Cessione di cubatura o di volumetria: cos'è e come funziona

Cessione di cubatura: natura, funzionamento e disciplina giurisprudenziale

La cessione di cubatura, o più correttamente la cessione di volumetria edificabile, è un istituto di natura privatistica.

Il funzionamento è semplice e lineare: consente a un soggetto, titolare del diritto di edificare su un fondo, di effettuare il trasferimento di tale diritto — o anche di una quota di esso — in favore di un altro proprietario, titolare di un fondo distinto.

Si tratta di un’operazione che ha luogo a prescindere dalla comunanza di proprietà e determina, pur nel rispetto dell’indice complessivo di edificabilità della zona, l’ampliamento della capacità edificatoria del fondo cessionario e la contestuale decurtazione di quella del fondo cedente.

Si realizza in tal modo una sorta di “micropianificazione” urbanistica di iniziativa privata, autorizzabile dall’amministrazione comunale nei limiti fissati dalla normativa urbanistica.

Le origini normative e il contesto urbanistico della cessione di cubatura

L’istituto della cessione di volumetria edificabile trova il suo fondamento nella legislazione urbanistica a partire dalla modifica introdotta dall’art. 17 della Legge n. 765/1967 all’art. 41-quinquies della Legge urbanistica n. 1150/1942.

Quello appena citato fu un intervento normativo che introdusse l’obbligo, per i piani regolatori generali, di stabilire limiti inderogabili di densità edilizia, di rapporti tra insediamenti e spazi pubblici, e di parametri edilizi per zone territoriali omogenee.

Cessione di volumetria - Getty Images

Sulla base di quanto disciplinato dalla suddetta norma, la cessione di cubatura rappresenta un’operazione di redistribuzione della capacità edificatoria consentita, senza alterare la volumetria globale prevista dalla pianificazione.

In pratica, il diritto edificatorio, che è espressione dello ius aedificandi insito nella proprietà del suolo, può essere trasferito a un altro fondo urbanisticamente compatibile, incrementando la sua cubatura potenziale in sede di richiesta del permesso di costruire.

Concezione patrimonialistica della cubatura

Tale contratto si fonda, quindi, su una concezione patrimonialistica della cubatura, intesa quale posizione giuridica suscettibile di circolazione tra privati, anche se strettamente connessa ai vincoli imposti dagli strumenti urbanistici.

Ciò comporta che gli effetti giuridici della cessione si producano inter partes già con il semplice consenso espresso nel contratto.

Mentre, di contro, l’efficacia verso i terzi (e in particolare verso la Pubblica Amministrazione) resta subordinata al rispetto delle norme edilizie e urbanistiche vigenti.

I presupposti dell’istituto: il ruolo del Consiglio di Stato

Da un punto di vista giurisprudenziale, la cessione di cubatura ha ricevuto una lettura organica da parte del Consiglio di Stato.

In particolare con la sentenza n. 4417 del 31 maggio 2022, la Corte ha ribadito che il presupposto essenziale per l’ammissibilità dell’asservimento — ovvero il vincolo che priva un fondo della propria capacità edificatoria in favore di un altro — è la coerenza con l’interesse pubblico alla corretta distribuzione del carico urbanistico.

Ciò che conta per la Pubblica Amministrazione è il mantenimento dell’equilibrio tra superficie edificabile e volume costruibile.

Da ciò ne consegue che l’operazione è considerata lecita soltanto quando si desumono due condizioni imprescindibili.

La prima è l’omogeneità della destinazione urbanistica dei fondi coinvolti e la seconda è la contiguità territoriale, che non impone necessariamente l’adiacenza fisica ma richiede comunque una prossimità significativa.

Consiglio di Stato e cubatura - Getty Images

Qualora non dovesse sussistere uno di questi requisiti, il trasferimento di volumetria si porrebbe in contrasto con i parametri inderogabili di pianificazione urbanistica e sarebbe quindi invalido.

Il caso di specie: un’applicazione concreta

Un esempio emblematico è proprio la fattispecie analizzata nella sentenza del Consiglio di Stato del 31 maggio 2022.

In quel caso, era avvenuto il trasferimento della capacità edificatoria da un’area a un’altra situata a circa 40 metri di distanza, entrambe appartenenti alla medesima zona urbanistica omogenea.

La volumetria trasferita era contenuta, e non incideva su altri parametri edilizi o urbanistici.

Inoltre, la nuova destinazione d’uso determinava un aumento del carico urbanistico sul fondo ricevente, compensato però dalla riduzione speculare su quello cedente.

In tale quadro, il Consiglio ha ritenuto rispettato il vincolo della contiguità e ha affermato l’assenza di uno squilibrio urbanistico, convalidando quindi la cessione di cubatura.

Questo inquadramento sistematico conferma che la cessione di cubatura è uno strumento flessibile di valorizzazione fondiaria che, se ben regolato e rispettoso della pianificazione urbanistica, può contribuire a una gestione più efficiente e razionale del territorio.

Natura giuridica della cessione: diritto reale oppure no

La natura giuridica della cessione di cubatura ha suscitato numerose riflessioni dottrinali e pronunce giurisprudenziali, che hanno trovato una sintesi nelle conclusioni delle Sezioni Unite.

Più nello specifico, l’art. 2643 n. 2-bis c.c., che disciplina la trascrivibilità degli atti di trasferimento di diritti edificatori, è stato interpretato come indicativo della natura obbligatoria — e non reale — di tali diritti.

La cessione della cubatura, pur non avendo ad oggetto un diritto reale in senso stretto, produce effetti assimilabili a quelli reali, in quanto incide sulle facoltà del proprietario e si traduce, per il cessionario, in una modificazione della propria potenzialità edificatoria.

Natura giuridica della cessione - Getty Images

In tal senso, il contratto genera effetti giuridici che possono essere qualificati, sul piano sistematico, come costitutivi o traslativi, a seconda che si ritenga la cubatura un bene autonomamente trasferibile o una semplice utilità giuridica accessoria al fondo.

Efficacia traslativa del diritto edificatorio

Secondo la Suprema Corte, se i diritti edificatori fossero qualificabili come diritti reali, non si sarebbe resa necessaria una disposizione espressa sulla loro trascrivibilità.

Questo in quanto trattasi di un effetto già tipico dei diritti reali immobiliari.

Inoltre, l’efficacia traslativa del diritto edificatorio è riconducibile all’autonomia negoziale tra le parti, ai sensi dell’art. 1376 c.c., e non al procedimento amministrativo, che ha invece funzione autorizzativa per il rilascio del permesso di costruire.

In ogni caso, l’effetto principale del contratto — la modificazione delle posizioni giuridiche soggettive dei contraenti — discende direttamente dal consenso validamente manifestato, coerentemente con il principio consensualistico che informa la disciplina generale dei contratti.

Forma scritta ab sustantiam

Da quanto in precedenza detto, ne consegue che la cessione di cubatura non è soggetta a forma scritta ad substantiam.

Al contempo non comporta il trasferimento di un diritto reale.

Pertanto può essere trascritta nei registri immobiliari come atto tra privati che produce effetti meramente obbligatori.

L’atto pubblico o la scrittura privata autenticata è richiesta unicamente ai fini della trascrizione, e non per la validità dell’accordo.

Forma scritta cubatura - Getty Images

La giurisprudenza di legittimità ha enunciato con chiarezza il principio che regge la disciplina fiscale e giuridica della cessione di cubatura.

Trattandosi di trasferimento di un diritto edificatorio di natura non reale, l’atto non è soggetto alle imposte proporzionali previste per gli atti traslativi della proprietà o dei diritti reali immobiliari.

Ne consegue che l’imposta ipotecaria e catastale va applicata nella misura fissa, analogamente agli atti obbligatori.