Modi, tempi e costi di convocazione dell'assemblea condominiale senza amministratore

Condomini senza amministratore

La legge ci dice che i condomini che contano fino a otto condòmini, ovvero otto differenti proprietari di altrettante unità immobiliari (i comproprietari di un appartamento vengono conteggiati come uno) non hanno l'obbligo di nominare un amministratore di condominio.


Il limite otto condòmini, contenuto nell'art. 1129 del codice civile, è stato innalzato dalla legge n. 220 del 2012; prima di questa modifica, infatti, il numero oltre il quale la nomina diveniva obbligatoria era fissato a quattro condòmini.

Ciò detto, sovente ci vengono posti quesiti come quelli seguenti:

- chi può convocare l'assemblea condominiale quando non è presente l'amministratore?

- quali regole bisogna seguire nella convocazione di condomini senza amministratore?

- chi sopporta i costi della convocazione dell'assemblea condominiale?

- che cosa succede se ci sono errori nella procedura?

È utile rispondere alle domande che ci siamo posti per valutare l'intera fattispecie: s'è vero che la legge pone dei limiti numerici precisi, la realtà dei fatti, alle volte, ci restituisce situazioni nelle quali condomini con una decina di partecipanti non hanno amministratore.

Convocazione assemblea condominiale quando non è presente l'amministratore

Alla convocazione dell'assemblea condominiale in assenza di amministratore è dedicata una norma, specificamente il secondo comma dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, la quale prevede che in tali casi sono i condòmini, anche singolarmente considerati, a poter provvedere alla convocazione dell'assemblea ordinaria o straordinaria.

Per completezza è utile rammentare che, come specificato dalla Corte di Cassazione, non esistono sostanziali differenze tra assemblea condominiale ordinaria o straordinaria (Cass. 8 giugno 1984 n. 3456).

La differenza sostanziale sta nel potere d'iniziativa dei condòmini; nei condomini con amministratore, infatti, l'art. 66 disp. att. c.c. subordina il potere di convocazione alla richiesta inevasa di convocazione dell'assemblea condominiale presentata all'amministratore da parte di almeno due condòmini che rappresentino per lo meno un sesto del valore (millesimale dell'edificio) e limita il diritto dell'autoconvocazione ai soli condòmini che hanno avanzato quella richiesta.


Nei condomini con amministratore, invece, l'iniziativa è libera. Vediamo, pertanto, come dev'essere esercitata.

Modi e tempi di convocazione della riunione di condominio in assenza di amministratore

Non essendo dettate specifiche disposizioni in merito alla convocazione della riunione condominiale in assenza dell'amministratore, deve ritenersi che la stessa soggiaccia alle medesime regole dettate per la convocazione da parte dell'amministratore.

Ciò vuol dire, in primis, che l'avviso di convocazione deve avere forma scritta e deve contenere l'indicazione:

- del giorno, dell'ora e del luogo di svolgimento dell'assemblea tanto per la prima che per la seconda convocazione;

- dell'ordine del giorno che s'intende affrontare, cioè degli argomenti sui quali si vorrà discutere.

Tale avviso dovrà essere recapitato almeno cinque giorni prima dello svolgimento della data fissata per la prima convocazione (Trib. Roma 7 luglio 2009 n. 15048) e dovrà essere recapitato in uno dei seguenti modi, stabiliti dall'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.:

- a mezzo di posta raccomandata;

- tramite posta elettronica certificata;

- con fax;

- attraverso consegna a mani.

Com'è stato affermato dalla giurisprudenza di merito (Trib. Genova n. 3350/2014), le modalità di convocazione indicate dalla legge sono da ritenersi tassative (cioè l'assemblea può essere convocata solamente in quel modo).

Non vi sono ragioni per ritenere che non si possa fare applicazione alla riunione convocata dai condòmini anche del quinto comma dell'art. 66 disp. att. c.c., il quale consente a chi convoca l'assemblea condominiale di fissare più date eventuali di prosecuzione dell'assemblea con il medesimo avviso. Ciò fa sì che non serva riconvocare una nuova assemblea laddove i condòmini, vista l'ora tarda o per differenti ragioni, abbiano deciso di aggiornarsi a nuova riunione.

Comunicazione del verbale e costi dell'intera procedura di convocazione dell'assemblea condominiale

Come per ogni assemblea, non solo tutti i condòmini hanno diritto a essere convocati (art. 1136 c.c.), ma tutti i condòmini devono essere posti nelle condizioni di conoscere il contenuto delle decisioni.


Per i presenti tale circostanza è conseguita per il fatto stesso d'avere partecipato all'assemblea, mentre gli assenti hanno diritto di ricevere copia del verbale, in quanto la sua comunicazione rappresenta la condizione per il decorso del termine d'impugnazione delle delibere (art. 1137 c.c.).

Un aspetto certamente spinoso della convocazione dell'assemblea condominiale è quella dei costi. Se una persona deve convocare l'assemblea, ipotizziamo in un condominio senza amministratore con otto partecipanti, allora per raccomandate non spenderà certamente meno di 35-40 euro. E poi dovrà comunicare il verbale, affinché gli assenti siano messi nelle condizioni di sapere cos'è stato deciso. Insomma, si possono ipotizzare circa 60 euro di spesa.

Si tratta di costi che il convocante anticipa: egli ha diritto di ottenerne il rimborso?

Ad avviso dello scrivente dipende, cioè bisogna valutare gli accordi di quello specifico condominio e le ragioni di convocazione dell'assemblea.
Quanto alle ragioni, la necessità di decidere su un qualche argomento, ad esempio visto l'approssimarsi di una scadenza individuata dalla legge unita al bisogno che la decisione sia assunta dall'assemblea, può essere una motivazione sufficiente a farsi vedere rimborsati i costi; certo, resta il fatto che davanti al no di alcuni condòmini alla richiesta di rimborso, l'unico modo per vederselo riconosciuto è l'azione giudiziaria.

Conseguenze per gli errori nella convocazione dell'assemblea condominiale

Se si sbaglia a convocare l'assemblea, ad esempio tardando nell'invio dell'avviso rispetto ai termini prescritti dalla legge, ovvero non compilando correttamente l'avviso di convocazione, allora la decisione assunta successivamente rischia di essere impugnata.

Le impugnazioni per errori nella convocazione possono essere fatti valere solamente da chi l'ha subiti (es. chi non è stato convocato o correttamente convocato), ovvero da chi non era d'accordo a discutere; se l'assemblea delibera su argomento non inserito nell'ordine del giorno, chi ha partecipato alla discussione entrando nel merito non ha diritto ad eccepire quel vizio.

I vizi nella convocazione rendono la delibera annullabile e come tali impugnabile entro trenta giorni dalla sua adozione (per i presenti dissenzienti ed astenuti) o comunicazione (per gli assenti).

Nei condomini senza amministratore la causa va intentata citando tutti gli altri condòmini, ovvero chiedendo al tribunale la nomina di un curatore speciale ex art. 65 disp. att. c.c.