Garante nel contratto di locazione: cosa sapere

La locazione e l’importanza della garanzia

Quando si cede un immobile in locazione, spesso il proprietario chiede al papabile affittuario di ricevere una garanzia.

Nel caso in cui non sia possibile una busta paga, a dare un margine di sicurezza sarà un terzo soggetto, innescando il meccanismo del contratto di locazione con garante.

Per quanto possa apparire una grossa pretesa, si tratta di un punto importante per cautelare il locatore in caso di inadempimento e morosità del locatario.

Locazione con garanzia: chi è il garante a tutela del locatore

Il garante è un soggetto che si obbliga in via accessoria e sussidiaria all’adempimento delle obbligazioni assunte dal conduttore.

Il contratto di locazione è diventato forse uno dei più diffusi strumenti negoziali del diritto civile italiano.

Si configura come un accordo tra due parti — il locatore e il conduttore — il cui scopo è la concessione dell’uso di un immobile in cambio di un canone periodico.

Nella prassi, tuttavia, accade frequentemente che il proprietario esprima una certa cautela nel concludere il contratto, specialmente quando l’inquilino non offre sufficienti garanzie economiche o una solida affidabilità creditizia.

Contratto di locazione con garante - Getty Images

Proprio in questi casi si configura alla perfezione, come anticipato, la figura del garante o fideiussore.

Tale schema contrattuale, lungi dall’essere una mera formalità, consente di ricreare equilibrio in seno al rapporto obbligatorio, incrementando le tutele del locatore e agevolando l’accesso alla locazione per soggetti economicamente deboli.

Il ruolo giuridico del garante

Da un punto di vista giuridico, il garante assume l’impegno di soddisfare, in luogo del conduttore, le obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, qualora quest’ultimo risulti inadempiente.

Tale obbligazione si configura, a norma dell’art. 1936 c.c., come fideiussione personale, a meno che non venga diversamente qualificata da una banca o da una compagnia assicurativa.

In concreto, il garante potrà essere chiamato a rispondere del mancato pagamento dei canoni di locazione, degli oneri accessori (quali spese condominiali o utenze) nonché dei danni arrecati all’immobile che non siano coperti dal deposito cauzionale.

È quindi essenziale che il soggetto chiamato a prestare la garanzia comprenda la portata dell’impegno assunto, sia sotto il profilo temporale, sia dal punto di vista patrimoniale.

La responsabilità del fideiussore

Sebbene il garante rappresenti una solida ancora di salvezza per il locatore, non bisogna sottovalutare le responsabilità che questo ruolo comporta.

Locazione e fideiussore - Getty Images

La consulenza di un professionista, sia in fase di redazione del contratto sia per la valutazione del rischio, si rivela spesso determinante per una gestione serena e conforme alla normativa vigente.

Gli elementi essenziali del contratto con garante

La validità della garanzia inserita nel contratto di locazione è soggetta alla presenza di una clausola esplicita nel contratto principale oppure alla stipulazione di un accordo separato ma collegato funzionalmente con quello di locazione.

In ogni caso, è fondamentale che l’obbligazione del fideiussore sia chiaramente delineata.

Devono pertanto essere specificati alcuni elementi nel dettaglio.

In primis va indicato l’ambito delle obbligazioni garantite, ossia se la garanzia copre solo i canoni o anche altri oneri, in secondo luogo la durata della garanzia, che può coincidere con quella del contratto o proseguire anche oltre.

Stesso discorso vale per l’eventuale clausola di solidarietà, che consente al locatore di agire direttamente nei confronti del garante senza dover prima escutere il conduttore (cosiddetta fideiussione solidale).

Clausola fideiussore - Getty Images

Ad ogni modo è raro che i contratti prevedano formule standardizzate, ma è sempre preferibile una redazione su misura, in modo da adeguare la garanzia alle specifiche esigenze delle parti.

Il rischio per il fideiussore: consapevolezza e limiti

Il soggetto che accetta di prestare garanzia in un contratto di locazione deve essere perfettamente consapevole dei rischi economici che tale ruolo comporta.

Nonostante infatti sia capace di garantire un equilibrio tra esigenze di tutela del proprietario e possibilità di accesso alla casa da parte dell’inquilino, il terzo garante deve tutelarsi prima di ogni altra parte coinvolta.

In caso di inadempimento dell’inquilino, il garante può essere chiamato a sostenere integralmente gli importi dovuti, con possibili ripercussioni sul proprio patrimonio, anche in sede giudiziale.

È possibile limitare l’entità dell’obbligazione fideiussoria attraverso clausole di importo massimo garantito o durata circoscritta.

Tali accorgimenti consentono al garante di contenere l’impegno assunto e rappresentano una prassi consigliabile, soprattutto in contesti ad alto rischio o in presenza di contratti di lunga durata.

Alternative e strumenti integrativi di garanzia

Oltre alla classica fideiussione personale, il mercato immobiliare mette a disposizione delle soluzioni alternative che possono integrare, incrementare o eventualmente sostituire la figura del garante.

Tra queste si segnala anzitutto la fideiussione bancaria, nella quale l’ente creditizio si impegna al pagamento in caso di inadempimento del conduttore.

Tale forma, benché costosa, garantisce una maggiore affidabilità per il locatore.

Degna di menzione è altresì la cauzione assicurativa, rilasciata da una compagnia assicurativa a copertura dei canoni o degli eventuali danni all’immobile.

Esistono ancora trumenti innovativi grazie ai quali il locatore ha la possibilità di anticipare l’intero importo del canone annuo, riducendo l’esposizione al rischio di insolvenza.

Garanzie locazione - Getty Images

Queste forme di tutela non escludono la possibilità di richiedere anche un garante personale, ma si configurano come supporti accessori o alternativi, in base alla contrattazione tra le parti.

Disdetta ed eventuale revoca della garanzia

Uno degli aspetti più delicati nella gestione del contratto di locazione con garante è il tema della disdetta o revoca della garanzia.

Salvo diversa pattuizione, la fideiussione non può essere unilateralmente revocata dal garante, se non nei limiti di quanto previsto nel contratto stesso.

Il garante resta obbligato anche in caso di proroga tacita del contratto di locazione, qualora non sia stata prevista una limitazione temporale dell’impegno.

Per potersi liberare dall’obbligo, il fideiussore può decidere di inserire una clausola ulteriore che imponga al locatore di accettare la sua sostituzione con altro garante idoneo o, in alternativa, la stipula di una garanzia bancaria.

Proprio in virtù del fatto che il contratto di locazione con garante sia uno strumento giuridico di fondamentale importanza, è importante valutare ogni singolo aspetto prima di sottoscriverlo.

Tuttavia, la sua efficacia dipende in larga misura dalla chiarezza delle clausole contrattuali, dalla consapevolezza delle parti coinvolte e dalla capacità di prevedere, sin dalla stipula, eventuali controversie.