Caparra di acquisto di un immobile: a quanto ammonta

Caparra d'acquisto di una casa: quanto e quando versarla

Quando si acquista un immobile la caparra rappresenta un passaggio imprescindibile per la riuscita dell'affare.

In termini di quantum, non esiste un importo prestabilito dalla legge per la caparra.

Tuttavia la prassi comune prevede una somma compresa tra il 5% e il 30% del prezzo dell’abitazione.

La percentuale varia in base alla tipologia di caparra scelta, ovvero se la confirmatoria o la penitenziale.

Ulteriore elemento che influenza l'importo della caparra concerne altresì l’andamento del mercato immobiliare.

Più precisamente, ci sono periodi di forte domanda, o è i venditori possono richiedere importi maggiori.

In questo caso mutano anche le condizioni dell’immobile e la durata dell’operazione di compravendita.

Caparra d'acquisto di un immobile - Getty Images

Il versamento della caparra avviene al momento della sottoscrizione della proposta d’acquisto o del contratto preliminare.

Generalmente, l’importo viene depositato presso un notaio o un intermediario abilitato, come un’agenzia immobiliare, per garantire la correttezza della transazione.

Importo della caparra e modalità di pagamento

L’importo della caparra non segue delle regole prestabilite dalla legge.

In particolare, se confirmatoria, l'importo concordato tra le parti si aggira per consuetudine intorno al 10% del prezzo di acquisto dell’immobile, ma può variare in base alle condizioni specifiche della trattativa.

La caparra può essere versata attraverso diversi strumenti di pagamento: assegno bancario non trasferibile, il cui incasso dipende dalla solvibilità del traente, assegno circolare, che garantisce la copertura immediata dell’importo, bonifico bancario, che garantisce la tracciabilità dell’operazione e la registrazione immediata.

È importante notare che l’importo versato a titolo di caparra non è un costo aggiuntivo: in caso di perfezionamento della compravendita, sarà detratto dal prezzo finale dell’immobile.

Perché la caparra é fondamentale per acquistare casa

Quando si decide di acquistare un immobile, la caparra va considerata quale elemento fondamentale per la buona riuscita della transazione.

Questo perché garantisce una tutela per tutte le parti coinvolte nel contratto preliminare di compravendita.

Si tratta di una somma di denaro che l’acquirente versa al venditore a titolo di impegno, al momento della stipula dell’accordo preliminare.

Assume un ruolo essenziale nella regolamentazione dei rapporti contrattuali, in quanto assicura la conclusione dell’affare e, in caso di inadempimento, trascina dietro di se delle rilevanti conseguenze economiche derivanti dalla mancata esecuzione del contratto.

Stipula dell'accordo preliminare - Getty Images

Tuttavia, non tutte le caparre hanno il medesimo valore giuridico: esistono diverse tipologie, ognuna con specifiche implicazioni legali e fiscali.

La funzione della caparra di acquisto di un immobile

Discplinata dall’art. 1385 del Codice Civile, la caparra altro non è che un importo versato da una parte contrattuale all’altra al fine di garantire l'acquisto dell'immobile.

Se il contratto continua il suo corso tale somma viene restituita o imputata al prezzo di vendita dell’immobile.

Tuttavia, se una delle parti si rende inadempiente, la caparra assume una funzione risarcitoria o punitiva.

la funzione della caparra può essere non sono di garanzia, assicurando un vincolo tra le parti, ma anche risarcitoria, prevedendo una compensazione in caso di inadempimento e di incentivo all’adempimento, riducendo il rischio che una delle parti decida di recedere senza conseguenze economiche.

Tipologie di caparra

Il nostro codice civile fa una distinzione tra due principali forme di caparra: caparra confirmatoria e caparra penitenziale.

La scelta tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale deve essere valutata con attenzione, considerando le esigenze delle parti e le implicazioni giuridiche.

Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è la più diffusa e prevede che, in caso di inadempimento da parte dell’acquirente, il venditore possa trattenere la somma ricevuta.

Viceversa, se l’inadempiente è il venditore, l’acquirente ha diritto alla restituzione del doppio della caparra versata.

Inoltre, la parte adempiente può agire in giudizio per l’esecuzione forzata del contratto o per ottenere il risarcimento del danno subito.

Caparra penitenziale

Questa tipologia di caparra ha una funzione differente: non costituisce un risarcimento, ma rappresenta il corrispettivo per l’esercizio del diritto di recesso.

Se una delle parti decide di non procedere all’acquisto o alla vendita, perde la caparra versata (se recede l’acquirente) o deve restituirla in misura doppia (se recede il venditore).

A differenza di quella vista in precedenza, la penitenziale non permette di richiedere l’esecuzione del contratto o ulteriori risarcimenti.

L’acconto sul prezzo e il deposito fiduciario

Giacché si parla di caparra, è fondamentale distinguere la caparra da altre forme di versamenti anticipati, che possono essere utilizzati in una compravendita immobiliare.

Più precisamente non va confusa con l'acconto sul prezzo e con il deposito fiduciario.

La distinzione tra caparra e acconto prezzo è essenziale per evitare problematiche fiscali e contabili.

Acconto sul prezzo

L’acconto prezzo è un pagamento parziale del corrispettivo pattuito e non ha funzione di garanzia.

Se il contratto non si perfeziona, la somma deve essere restituita senza alcuna penalità.

Inoltre, poiché costituisce un pagamento parziale, è soggetto a fatturazione e imposizione IVA.

L'acconto sul prezzo deve essere sempre restituito se il contratto non viene concluso.

Deposito fiduciario

Il deposito fiduciario è un importo versato prima dell’accettazione della proposta d’acquisto, solitamente presso un’agenzia immobiliare o un notaio.

Deposito fiduciario - Getty Images

Se la proposta viene accettata, il deposito si trasforma in caparra confirmatoria.

Se, invece, non si giunge a un accordo, la somma viene restituita al proponente senza conseguenze economiche.

Caparra nelle transazioni tra privati di acquisto immobile

L’acquisto di un immobile tra privati non comporta sostanziali differenze rispetto a quello effettuato tramite intermediari, salvo l’assenza di garanzie aggiuntive fornite da un’agenzia.

In tali casi, è essenziale verificare la solidità finanziaria della controparte e accertarsi della regolarità dell’immobile attraverso un controllo della documentazione catastale e urbanistica.

Restituzione della caparra

La restituzione della caparra dipende dal tipo di caparra concordata e dall’adempimento degli obblighi contrattuali.

Nel caso della caparra confirmatoria, se il venditore non adempie, è tenuto a restituire il doppio della somma ricevuta.

Nel caso di caparra penitenziale, chi recede dal contratto perde la caparra senza ulteriori risarcimenti.

Caparra acquisto immobile - Getty Images

La caparra nell’acquisto immobiliare è insomma uno strumento fondamentale per garantire la serietà dell’accordo e disciplinare le conseguenze di un’eventuale inadempienza.

Per una maggiore tutela, è sempre consigliabile formalizzare l’accordo con il supporto di un notaio o di un consulente legale.