Comprare casa: cosa fare per non sbagliare durante l'acquisto di un immobile
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Acquistare casa: le verifiche preliminari
Comprare casa rimane indubbiamente uno dei più grandi sogni nel cassetto di ogni persona.
L'acquisto della casa è per molti il passo più importante, a livello finanziario, da compiere nella vita, un impegno a lungo termine, un punto di partenza per le nuove famiglie che nascono, un simbolo di indipendenza e di autonomia.
Realizzare un progetto così impegnativo richiede quindi la massima attenzione ai dettagli e cautela nel valutare e ponderare tutti gli aspetti, tecnici e amministrativi, funzionali al buon esito dell'operazione acquisto della casa. 
Nella prima fase del percorso di acquisto una casa, solitamente, interviene l'agenzia di mediazioneimmobiliare, che incrociando la domanda e l'offerta è in grado di soddisfare un larghissimo ventaglio di esigenze e che assiste entrambe le parti in causa fino alla stipula del contratto preliminare.
Dopo aver individuato l'immobile che si desidera acquistare ha inizio la trattativa tra le parti.
La compravendita di un immobile si definisce infatti al termine di un iter, che prevede una fase precontrattuale durante la quale acquirente e venditore, devono eseguire diversi atti preparatori per concludere il contratto definitivo di compravendita, ossia il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale, in cambio di un corrispettivo.
Al fine di tutelare il cittadino, lo Stato richiede che il contratto d'acquisto sia stipulato da un notaio, pubblico ufficiale imparziale, che garantisca il rispetto di tutte le norme di legge.
Per questo motivo è consigliabile per l'acquirente, che è quasi sempre la parte debole della compravendita, rivolgersi al notaio di fiducia fin dall'inizio delle trattative, prima ancora di firmare proposte di acquisto o contratti preliminari, che sono già vincolanti, in modo da poter considerare insieme ogni aspetto dell'operazione da compiere.
Ci sono, inoltre, dei controlli che si possono eseguire per verificare che tutto sia in ordine e ci si può affidare a professionisti perché ci aiutino a districarci tra tutti i dubbi che ci assalgono:
- l' ingegnere o architetto in merito alla regolarità urbanistica e catastale;
- il commercialista che possa accertarsi preventivamente dell'ammontare delle tasse e agevolazioni fiscali;
- l' avvocato in merito a ipoteche, pignoramenti o cause trascritte sull'immobile;
- la banca per eventuali finanziamenti e mutui per l'acquisto dell'immobile.
Controllo dei soggetti coinvolti
La verifica dei soggetti coinvolti nel contratto è invece compito del notaio ed è volta ad accertare che chi vi sta vendendo la casa ne sia effettivamente il proprietario e sia capace di intendere e di volere o abbia un tutore che lo sostituisce.
Nel corso delle trattative, tutti i soggetti coinvolti sono obbligati a comportarsi reciprocamente, secondo buona fede, con lealtà e correttezza, fornendo informazioni esatte per non dare adito a false aspettative e per evitare di sostenere costi inutilmente.
Colui che durante le trattative illude la controparte e non si comporta lealmente, può essere chiamato in causa per poi essere condannato al rimborso delle spese sostenute da chi aveva creduto nella conclusione dell'affare.
Lo svolgimento delle trattative non obbliga le parti a concludere l'affare, ma dà la possibilità a chi ha subìto un torto, di chiedere il risarcimento dei danni causati dal comportamento poco corretto della controparte che lo ha tratto in inganno.
Acquistare un immobile, i documenti da controllare
Non tutti sanno che esistono una serie di documenti da controllare prima di procedere all'atto vero e proprio di acquisto di una casa.
Provenienza e proprietà dell'immobile
La proprietà dell'immobile si evince dall'ultimo atto di provenienza, che potrà essere un rogito, una successione o una donazione.
É bene ricordare che la visura catastale non è sufficiente a garantire la proprietà di un bene poiché il catasto per legge non è probatorio della proprietà.
Presenza di una donazione
Verificare che l'ultimo atto di provenienza non sia un atto di donazione, e che non vi siano state donazioni negli ultimi 20 anni.
Tale pratica porta il rischio che una persona esclusa dall'atto, anche dopo l'acquisto, potrebbe reclamare diritti reali sull'immobile ed entrarne in possesso.
Presenza di ipoteche
Verificare se sull'immobile insistono ipoteche. Se è presente un'ipoteca volontaria, ad esempio quella iscritta dalla banca che ha concesso il mutuo, si può fare senza rischi la proposta d'acquisto e il preliminare, ma è fondamentale sottolineare che entro la data del rogito o contestualmente dovrà essere estinta a cura e spese del proprietario.
Se è presente un'ipoteca legale o giudiziale sarà necessario un parere notarile sul come impostare la trattativa per evitare situazioni spiacevoli .
Pignoramenti sull'immobile
Verificare se l'immobile è oggetto di pignoramento.
Le situazioni meno difficoltose si possono risolvere con l'acquirente che paga i creditori per conto del proprietario, ma se il venditore è un soggetto fallibile non può escludersi in assoluto la possibilità che altri creditori facciano richiesta di revoca dell'atto.
Regolarità urbanistica e catastale dell'immobile
Verificare che l'immobile possieda il certificato di regolarità urbanistica che dichiari la conformità dello stesso a quanto depositato nei pubblici registri.
Qualora vi siano difformità tra lo stato di fatto e quanto depositato, sarà dovere del venditore provvedere ad eventuali sanatorie che ripristino la regolarità dell'immobile e all'aggiornamentocatastale dello stesso, entro il giorno del rogito di compravendita.
Contestualmente è opportuno chiedere al venditore :
copia dei titoli abilitativi edilizi e di eventuali condoni edilizi;
il certificato di agibilità, se rilasciato.
Regolamento condominiale e eventuali oneri
Verificare se il venditore abbia oneri sospesi nei confronti del condominio, che sono a suo carico fino al giorno del rogito.
Chiedete contestualmente:
una dichiarazione dell'amministratore del condominio in cui si dice che tutte le spese sono state pagate; copia del regolamento condominiale, per verificare eventuali limitazioni all'uso di singole unità immobiliari, individuare le parti comuni e quelle di eventuale uso esclusivo di singoli condomini.
Presenza di convenzioni
Nel caso l'immobile rientri tra le abitazioni costruite dagli Enti autonomi per le case Popolari, le case costruite in edilizia convenzionata o edilizia sociale, è necessario verificare che non ci siano prezzi imposti per la compravendita, che sia passato il tempo minimo prima che si possa vendere, che siano stati riscattati particolari diritti.
In poche parole è necessario verificare che l'immobile sia vendibile senza vincoli alla proprietà e al prezzo.
Stato degli impianti e relative certificazioni di conformità
Il venditore dovrà dichiarare lo stato reale dell'impiantistica, che sia o meno a norma.
Qualora si dichiarino gli impianti a norma, dovrà essere fornita tutta la documentazione che ne attesti la regolarità.
Attesto di Prestazione Energetica
Il venditore dovrà dichiarare, sulla base di un documento, redatto da un tecnico abilitato dalla Regione, detto APE, la classe energetica di appartenenza, che verrà poi inserita nell'atto di compravendita.
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