Sequestro preventivo di un immobile: cosa sapere

Cosa vuol dire "sequestro preventivo di un immobile"

Il sequestro preventivo di un immobile, nonchè di qualunque altro bene, è una misura cautelare reale disciplinata dall’art. 321 c.p.p., il cui scopo è quello di sottrarre temporaneamente un bene alla disponibilità del proprietario.

Si pone in essere qualora vi sia il rischio che tale bene possa aggravare o protrarre le conseguenze del reato oppure agevolare la commissione di altri reati.

L’adozione di tale provvedimento è demandata al Giudice per le Indagini Preliminari (GIP), su richiesta del Pubblico Ministero.

Nei procedimenti per reati tributari, il sequestro preventivo assume un ruolo centrale per tutelare gli interessi erariali.

Stante alla normativa vigente, sussiste la possibilità di disporre il sequestro non solo del denaro o di altre attività finanziarie direttamente riconducibili all’evasione fiscale, ma anche di beni di diversa natura, purché il tutto rientri nel novero dei beni confiscabili.

Sequestro preventivo e confisca per equivalente

Il sequestro preventivo può colpire le unità immobiliari appartenenti all’indagato se rappresentano il profitto diretto del reato.

Ciò anche se il bene non è nel possesso dell'indagato: in tal caso, si configura la confisca per equivalente.

Trattasi di una formula introdotta nel settore tributario con la Legge 24 dicembre 2007, n. 244, consente di sequestrare beni anche quando il profitto del reato non è direttamente individuabile o non è più nella disponibilità del reo.

Sequestro preventivo di un immobile - Getty Images

La giurisprudenza ha chiarito che il profitto del reato tributario non è solo il vantaggio economico ottenuto dall’evasione, ma può consistere anche in un risparmio d’imposta, ovvero nel mancato pagamento di tributi, interessi o sanzioni amministrative.

Nel caso in cui non siano rinvenibili somme di denaro o altri beni mobili immediatamente liquidabili, l’autorità giudiziaria può disporre il sequestro per equivalente su unità immobiliari del soggetto indagato.

L’obiettivo è garantire l’eventuale confisca definitiva, anche in assenza di un vincolo di derivazione diretta tra il bene sequestrato e il reato contestato.

Il sequestro di unità immobiliari: criteri e limiti

Il sequestro di beni immobili non si fa a cuor leggero. In primis serve un’attenta valutazione del valore economico della casa, che deve essere commisurato e proporzionato al profitto del reato.

La Corte di Cassazione, con numerose pronunce, ha ribadito la necessità che la stima degli immobili sia effettuata sulla base dei valori di mercato.

A tal fine, viene considerata una prassi consolidata l’utilizzo dei dati forniti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.

Sequestro unità immobiliare - Getty Images

L’esecuzione della misura cautelare sugli immobili richiede la trascrizione del provvedimento di sequestro presso la conservatoria dei registri immobiliari.

Questo passaggio è essenziale per garantire la pubblicità del vincolo e prevenire eventuali atti di disposizione da parte del proprietario.

Il diritto dei terzi

Da non sottovalutare inoltre l'aspetto particolarmente rilevante circa i diritti dei terzi.

Se l’immobile sequestrato è in comproprietà tra l’indagato e un soggetto estraneo al reato, la misura cautelare non può intaccare i diritti del terzo in buona fede.

La Cassazione, con la sentenza n. 23716/2016, ha confermato che il sequestro preventivo non può pregiudicare le quote di proprietà di soggetti estranei al procedimento penale.

Sequestro preventivo e procedure esecutive immobiliari

La sovrapposizione tra sequestro preventivo e procedure esecutive immobiliari ha dato origine a un articolato dibattito giurisprudenziale.

Il principio generale, sancito dall’art. 2915 c.c., stabilisce che la priorità tra i vincoli iscritti su un immobile dipende dalla data di trascrizione nei registri immobiliari.

La giurisprudenza ha comunque messo in chiaro che, in caso di sovrapposizione tra un sequestro preventivo e un pignoramento immobiliare, prevale il vincolo trascritto per primo.

Procedure esecutive immobiliari - Getty Images

Dunque, quando il pignoramento viene iscritto prima del sequestro, allora l’aggiudicatario dell’asta immobiliare acquisisce il bene libero da vincoli penali.

Di contro, se la trascrizione del sequestro è anteriore, l’immobile rimane soggetto alla misura cautelare, con la possibilità di successiva confisca.

Il caso di specie e la sentenza della Corte di Cassazione

Una pronuncia della Corte di Cassazione sulla prevalenza del sequestro preventivo rispetto al pignoramento immobiliare è da prendere in considerazione.

Con la sentenza n. 28242 del 10 dicembre 2020, la Suprema Corte ha affrontato il tema del rapporto tra sequestro preventivo penale e pignoramento immobiliare.

Ha in tal senso chiarito quelli che sono i principi applicabili in caso di conflitto tra le due misure.

Ed infatti, ha ribadito che, in materia di confisca, la disciplina introdotta dal D.Lgs. 6 settembre 2011, n. 159 (Codice delle leggi antimafia) ha natura speciale e non può essere intesa come espressione di un principio generale di prevalenza dell’interesse pubblico sulle garanzie dei terzi.

Pertanto, il sequestro preventivo non può automaticamente prevalere sui diritti dei terzi, salvo specifiche previsioni normative.

Il principio generale sancito dalla Corte

Il principio generale sancito dalla Cassazione prevede che, ai fini dell’opponibilità del vincolo penale al terzo acquirente nell’ambito di un’esecuzione immobiliare, rileva l’ordine temporale delle formalità di trascrizione nei pubblici registri.

In applicazione dell’art. 2915 c.c., il sequestro preventivo prevale sul pignoramento solo se la sua trascrizione è avvenuta in data antecedente.

Diversamente, se il sequestro è stato trascritto successivamente al pignoramento, il bene rimane nella piena disponibilità del terzo aggiudicatario e non può essere oggetto di confisca.

Sequestro preventivo Corte Cassazione - Getty Images

Tale orientamento tutela i principi di certezza del diritto e sicurezza dei traffici giuridici, evitando che un provvedimento penale adottato in un momento successivo possa pregiudicare i diritti già acquisiti da un soggetto terzo in buona fede.

La sentenza conferma, dunque, un criterio di bilanciamento tra le esigenze di contrasto alla criminalità economica e la tutela dei diritti reali di chi ha acquisito legittimamente un immobile nell’ambito di una procedura esecutiva.

Valutazione dell'immobile ai fini preventivi

Il sequestro preventivo di unità immobiliari rappresenta uno strumento essenziale nella repressione dei reati tributari, consentendo di garantire la successiva confisca anche in assenza di disponibilità liquide.

L’applicazione della misura cautelare richiede una valutazione rigorosa della proporzionalità tra il valore dell’immobile e il profitto del reato, oltre al rispetto delle garanzie per i terzi estranei al procedimento.

L’interazione tra sequestro penale e procedure esecutive civili rimane un tema di particolare rilevanza, con importanti implicazioni per la tutela dei creditori e degli acquirenti in sede d’asta.

La giurisprudenza ha progressivamente chiarito i criteri di prevalenza dei diversi vincoli, confermando l’importanza della tempestività nella trascrizione delle misure cautelari.