Costruzione realizzata da un solo comproprietario del suolo: a chi appartiene?

Terreno in comune: di chi è la costruzione?

Con la sentenza a Sezioni Unite n. 3873 del 16/02/2018 la Corte di Cassazione risolve un importante conflitto giurisprudenziale.

La questione di diritto affrontata riguarda la proprietà della costruzione realizzata da uno solo dei comproprietari di un terreno comune senza il consenso dell'altro.

Nel provvedimento emesso, ribaltando quello che è stato il precedente orientamento giurisprudenziale, i Giudici Supremi ritengono che l'edificio appartenga ad entrambi i proprietari del suolo, in applicazione delle norme sull'accessione di cui agli articoli 934 e seguenti del codice civile.


Se non ci sono dubbi che il fabbricato edificato sul suolo comune da parte di tutti i comproprietari appartenga in comune a tutti, secondo le rispettive quote, non la stessa certezza sussiste qualora solo uno dei comproprietari, senza il consenso degli altri, inizi a costruire.

È questa la questione affrontata e risolta dai Giudici di legittimità ma prima di entrare nel merito di quella ch è la decisione della Corte, chiariamo in cosa consista l'accessione come modalità di acquisto della proprietà.

Che cos'è l'accessione

L'accessione è una modalità di acquisto a titolo originario disciplinata dall'articolo 934 codice civile. In base a tale norma qualunque piantagione, costruzione o opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo.

Ne consegue che a seguito di incorporazione materiale (naturale o ad opera dell'uomo), il bene costruito sul fondo diviene parte di esso.


Il titolare del fondo ne diviene proprietario in modo automatico senza che sia necessaria una manifestazione della sua volontà o una pronuncia del giudice.
Sono fatti salvi diversi accordi tra le parti coinvolte o diverse disposizioni di legge.

Il caso concreto

La vicenda giunta all'esame delle Sezioni Unite iniziava con la citazione in giudizio dinnanzi al tribunale da parte dell'attore che chiedeva lo scioglimento della comunione dell'edificio fatto erigere senza il suo consenso da una società con la quale aveva in comune il suolo sul quale la casa insisteva.

La società, da suo canto chiedeva il riconoscimento della proprietà esclusiva dell'immobile costruito.

Poiché il Tribunale e la Corte d'appello davano ragione alla società la vicenda giungeva dinnanzi alla Corte di Cassazione a Sezioni Unite che prendeva atto di un orientamento non univoco sul punto di diritto.

La Cassazione riconosce l'acquisto della casa a favore del non costruttore seguito accessione. Visto il mancato consenso all'edificazione a questi, in alternativa, spetterà il diritto di opporsi e richiedere la demolizione dell'opera.

I diversi orientamenti giurisprudenziali

Due sono gli orientamenti giurisprudenziali che si sono contrapposti negli anni. L'orientamento più recente e maggioritario stabilisce che la nuova opera edificata senza il consenso del comproprietario del suolo non soggiace alle norme sull'accessione di cui all'articolo 934 cc.

La disciplina dell'accessione si applica solo nel caso in cui il terreno sia altrui rispetto al soggetto costruttore e non nell'ipotesi in cui, come nella fattispecie considerata, si tratti di suolo comune (appartenente dunque anche al soggetto che ha costruito).

In tal caso, essendo in presenza di un'innovazione straordinaria, si applicherebbero le disposizioni relative alla comunione di cui all'articolo 1102 codice civile.

In sostanza, secondo questa impostazione, la comproprietà dell'area impedisce l'operatività dell'accessione in favore delle norme sulla comunione.


Secondo un orientamento più risalente e minoritario si applicano invece le norme sull'accessione anche in caso di comunione del suolo con conseguente acquisto ipso iure, da parte di entrambi i comproprietari del fondo, anche dell'edificio, secondo le quote spettanti a ciascuno sul suolo.

Si riconosce in tal caso il diritto del costruttore a ottenere il rimborso delle spese da lui sostenute per edificare.

La decisione delle Sezioni Unite

Nell'esaminare la fattispecie sopra descritta le Sezioni Unite sarebbero propense ad accogliere l'orientamento minoritario che vede applicabili le norme sull'accessione.

L'operatività di tale normativa non presuppone la qualità di terzo da parte del costruttore rispetto all'edificio. La normativa di cui all'articolo 934 cc è infatti generica e trova applicazione anche qualora il fondo appartenga a più soggetti e uno solo di questi abbia realizzato la costruzione.


Sottolinea la Suprema Corte che la disciplina della comunione è volta a regolare i rapporti tra il comproprietari in merito all'uso e al godimento della cosa comune. Nessuna delle disposizioni a essa relativa è volta a incidere sui modi di acquisto della proprietà.

È comunque fatto salvo un diverso accordo tra le parti con il quale:

• venga alienata la proprietà del suolo al comproprietario costruttore;
  
  
• venga costituito dal comproprietario non costruttore un diritto reale di superficie sul suolo comune. Eventuali accordi devono avere la forma scritta pena la loro invalidità.

Cosa succede nel caso in cui il comproprietario non costruttore abbia invece manifestato il suo consenso ad edificare?

Tale consenso, vale a precludergli l'esercizio dello ius tollendi, ovvero il diritto a fare opposizione e a chiedere la rimozione della costruzione.
Il comproprietario del suolo sarà tenuto a rimborsare al costruttore, in ragione della rispettiva quota di proprietà, le spese sostenute per l'edificazione dell'immobile.