Crepe sui muri sono un grave difetto dell'immobile?

Garanzia decennale dell'appaltatore

Il muro dell'immobile in cui vivi presenta delle crepe sulla parte esterna.
Ti chiedi quali possono essere le possibili cause del danno verificatosi nonché le tutele legali messe a tua disposizione.

La legge infatti prevede dei rimedi nel caso in cui vi siano dei vizi di costruzione. Vediamo se e quali siano le responsabilità del costruttore, anche alla luce delle interpretazioni giurisprudenziali.

Andiamo con ordine e analizziamo la normativa sulle garanzie offerte dall'appaltatore nel caso si ravvisino vizi come crepe e fessurazioni sul muro esterno dell'edificio.


Un contributo importante, oltre che dal legislatore, è stato dato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 10048 del 2018, in base alla quale le crepe dei muri esterni costituiscono gravi difetti di costruzione ai sensi dell'articolo 1669 codice civile.

Iniziamo prendendo in esame i requisiti necessari affinché si possa ravvisare la responsabilità dell'appaltatore in base alla norma considerata.

Responsabilità dell'appaltatore per gravi difetti

L'articolo 1669 del codice civile prende in considerazione edifici o altri immobili destinati per loro natura a lunga durata. Per il configurarsi di una responsabilità a carico dell'appaltatore è necessario il verificarsi di alcune situazioni:

• il vizio del suolo che lo rende inidoneo a sostenere la costruzione;
  
  
• il difetto di costruzione che sussiste in caso di errore progettuale o di esecuzione dell'opera non a regola d'arte;

Il vizio del suolo o il difetto di costruzione devono essere tali da determinare la rovina dell'edificio, in tutto o in parte.

Altra ipotesi è che l'edificio presenti evidente pericolo di rovina oppure che si siano riscontrati gravi difetti.

In presenza delle condizioni evidenziate scatta a questo punto la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente ma non solo.
La responsabilità sussiste anche nei riguardi dei suoi aventi causa, ovvero i successivi titolari dell'immobile.

È necessario che il vizio del suolo, il difetto di costruzione o i gravi difetti si accertino entro un lasso di tempo pari a 10 anni dal compimento dell'opera.

Requisito indispensabile è che venga fatta la denuncia dell'accaduto, anche senza particolare formalità, entro 1 anno dalla scoperta, a pena di decadenza.
Il diritto del committente, o dei suoi successori inter vivos o mortis causa, si prescrive entro il termine di 1 anno dalla denuncia.

Gravi difetti dell'immobile: cosa sono?

Da sempre molto discusso è l'ambito di applicazione dei gravi difetti.
Vediamo pertanto di capire se a tale categoria possano ricondursi anche le crepe e le fessurazioni. Svariate interpretazioni si sono susseguite nel tempo.

Ad una interpretazione più restrittiva che fa riferimento alla stabilità dell'opera (anche in assenza di minaccia di crollo immediato) si oppone una interpretazione meno rigida, recentemente più acclarata, che qui prenderemo in considerazione.


Prima di entrare nel merito della decisione della Corte di Cassazione, punto di riferimento della trattazione, si ritiene opportuno fare un distinguo tra quelli che sono i gravi difetti e quelli che sono invece i vizi minori o le difformità ai quali si applica una diversa disciplina. I difetti, per essere rilevanti ai sensi dell'articolo 1669 codice civile, devono essere di una certa gravità.

Diversamente, siamo in presenza di vizi minori o difformità che trovano nel codice civile una differente disciplina all'articolo 1667.

Questo aspetto è fondamentale perché consente di capire quanto tempo si ha a disposizione per poter far valere le proprie ragioni ed evitare la prescrizione dell'azione legale.

Per i vizi e le difformità la legge prevede che vengano denunciati a pena di decadenza entro 60 giorni dalla loro scoperta. L'azione nei confronti dell'appaltatore si prescrive nel termine di 2 anni dal giorno della consegna dell'opera.

In sostanza per stabilire se ci si trovi nell'ambito dei gravi difetti o di vizi e difformità minori si deve valutare la loro incidenza negativa sull'edificio complessivamente considerato.

Crepe nei muri

Le crepe sui muri sono gravi difetti? Per dare una risposta al quesito ci soffermiamo sulla sentenza con la quale la Cassazione ha affermato che tra i difetti gravi dell'immobile rientrano anche le crepe sul muro, a condizione che non siano trascurabili.

Per i Giudici Supremi certamente tra i gravi difetti figurano i vizi che comportano un pericolo di rovina per l'immobile e che hanno dunque un impatto sulla sua stabilità e sicurezza. Ma non solo.


Come si evince dalla pronuncia della Cassazione anche vizi relativi ad elementi secondari e accessori, quali possono essere certamente i rivestimenti, si configurano come tali.

Condizione necessaria è che i vizi siano di rilevanza tale da compromettere la funzionalità complessiva dell'edificio e il suo normale utilizzo, tenuto conto della sua destinazione.

Il rivestimento del muro ha la funzione di migliorare la resistenza dalle aggressioni degli agenti chimici, fisici e atmosferici nonché dal deperimento del tempo.
Ecco che eventuali crepe e fessurazioni sui muri esterni possono comportare o agevolare, quando non siano del tutto trascurabili, il verificarsi di infiltrazioni.

Anche il decoro architettonico vuole la sua parte

Ad ogni modo, quand'anche non compromettano, per caratteristiche, la stabilità dell'edificio, impattando solo sul decoro architettonico dello stesso, sono ritenuti dalla Corte di Cassazione, come gravi difetti in quanto idonei a compromettere la funzionalità e il normale godimento dell'immobile.

Come si è evoluta la giurisprudenza

Possiamo constatare come la giurisprudenza abbia esteso la definizione di gravi difetti a tutte le alterazioni derivanti da un'imperfetta esecuzione dell'opera che, in modo considerevole, pregiudichi il normale utilizzo dell'edificio.

Per lungo tempo la giurisprudenza aveva escluso le crepe e le fessurazioni su muri esterni dalla garanzia decennale offerta dall'appaltatore, evidenziandone soltanto l'aspetto estetico e decorativo.

Negli ultimi anni assistiamo a un cambio di rotta e alla norma in questione viene sempre più data un'interpretazione estensiva.

Il titolare dell'immobile potrà dunque invocare la garanzia decennale di cui all'articolo 1669 codice civile anche in presenza di vizi secondari purché non trascurabili e tali da pregiudicare la funzionalità dell'immobile.