Casa cointestata con mutuo singolo: come funziona

Casa cointestata con mutuo singolo: la guida

Una coppia che si accinge a comprare casa, spesso opta per l'intestazione dell’immobile a entrambi i partner, con il mutuo acceso solo da uno dei due.

La casa cointestata con mutuo singolo funziona in modo molto semplice: l'immobile ha due proprietari ma solo uno paga la rata del mutuo.

Si tratta di una situazione all'apparenza paradossale che solleva molteplici interrogativi, soprattutto in relazione alla titolarità dei diritti e agli obblighi economici connessi.

Cointestazione della proprietà: il significato giuridico

Se ci si cointesta un immobile, sul piano del diritto civile, si ottiene la comproprietà del bene.

Ogni intestatario possiede una quota ideale dell’intero, e non certo una porzione fisica distinta.

Di norma, tale quota è pari al 50%, a meno che nell’atto di compravendita siano indicate percentuali differenti, in virtù magari dell’apporto economico di ciascun partner.

Nel caso di coppie sposate in regime di comunione legale dei beni, salvo diversa indicazione, la casa acquistata durante il matrimonio entra in automatico nella comunione.

Di contro, in caso di separazione dei beni o in caso di coppie di fatto, la titolarità dell’immobile dipende esclusivamente dalle risultanze dell’atto notarile.

È per questo che la redazione dell’atto di compravendita assume un ruolo determinante nel definire non solo la proprietà, ma anche la tutela economica delle parti coinvolte.

Il mutuo acceso da un solo partner: vincoli e tutele

L’elemento che contraddistingue la fattispecie in esame è che, sebbene cointestata la casa, il mutuo venga sottoscritto da un solo dei due comproprietari.

In tal caso, il soggetto intestatario del mutuo è l’unico obbligato nei confronti della banca a rimborsare il finanziamento, essendo parte contrattuale esclusiva.

L’altro comproprietario dell’immobile, non figurando come debitore, non assume formalmente alcuna obbligazione nei confronti dell’istituto di credito.

Questo comunque non comporta che il secondo cointestatario sia del tutto estraneo alle dinamiche del mutuo.

Casa cointestata mutuo singolo - Getty Images

La banca, infatti, quando concede il finanziamento, avrà ugualmente la pretesa dell’iscrizione ipotecaria sull’intero immobile, a prescindere dal fatto che solo uno dei due abbia sottoscritto il contratto.

In questo modo l’intera casa – anche la parte intestata al partner non mutuatario – diventa garanzia reale del debito.

Con la conseguenza che, se si verifica insolvenza, il creditore andrà ad agire esecutivamente sull’intero bene, anche nei confronti di chi non ha contratto il debito.

Detrazione fiscale degli interessi passivi: limiti e condizioni

Da un punto di vista fiscale, la detraibilità degli interessi passivi del mutuo ipotecario è subordinata alla duplice condizione che il soggetto sia sia intestatario del mutuo che proprietario (in tutto o in parte) dell’immobile.

Ne consegue che, se la casa è cointestata ma il mutuo è intestato a uno solo dei comproprietari, soltanto quest’ultimo potrà portare in detrazione nel modello 730 il 19% degli interessi passivi. Il tutto, entro il limite massimo di 4.000 euro annui.

Il partner non debitore, pur essendo comproprietario, non potrà godere del beneficio fiscale se non risulta anche titolare del mutuo.

Effetti in caso di separazione dei partner

La separazione, specie nelle unioni coniugali, può porre importanti problemi di gestione della casa cointestata con mutuo intestato a uno solo dei coniugi.

L’immobile, essendo in comproprietà, resta nella disponibilità di entrambi i titolari, ma la gestione concreta dipende dal contesto familiare e dalla presenza di figli minori o non autosufficienti.

Mutuo e separazione tra partner - Getty Images

In taluni casi, il giudice può assegnare la casa familiare al coniuge collocatario dei figli, anche se non è titolare del mutuo, lasciando al mutuatario l’onere economico di una rata che potrebbe non avere più il controvalore di un’abitazione abitata.

Separazione senza figli e casa cointestata con mutuo

Qualora, invece, non vi siano figli, le opzioni più comuni sono tre.

La prima è la vendita del bene con la ripartizione del ricavato.

La seconda è l’accordo per l’acquisto della quota altrui da parte di uno dei comproprietari.

E ancora, in extrema ratio, la divisione forzosa dell’immobile tramite vendita all’asta.

Il mutuo, dal canto suo, continua a gravare sul soggetto che lo ha sottoscritto, salvo l’ipotesi di accollo da parte dell’altro partner, che tuttavia richiede l’esplicita accettazione da parte della banca e una valutazione positiva delle sue garanzie reddituali.

Successione ereditaria e casa cointestata

Nel caso di decesso di uno dei comproprietari, le conseguenze giuridiche variano a seconda del regime patrimoniale adottato in vita.

Se si tratta di coniugi in comunione legale, il coniuge superstite conserva la metà dell’immobile come quota propria, mentre la restante parte rientra nella massa ereditaria.

In regime di separazione dei beni o per coppie non sposate, la quota di proprietà detenuta dal defunto si trasferisce agli eredi secondo le regole della successione legittima o testamentaria, mentre il comproprietario superstite conserva la propria quota.

Mutuo singolo in caso di morte

In ogni caso, se l’immobile costituiva la residenza familiare, al coniuge superstite spetta il diritto di abitazione sulla casa, a prescindere dalla quota di proprietà.

Mutuo singolo e morte partner - Getty Images

Il mutuo, invece, seguirà le ordinarie regole della successione debitoria.

Gli eredi potranno accettare con beneficio d’inventario, subentrando nel pagamento delle rate residue, oppure rinunciare all’eredità, evitando di assumere il debito.

È possibile la vendita di un immobile cointestato con mutuo singolo

La vendita di un immobile cointestato è certamente possibile, ma richiede l’accordo unanime di tutti i comproprietari.

Ciò vuol dire che nessuno dei contitolari può disporre autonomamente della propria quota senza il consenso degli altri, almeno laddove si tratti della cessione dell’intero bene.

Nel caso in cui uno solo dei comproprietari desideri vendere, può certamente alienare esclusivamente la propria quota, ma ciò comporta l’ingresso di un terzo soggetto nella comunione, con le inevitabili complicazioni che ne conseguono sia sul piano relazionale che su quello pratico.

È importante sottolineare che la cessione della quota di proprietà non modifica l'eventuale situazione debitoria collegata al mutuo.

Se, ad esempio, l’immobile è gravato da un mutuo cointestato e uno dei titolari vende la sua quota, rimane comunque obbligato nei confronti della banca salvo diverso accordo con l’istituto di credito.

La prassi comune

Prima di procedere alla vendita è fondamentale verificare l’assenso della banca ed eventualmente concordare un nuovo piano di ammortamento.

Oppure, liberare l’alienante dalle obbligazioni residue tramite accollo del mutuo da parte del subentrante, se ritenuto idoneo sotto il profilo reddituale.

Prassi comune mutuo singolo - Getty Images

La prassi mostra come spesso le parti, per evitare contenziosi, ricorrano alla vendita congiunta dell’intero immobile, con successiva suddivisione del ricavato in base alle rispettive quote di proprietà.

In assenza di accordo, l’unico strumento a disposizione per sciogliere la comunione forzata è la divisione giudiziale, che può sfociare nella vendita all’asta del bene e nella ripartizione del ricavato secondo le proporzioni stabilite nell’atto di acquisto.