I poteri del singolo condomino all'interno del condominio

Cosa può fare il condomino in autonomia

Vivere all'interno di un condominio implica l'osservanza di taluni obblighi e il rispetto dei diritti altrui e di quanto deciso nelle riunioni condominiali. Tuttavia non è sempre così.
Quali sono le iniziative che il condomino può prendere in totale autonomia in base alle leggi che regolano il condominio? Qual è il ruolo a lui riconosciuto dal legislatore nell'ambito della vita condominiale?

All'interno del condominio la maggior parte delle decisioni vengono prese dall'assemblea con delibera condominiale. Si tratta di decisioni prese quindi dalla collettività. Vi sono dei casi in cui il condomino, in forza di diritti e poteri determinati, conferiti dalla legge, può assumere delle iniziative autonomamente. Per questo è importante far chiarezza su quelli che sono poteri e limiti spettanti al condomino a tutela dei propri interessi.


Ciascun condomino, nell'ambito della compagine condominiale, ha dunque un ruolo attivo, sia nell'ambito della proprietà esclusiva che nell'ambito della gestione delle parti comuni (i beni appartenenti in proprietà condivisa in base alle quote millesimali di ciascuno).
Vediamo in concreto cosa questo voglia dire.

Il condomino e la tutela della destinazione d'uso

A ciascun condomino spetta il diritto di difendere la destinazione d'uso delle parti comuni.
L'articolo 1117 ter, del codice civile afferma che nel caso di attività intrapresa da qualche condomino che incida in modo negativo e in maniera sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o anche i condomini, singolarmente, possono diffidare l'esecutore ad interrompere gli atti posti in essere.


Ove ciò non bastasse questi soggetti potranno chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante l'esercizio di azioni giudiziarie. L'assemblea a questo punto può deliberare in ordine alla cessazione del comportamento lesivo con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 codice civile.

Potere del condomino in caso di modifiche di parti comuni

Qualora un solo condomino sia interessato all'effettuazione di opere volte a migliorare la sicurezza e la salubrità dell'edificio o ad esempio, voglia eseguire interventi per l'eliminazione di barriere architettoniche, potrà assumere l'iniziativa in via autonoma.
Come? Nel caso in cui un singolo condomino sia interessato ad una delle innovazioni descritte dall'articolo 1120 codice civile, potrà fare richiesta all'amministratore affinché venga convocata l'assemblea per la delibera in ordine a tali interventi.

La richiesta del condomino deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi innovativi. In mancanza, l'amministratore dovrà esortare il condomino ad effettuare le opportune integrazioni. A questo punto, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro 30 giorni dalla richiesta pervenuta purché essa sia esaustiva.

Lavori che il condomino può intraprendere in autonomia

Vi sono degli interventi, specificatamente previsti dalla legge, che il condomino può effettuare in autonomia anche se si svolgono sulle parti comuni.

Si tratta degli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili. Lo stesso se si intende apporre un condizionatore sulla facciata dell'edificio. Tali opere devono recare il minore pregiudizio alle parti comuni e rispettare il decoro architettonico dell'edificio.


Gli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili possono essere installati sul lastrico solare e su ogni altra idonea superficie comune. Qualora si rendano necessarie delle modifiche da apportare alle parti comuni, il condomino interessato è tenuto a darne comunicazione all'amministratore.

Richiesta di nomina e revoca dell'amministratore

Ciascun condomino può assumere un ruolo attivo nell'ambito della vita condominiale, anche facendo richiesta all'autoritàgiudiziaria affinché essa proceda con la nomina di un amministratore, nei casi di inerzia da parte dell'assemblea.
In caso di cattiva gestione da parte dell'amministratore in carica, potrà procedere in maniera analoga, per ottenere la revoca dello stesso.

In particolare, affinché il giudice possa effettuare la nomina di un amministratore condominiale, deve essere presentato ricorso da uno o più condomini o dall'amministratore dimissionario (come stabilito dall'articolo 1129 del codice civile).

La revoca dell'amministratore può essere disposta dall'autorità giudiziaria, sempre su ricorso di ciascun condomino, se l'amministratore non rende il conto della gestione o in caso di gravi irregolarità fiscali.

Diritto di informativa dei condomini

Una delle novità più importanti sancite dalla riforma sul condominio è la tutela dei diritti di informativa da parte dei condomini.
Ciascuno di essi può pretendere dall'amministratore che gli venga comunicato l'ammontare delle somme di denaro che transitano nel conto corrente condominiale, bancario o postale, intestato al condominio.

Si tratta delle somme ricevute, a qualunque titolo, dai condomini o da terzi oppure a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio. Ciascun condomino, come statuito dall'articolo 1129, può chiedere di prendere in visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

In merito al diritto di informativa in capo a ciascun condomino citiamo quanto disposto dal punto 9 dell'articolo 1130 codice civile in base al quale l 'amministratore è tenuto a fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Si riconosce al condomino il diritto di acquisire informazioni in merito alla situazione economica dell'ente condominiale e in merito alle liti intraprese.

Si evidenzia così la possibilità per ciascun partecipante alla cosa comune di venire a conoscenza di eventuali liti pendenti con altri condomini a fronte di possibili inadempimenti.
L'articolo 1130 codice civile precisa inoltre che la mancata ottemperanza di quanto sopra da parte dell'amministratore configura una delle irregolarità per le quali è giustificata la sua revoca.

Ogni condomino ha dunque il diritto di venire a conoscenza dei bilanci, delle fatture relative alle spese sostenute e in generale, di qualsiasi altro documento relativo alla gestione della compagine condominiale.

Il condomino può sostenere spese urgenti

Sulla base di quanto statuito dall'articolo 1134 codice civile evidenziamo che in situazioni di emergenza può di sua iniziativa farsi carico dei costi necessari per far fronte alla questione.

Al di fuori di queste fattispecie egli non può agire da solo. La norma infatti afferma che il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza che vi sia autorizzazione da parte dell'amministratore o dell'assemblea, non ha diritto al rimborso della spesa sopportata, a meno che non si tratti di spesa urgente. Solo in tal caso il suo comportamento è lecito e la spesa deve essere rimborsata.

Importante è conoscere cosa si intenda per situazione di urgenza. Essa è tale se non provvedere in tempo possa comportare dei pericoli per le parti comuni e per gli altri condomini.
In caso di contrasti all'interno del condominio sarà ovviamente il giudice a valutare nel merito la situazione e la sua necessità a provvedere tempestivamente.

Il condomino e l'assemblea

Diritto del condomino è quello di decidere se partecipare o meno all'assemblea di condominio.
Egli innanzitutto può non voler prendervi parte per i più svariati motivi e non è tenuto a darne giustificazione alcuna. Inoltre, è suo diritto decidere di farsi sostituire e rilasciare delega ad altro condomino o a terzo estreaneo.

Infine, ha diritto a convocare l'assemblea straordinaria ove non vi provveda l'amministratore.

Il condomino e il perimento dell'edificio

Riportiamo infine quanto disposto dall'articolo 1128 codice civile, in base al quale in caso di perimento dello stabile condominiale, in tutto o per i 3/4 del suo valore, il condomino ha diritto di chiedere la vendita all'asta giudiziaria del suolo e dei suoi materiali, salvo che non sia diversamente convenuto.

Il condomino e il dissenso alle liti

Che succede in caso di contrasti all'interno del condomino o nei confronti di terzi?
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di difendersi in una causa da altri intrapresa, il condomino può manifestare il proprio dissenso.

Con atto notificato all'amministratore può esprimere parere contrario, separando la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza.