Affitto breve in condominio: cosa sapere

Affitti brevi in condominio

Gli affitti brevi in condominio sono una forma di locazione turistica che ha visto una crescita esponenziale negli ultimi anni grazie a piattaforme come Airbnb e Booking.

Tuttavia, questa pratica può generare controversie tra i condomini e richiede il rispetto di precise norme legislative e regolamenti interni.

Coppia in affitto Breve in condominio - Pixabay

È importante distinguere tra affitti a breve termine per uso turistico e locazioni tradizionali, poiché le implicazioni giuridiche e fiscali possono variare sensibilmente.

Normativa sugli affitti brevi

Le regole sugli affitti brevi in condominio variano a seconda della normativa nazionale e delle disposizioni regionali e comunali.

In generale, tuttavia, ci sono alcuni punti fondamentali che si applicano in tutti i contesti.

Innanzitutto, l’unità immobiliare può essere affittata senza bisogno di una specifica autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale, a meno che il regolamento condominiale non preveda esplicitamente un divieto in tal senso.

Quindi, in assenza di una norma specifica che proibisca gli affitti brevi, i condomini sono liberi di affittare le proprie unità.

Le limitazioni agli affitti brevi, invece, possono essere introdotte solo se il regolamento condominiale ha una natura contrattuale, ovvero redatto dall'originario costruttore dell'edificio, che lo ha fatto direttamente approvare agli acquirenti al momento del rogito.

Questo significa che ogni modifica o restrizione può essere imposta solo se tutti i membri dell'assemblea sono d'accordo, e non basta una maggioranza.

Regole e sottoscrizione contratto affitto breve - Pixabay

In ogni caso, il locatore ha il dovere di garantire che gli ospiti rispettino il regolamento del condominio, al fine di evitare eventuali problematiche o disagi per gli altri residenti.

È quindi responsabilità del proprietario assicurarsi che gli ospiti non causino disturbi o violazioni delle regole comuni.

Alcuni comuni stanno introducendo regolamenti specifici per disciplinare il fenomeno degli affitti brevi e prevenirne gli effetti negativi sulla qualità della vita dei residenti.

La normativa sugli affitti brevi si basa principalmente su:

• Codice Civile (art. 1138 c.c.), che regola la possibilità per il condominio di limitare le attività all’interno dell’edificio.
• Legge 431/1998 sulle locazioni, che distingue tra affitti turistici e contratti di locazione ordinari.
• D.L. 50/2017, che disciplina gli obblighi fiscali per gli affitti brevi, introducendo la cedolare secca al 21% o al 26% a seconda del numero di alloggi.
  Normative regionali e comunali, che possono imporre ulteriori restrizioni, ad esempio limitazioni sul numero massimo di giorni all’anno in cui è possibile affittare un immobile.
  
  
  

Come funziona il contratto di locazione breve

I contratti di locazione breve, introdotti dal 1° giugno 2017 con D.L. 50/2017, riguardano affitti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa.

Questa tipologia contrattuale, che include anche sublocazioni e concessioni a terzi da parte del comodatario, ha favorito un ricambio frequente di inquilini nei condomini, generando spesso problematiche legate alla convivenza e alla gestione degli spazi comuni.



Sebbene sia possibile offrire servizi accessori come la fornitura di biancheria e la pulizia, tali contratti restano soggetti a specifici limiti normativi per evitare distorsioni del mercato e garantire un equilibrio tra le esigenze dei locatori e i diritti dei residenti stabili.

Cedolare secca per i contratti di locazione breve

Per i contratti di locazione breve è possibile optare per la cedolare secca, come illustrato nella guida sugli affitti brevi ad uso turistico, ma solo se vengono rispettati determinati requisiti.

Innanzitutto, la durata del contratto non deve superare i 30 giorni e non è richiesta l’adozione di uno schema contrattuale specifico.

L’opzione è valida esclusivamente per le locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo (categorie catastali da A1 a A11, con esclusione della A10, riservata agli uffici) situate in Italia, comprese le loro pertinenze.

Inoltre, il contratto può prevedere alcuni servizi accessori alla locazione, come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, il Wi-Fi e l’utilizzo delle utenze telefoniche, senza che ciò lo trasformi in un’attività imprenditoriale.

Un altro requisito fondamentale è che entrambe le parti, locatore e conduttore, devono essere persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa.

La cedolare secca è applicabile non solo alle locazioni tradizionali ma anche a sublocazioni, contratti a titolo oneroso stipulati dal comodatario e locazioni di singole stanze, purché la durata massima rimanga entro i 30 giorni.

Infine, tali contratti possono essere conclusi direttamente tra le parti oppure attraverso agenzie immobiliari e portali telematici che operano come intermediari.

Affitti brevi e regolamento condominiale

Il regolamento condominiale in merito alla gestione degli affitti brevi può contenere disposizioni su:

• Accesso agli spazi comuni;
• Regole sulla sicurezza e sulla gestione dei rifiuti;
• Limitazioni orarie per l’ingresso degli ospiti;
• Eventuali sanzioni per il mancato rispetto delle regole da parte dei locatari.

Se il regolamento è di natura assembleare e non contrattuale, non può imporre un divieto assoluto agli affitti brevi senza il consenso unanime.

Soluzioni per una gestione efficace degli affitti brevi in condominio

Per ridurre i conflitti condominiali e garantire una convivenza serena, si possono adottare alcune soluzioni pratiche:

• Predisporre un vademecum per gli affittuari con le principali regole del condominio;
• Installare telecamere di sorveglianza nelle aree comuni per garantire la sicurezza;
• Deliberare la creazione di un fondo per la manutenzione straordinaria per coprire l’usura degli spazi comuni causata dagli affitti brevi;
• Promuovere incontri periodici tra i condomini per discutere eventuali problematiche e trovare soluzioni condivise.
  
  
  

Esempi di regolamenti condominiali

Alcuni condomini hanno adottato clausole o regolamenti specifici per gestire gli affitti brevi, come ad esempio:

1. Divieto di affitti brevi per più di 90 giorni all’anno:
   "Al fine di garantire il corretto uso delle unità immobiliari e prevenire problematiche legate alla sicurezza e alla quiete condominiale, è vietato effettuare affitti brevi per un periodo superiore a 90 giorni complessivi nell’arco dell’anno."
   
   
2. Obbligo di registrare tutti gli ospiti presso l’amministrazione condominiale:
   "Ogni condòmino che intenda effettuare un affitto breve è tenuto a registrare presso l'amministrazione condominiale i dati relativi agli ospiti, al fine di garantire la sicurezza e la gestione degli accessi all'interno del complesso."
   
   
3. Limitazione degli affitti brevi a un massimo di due unità per condominio:
   "Per evitare il sovraffollamento e garantire una fruizione equilibrata delle risorse comuni, gli affitti brevi sono limitati a un massimo di due unità immobiliari per ciascun condominio, in modo da non compromettere la tranquillità e il benessere degli altri residenti."
   
   

Gli affitti brevi in condominio sono un tema complesso che richiede la conoscenza della normativa vigente e del regolamento condominiale.

È fondamentale rispettare i diritti degli altri condomini e garantire una gestione responsabile delle locazioni turistiche.

Per evitare conflitti, è consigliabile una chiara comunicazione con l’assemblea condominiale e l’adozione di pratiche di affitto responsabili.

Un regolamento condiviso e il rispetto delle normative possono rendere gli affitti brevi una risorsa piuttosto che un problema per la comunità condominiale.

Pronunce giurisprudenziali degli affitti brevi in condominio

Le locazioni brevi in ambito condominiale sono state oggetto di numerose pronunce giurisprudenziali che hanno contribuito a delinearne i limiti e le condizioni di liceità.

Un aspetto centrale riguarda la possibilità per il regolamento condominiale di vietare tali attività.

Sentenze su regolamento condominiale e affitti brevi - Pixabay

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22711 del 2017, ha stabilito che il divieto di destinare le unità immobiliari a usi come affittacamere, locanda, pensione o albergo non implica automaticamente il divieto di effettuare locazioni brevi.

Pertanto, in assenza di un'esplicita previsione nel regolamento condominiale che vieti le locazioni brevi, queste sono considerate lecite.

Tuttavia, la Corte d'Appello di Milano, con la sentenza n. 1048 del 29 marzo 2022, ha affrontato un caso in cui l'attività di locazione turistica, per le modalità concrete di svolgimento, violava le regole di civile convivenza richieste dal contesto condominiale, giustificando così l'intervento limitativo.

Inoltre, il Tribunale di Firenze, con una sentenza del 2024, ha legittimato gli affitti brevi in condominio, affermando che tali attività non violano il regolamento condominiale, a meno che non sia espressamente previsto un divieto.

È importante notare che le delibere assembleari non possono imporre restrizioni sugli affitti brevi senza l'unanimità dei condomini.

La Corte di Cassazione ha sottolineato l'importanza che il divieto di affitti brevi, previsto dal regolamento condominiale, sia formulato in modo chiaro, espresso e specifico.

La possibilità di vietare le locazioni brevi in condominio dipende dalla presenza di clausole specifiche nel regolamento condominiale e dal rispetto delle norme sulla civile convivenza.

La giurisprudenza evidenzia l'importanza di una regolamentazione chiara e condivisa per garantire un equilibrio tra i diritti dei proprietari e le esigenze della comunità condominiale.