Condominio, creditori e dati dei morosi

NEWS DI Amministratore di condominio12 Ottobre 2015 ore 16:00
Creditori del condominio, dati dei morosi e doveri dell'amministratore: la recente sentenza n. 3717 del Tribunale di Monza ha dato risposte ma i dubbi rimangono

Se il moroso è il condominio, o meglio, i condòmini


CondominioQuesta volta mettiamoci fuori dal condominio e guardiamolo dalla parte dei terzi.

In particolare dalla parte dei creditori che attendono vanamente un pagamento da parte dell'ente.

Cosa deve fare un povero creditore dopo avere sollecitato vanamente il pagamento da parte del condominio ed essersi financo procurato il titolo escutivo (tipo sentenza, decreto ingiuntivo etc.)?

Chiedere i dati dei morosi, avvalendosi delle norme di cui all'art. 63, disp. att. e transit. c.c., co.1, ult. periodo e co.2.

Le due norme, che sono state introdotte dalla riforma di cui alla L. n. 220/12, seminano dubbi intrepretativi, ad alcuni dei quali ha tentato di dare risposte la sentenza del Tribunale di Monza n. 3717 depositata il 3 giugno scorso.


I nomi dei morosi ai creditori: un obbligo per l'amministratore


A norma dell'art. 63, co.1 disp.att. c.c. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l' amministratore , senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

La norma utilizza l'espressione dati: cosa dobbiamo intendere per dati?

E inoltre, dato l'inserimento dell'obbligo di fornire i dati nell'ambito della frase dedicata alla riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, detto obbligo vale solo per tale ipotesi?


Preventiva escussione dei condòmini morosi: un obbligo per il creditore


Il co. 2 dello stesso articolo stabilisce che I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini .

Come si intuisce dalla frase nel suo complesso, la preventiva escussione dei morosi pone coloro che sono tenuti al pagamento su piani diversi: alcuni, cioè, rispondono prima di altri.


Cosa può chiedere il creditore


Potenziali creditori del condominioCome già ci chiedevamo prima, cosa dobbiamo intendere per dati dei condòmini?

I soli nomi o informazioni più particolareggiate e riferite sia ai morosi che non?

Sul punto, la citata sentenza del Tribunale di Monza decide nel modo seguente: parte dal presupposto che il creditore non può conoscere la situazione interna del condominio, e cioè se la spesa della somma che gli spetta è stata approvata in assemblea e se sono tutti morosi o no; e conclude che, non sapendo alcunché, il creditore può ben effettuare una richiesta onnicomprensiva, che riguarda i dati di tutti.


La risposta dell'amministratore


A sua volta, sempre secondo la sentenza in commento, sarà onere dell'amministratore fornire solo i dati dei morosi.

Mentre, cioè, il creditore, per tutelarsi in via preventiva, può effettuare una richiesta onnicomprensiva, è onere invece dell'amministratore fornire solo i dati dei morosi (ove non lo fossero tutti i condòmini).

Sul punto però ci si chiede: ma i dati degli adempienti quando si danno?

Cioè, nell'eventuale fase prevista dal co.2, in cui il creditore, dopo averci provato inutilmente con i morosi, vada a chiedere i soldi agli adempienti, come prevede la legge, che farà, dovrà nuovamente scrivere all'amministratore?

Probabilmente sì, perchè la legge prevede a carico dell'amministratore solo l'onere di dare i dati dei morosi.

Ma, forse, una maggiore tutela del credito avrebbe meritato una procedura un po' più snella: già, infatti, il creditore deve attivare tante azioni esecutive quanti sono i condòmini, perlomeno ne potesse almeno sapere tutti in una volta i nomi!
Semplicemente l'amministratore dovrebbe specificare chi è moroso e chi no.

Tutto ciò, peraltro, in una fase in cui il diritto non è più controverso, perchè parliamo solo della fase esecutiva.


Dati e quote condominiali


Ma per dati, prosegue il Tribunale di Monza, dobbiamo anche intendere le quote condominiali.

Spiega la sentenza che Tanto si desume, in via di interpretazione sistematica, dall’art.63, co.2 d.a.: la sussidiarietà implica che non vi è solidarietà, e che quindi vale l’idea dell’azione pro quota del terzo creditore, ex Cass.s.u.9148/08, verso il singolo moroso.


Sussidiarietà e solidarietà dei debiti condominiali


Per comprendere meglio tale conclusione è opportuna una premessa: come detto, l'art. 63, co.2 prevede una sorta di sussidiarietà: gli adempienti rispondono infatti solo dopo che sono stati escussi i morosi.

A tale principio bisogna accostarne un altro: e cioè che i condòmini sono debitori parziari e non solidali, rispondono cioè nei limiti della propria quota; ciò è stato stabilito dalla sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 9148 del 2008.

Secondo la sentenza del Tribunale di Monza, possiamo parlare di morosi solo quando lo stato di ripartizione è stato approvato dall'assemblea; se non siamo in tale ipotesi non esistono morosi e tutti sono tenuti pro-quota, dunque secono le quote condominiali.

Dunque, secondo la sentenza, la ripartizione è sempre pro-quota (in tal senso, la differenza tra la cosa cambia nel distinguere tra morosi e non? Solo la preventiva escussione).

La questione non è così scontata perchè l'art. 63 disp.att. c.c. nulla dice al riguardo.

La conclusione più ragionevole sembra quella di seguire il solco segnato dalla sentenza a SS.UU. del 2008 della ripartizione pro-quota, come appunto fa la sentenza in commento del Tribunale di Monza.

Ma poi, all'atto pratico ci si chiede, questo cosa vuol dire, quale quota devono pagare gli adempienti che hanno già pagato la loro (di quota)?


Morosità e spese urgenti


Un dubbio sorge a riguardo al momento dell'acquisto dello status di moroso: se l'amministratore ha effettuato delle spese urgenti senza passare dall'assemblea, come gli è possibile ai sensi dell'art. 1135, co.2 c.c. (dunque non vi è stata approvazione), e poi ha ripartito la spesa tra i condòmini, chi allo scadere del termine dato per il pagamento non ha pagato, è o non è moroso?


Dati dei condòmini morosi e rimedi giudiziali


Se l'amministratore non fornisce, diciamo spontaneamente, i dati dei morosi, per potere recuperare il suo credito il creditore dovrà chiedere al giudice che ordini al condominio di fornire i dati dei morosi (con aggravio di spese).

Così infatti è adata nel caso deciso dalla sentenza del Tribunale di Monza qui commentata.

Successivamente, se il pagamento non arriva in via stragiudiziale, dovrà nuovamente rivolgersi al giudice per l'azione di recupero forzoso del credito.

riproduzione riservata
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