Cosa fare prima di affittare un immobile

Quando il proprietario decide di affittare un immobile

Quando si affitta un immobile, sia il proprietario che l'affittuario hanno precisi diritti e doveri da rispettare.

Ma qual è la situazione del mercato degli affitti, oggi in Italia?
Una recente indagine, interrogando un campione di agenti immobiliari ed uno di comuni cittadini, dalla quale si evince come i due campioni abbiano una percezione differente dell'andamento dei prezzi.
Mentre per gli operatori, infatti, si registra una riduzione dei canoni di locazione, per gli inquilini essi sono rimasti sostanzialmente invariati.

Al di là di questo, comunque, appare evidente che per un proprietario è sempre conveniente non lasciare immobili sfitti e metterli sul mercato, anche se oggi si va spesso incontro al rischio di insolvenza da parte dei locatari.

Infatti la tassazione sulla casa tende a sfavorire gli immobili non locati, mentre sono in arrivo, con il nuovo Piano Casa del Governo Renzi, alcune agevolazioni, rivolte soprattutto a chi affitta a canone concordato, come la riduzione dell'aliquota della cedolare secca al 10%.

Quindi, ai proprietari conviene affittare il proprio immobile ma, ovviamente, essi non possono esimersi dal consegnare un bene in buone condizioni e corredato di tutte le certificazioni previste dalla legge.
In questo articolo vedremo appunto quali sono tutte le cose che bisogna controllare prima di dare un immobile in affitto.

Certificazioni necessarie per affittare un immobile

L'immobile concesso in locazione deve essere innanzitutto agibile: per questo il proprietario deve essere in possesso del certificato di agibilità.

L'agibilità va richiesta al Comune entro 15 giorni dalla fine dei lavori di costruzione o di ristrutturazione, se di una certa entità. Quindi, se l'immobile non è stato di recente oggetto di lavori, il proprietario dovrebbe già esserne in possesso. Nel caso in cui non riuscisse a reperirlo, può chiederne una copia al Comune.

Infatti, in assenza di questo certificato, ci sono i presupposti per la richiesta di risoluzione del contratto di locazione o per chiedere la riduzione del canone.

Altra certificazione di cui il proprietario deve essere in possesso è quella relativa alla conformità degli impianti al DM 37/08.

I certificati di conformità degli impianti sono rilasciati dalle ditte installatrici al termine dei lavori. Anche in questo caso quindi, se l'immobile non è stato interessato di recente da ristrutturazioni, bisogna reperirli e metterli a disposizione.

Nel caso in cui gli impianti siano vecchi e non ci sia traccia dei certificati, bisognerà incaricare un tecnico di verificarne la rispondenza alle norme attuali, e, in assenza di questa, intervenire per metterli a norma. Anche in questo caso, infatti, si rischia l'annullamento del contratto d'affitto.

Altra certificazione importante da predisporre al momento dell'affitto è l'Attestato di Prestazione Energetica. Si tratta di una certificazione che attesta i consumi dell'edificio per il riscaldamento e per la produzione di acqua calda sanitaria e ne calcola la classe energetica.

L'APE è importante per determinare questa classe e l'indice di prestazione energetica, che sono dati che vanno riportati obbligatoriamente in tutti gli annunci immobiliari, ma anche perché deve essere allegato al contratto d'affitto. In caso di mancanza dell'APE, infatti, si rischiano sanzioni, da pagarsi in solido tra il locatore e l'affittuario, comprese tra 1.000 e 4.000 euro.

Lavori da fare prima di affittare un immobile

Come abbiamo visto, quindi, per avere tutta la documentazione in regola, può essere necessario eseguire dei lavori edilizi, prima di consegnare l'immobile all'affittuario.

Può trattarsi di lavori di messa a norma degli impianti o del loro rifacimento o, nel caso in cui lo stato dell'immobile non sia conforme alle planimetrie catastali e ai permessi comunali, può essere necessario provvedere ad un ripristino o a una sanatoria.

Insomma, questi interventi possono rappresentare un onere economico non indifferente per il proprietario.

È opportuno ricordare, pertanto, che fino al 31 dicembre 2014 è possibile usufruire di uno sconto fiscale Irpef del 50% della spesa sostenuta, da ripartire in 10 rate annuali di pari importo.
Tale detrazione non è però valida per tutti i tipi di interventi, ma ne sono esclusi quelli di manutenzione ordinaria su immobili privati.

Se si procede, quindi, alla semplice tinteggiatura dell'appartamento, alla sostituzione dei pavimenti o a quella dei sanitari, non si potrà avere la detrazione Irpef del 50%, ma si potrà almeno scontare l'aliquota Iva ridotta al 10% per il pagamento dei lavori.