Come determinare e indicare il compenso dell'amministratore di condominio

Compenso amministratore condominio

Che l'amministratore di condominio abbia diritto al compenso è cosa certa.
Quale norma parla del compenso dell'amministratore, o meglio quali norme, perché le regole sono presenti in più articoli del codice civile.


Partiamo dall'articolo che riguarda il diritto al compenso. Per farlo dobbiamo guardare alle regole dettate in materia di mandato, perché com'è noto e pacifico, i rapporti tra amministratore e condominio, oltre che dagli artt. 1129-1130 c.c. sono disciplinati anche dalle regole sul mandato.

Cosa dicono queste norme?

Ebbene, ai sensi dell'art. 1708 c.c., il mandato si presume oneroso. Attenzione, però, all'art. 1135 c.c. il quale specifica che l'assemblea deve deliberare sull'eventuale retribuzione.

È stato detto che la lettura coordinata delle due norme potrebbe portare a concludere che se l'assemblea non delibera sul compenso dell'amministratore, allora il mandato va considerato a titolo gratuito. È così, oppure il mandato si presume sempre oneroso anche se l'assemblea nulla dice in merito al compenso dell'amministratore di condominio?

Quale interpretazione prevale?

Secondo la Cassazione, che si è pronunciata sulla questione, i rapporti tra amministratore e il condominio sono regolati anche dalle disposizioni sul mandato.
In particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall'art. 1709 cod. civ., secondo cui il mandato si presume oneroso ne discende che l'art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera eventuale la retribuzione dell'amministratore, va inteso nel senso che l'assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).

Come dire: se ti dico che l'incarico è da intendersi a titolo gratuito e tu accetti, allora nulla ti sarà dovuto per l'attività di amministratore condominiale.

Accordo su compenso amministratore condominio

Ciò chiarito è bene comprendere come si determina il compenso dell'amministratore condominiale e, conseguentemente, che cosa succede ove le parti non si trovino d'accordo.

Partiamo da una norma, introdotta nel codice civile dalla legge n. 220 del 2012 e oggi di fondamentale importanza, ossia il quattordicesimo comma dell'art. 1129 c.c. a mente del quale l'amministratore di condominio, a pena di nullità della nomina, è tenuto a specificare l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo.

Parleremo dopo delle conseguenze dell'inadempimento e della corretta indicazione del compenso per evitare la nullità dell'atto di nomina.

Vediamo adesso come si giunge all'accordo.


Tre le ipotesi:

• assemblea nomina l'amministratore e propone il compenso e l'amministratore di condominio accetta;
  
  
• amministratore di condominio presenta preventivo e assemblea accetta nominandolo;
  
  
• assemblea nomina l'amministratore senza dir nulla sul compenso e questi ne propone uno all'accettazione della nomina con successiva accettazione da parte dell'assemblea.
  
  

E se c'è l'indicazione del compenso ma non l'accordo tra le parti?
Come specifica l'art. 1709 c.c. in mancanza di accordo (non esistendo tariffe di riferimento) alla mancanza di accordo sopperisce la determinazione giudiziale.

Indicazione compenso amministratore condominio

Vediamo adesso come l'amministratore può indicare il proprio compenso, ossia come esplicitare l'indicazione della retribuzione richiesta per l'incarico che gli è stato affidato, ovvero che gli si vuole affidare.

La legge, come si è accennato prima, non prevede tariffe, onorari o simili indicazioni ma tutto è rimesso alla determinazione del proponente.


Mentre, per restare a un esempio vicino a chi scrive, i parametri per la liquidazione giudiziale dei compensi tra avvocato e cliente prevedono varie fasi (es. studio della controversia, introduzione causa, ecc.) e scaglioni di valore in relazione a quello della controversia, per l'amministrazione condominiale nulla è previsto.

E allora, l'amministratore di condominio potrà indicare il proprio compenso, ad esempio:

• indicando un voce forfettaria annuale omnicomprensiva;
  
  
• indicando una voce forfettaria annuale omnicomprensiva per unità immobiliare (al mese o all'anno);
  
  
• indicando una voce forfettaria annuale fissa e altre complementari a seconda dell'attività.
  
  
  

Richiesta compenso amministratore condominio dopo la nomina

Solitamente l'indicazione del compenso che, diremo in seguito, vale anche per il corretto adempimento di quanto disposto dall'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. è eseguita presentando il preventivo per la gestione, ovvero il preventivo annuale di spesa del condominio.

Può accadere che l'assemblea nomini un amministratore senza indicazione del compenso massimo che questa intende corrispondergli. Ebbene, a quel punto l'amministratore, nell'adempimento di quanto disposto dalla norma testé citata, indicherà quanto richiesto per la sua attività. Ove non si raggiunga un accordo, salvo revoca immediata, la liquidazione del compenso sarà decisa da un giudice, come sopra specificato.

Mancata indicazione compenso amministratore condominio

E se l'amministratore non indica il proprio compenso?

Allora, dice l'art. 1129, quattordicesimo comma c.c., la nomina va considerata nulla.
Si badi: non è necessaria l'accettazione del compenso o la sua indicazione nel verbale di nomina, ma più semplicemente la sua comunicazione ai condòmini (nel verbale o in altro scritto), all'atto dell'accettazione della nomina e a ogni suo rinnovo.

Ad avviso dello scrivente, ove chiaramente distinguibile in ogni voce, tale adempimento può dirsi correttamente eseguito anche se il compenso è indicato nel preventivo annuale di gestione del condominio, sottoposto all'assemblea ordinaria annuale per la sua approvazione (art. 1135 c.c.).