Costruzioni e rispetto delle distanze dalle vedute

Se il proprietario di un fondo ha acquistato o comunque ha il diritto di affacciarsi sul fondo del vicino, quest'ultimo nel costruire deve rispettare determinate distanze.

Tali distanze sono indicate dall'art. 907 c.c., rubricato Distanza delle costruzioni dalle vedute, che recita:

Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'art. 905.

Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.

Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.

Esempi di veduta

La veduta è quella finestra o comunque quell'apertura che consente di affacciarsi e guardare nel fondo del vicino.

La veduta può esistere fin dalla costruzione dell'edificio oppure essere intervenuta; siccome si tratta di un'opera chiaramente visibile, all'apertura di una veduta può seguire l'acquisto per usucapione del diritto di affacciarsi.

Il diritto di affacciarsi può essere acquistato anche per destinazione del padre di famiglia: si pensi alla casa che ha varie finestre su un ortale: se quella casa viene divisa, le finestre di quelle unità immobiliari che non hanno accesso diretto devono essere considerate vedute ai sensi dell'art. 907 c.c.

Inspectio e prospectio

Per connotare il diritto di veduta si parla di diritto di affacciarsi direttamente ed obliquamente: che cosa vuol dire?

Le parole usate in una sentenza del Tribunale di Salerno sono utilissime per rispondere alla domanda posta.

Per la configurabilità di una veduta è necessario che in concreto sia possibile sia la inspectio che la prospectio in alienum, non essendo sufficiente la possibilità di guardare sul fondo del vicino ma essendo richiesta anche la possibilità di affaccio.

La giurisprudenza della Suprema Corte ha sempre sostenuto che tali attività (inspicere e prospiecere) devono potersi esercitare con una certa comodità e cioè in particolare, per quanto riguarda la prospectio, occorre che un osservatore di media altezza possa, senza pericolo, porsi col petto protetto dall'opera, in posizione tale da sporgere il capo oltre il livello massimo dell'opera stessa, così da vedere l'immobile altrui.

Rebus sic stantibus, prosegue il giudice campano, anche nell'ambito di un condominio o comunque dei proprietari di parte del medesimo fabbricato è tutelabile l'esistenza e l'esercizio di una servitù di veduta a favore della singola porzione di proprietà e a carico di un'altra (Trib. Salerno 12 aprile 2012 n. 818).

Costruzioni e vedute

In sostanza se esiste una veduta del genere di quelle descritte nella sentenza appena citata, il proprietario del fondo gravato da questa servitù deve rispettare le distanze indicate dall'art. 907 c.c. se vuole costruire.

Che cosa deve intendersi per costruzione ai sensi della norma appena citata?

Sempre secondo il Tribunale di Salerno, che si pronuncia sulla scorta di una serie di sentenze rese dalla Corte di Cassazione, la costruzione rilevante ai sensi dell'articolo 907 codice civile non va intesa in senso restrittivo di manufatto in calce, mattoni o in conglomerato cementizio, ma può essere costituita da qualsiasi opera che, qualunque ne sia la forma e determinazione, ostacoli l'esercizio della veduta (Trib. Salerno 12 aprile 2012 n. 818).

Nel caso risolto nella sentenza citata il condomino del piano inferiore stava costruendo una sorta di gazebo.

Per il giudice salernitano, il manufatto che é in corso di realizzazione presenta dunque i caratteri della costruzione, essendo stabilmente infisso al suolo mediante ancoraggio e alla ringhiera del balcone dei convenuti e appare finalizzato non all'istallazione di una semplice tenda da sole, bensì di una vera propria tettoia in violazione delle distanze disciplinate dal codice civile (cfr. Cass. civ. n. 5618/1996; n 12097/1995; n. 11199/2000; 25501/2007) (Trib. Salerno 12 aprile 2012 n. 818).