Conviene comprare una casa da ristrutturare?

Comprare casa

Quando ci si approccia al mercato immobiliare per acquistare una casa, si possono scegliere diverse modalità:
• acquistare casa sulla carta (un immobile in costruzione, il cui progetto è possibile modificare in base alle proprie esigenze, entro certi limiti);
• acquistare una casa di nuova costruzione;
• acquistare un immobile usato ristrutturato da un'impresa di costruzioni e immesso sul mercato;
• acquistare una casa da ristrutturare.

Quest'ultima alternativa implica un'attenta valutazione dell'immobile perché l'investimento dovrà sommare al prezzo d'acquisto le somme necessarie per i costi di ristrutturazione e per le relative spese tecniche.

Quindi, quando si prende in considerazione l'acquisto di un immobile di questo tipo, bisogna esaminare le condizioni in cui si trova e l'incidenza della spesa per i lavori.

È necessario prestare attenzione a tanti piccoli dettagli: dalle murature, per capire quali si possono toccare e quali no, alle finiture come i pavimenti; dagli infissi, importanti ai fini del risparmio energetico, agli impianti, per valutare se possono essere spostati.

Di contro, non bisogna dimenticare anche alcuni vantaggi, come la possibilità di scaricare dal punto di vista fiscale una parte delle spese sostenute, grazie agli incentivi per la riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente (detrazione 50% e detrazione 65%).

Ma qual è l'attuale tendenza del mercato in Italia?
Analizziamo la situazione della compravendita di immobili da ristrutturare, così come emerge da una recente inchiesta.

Il Centro Studi del principale portale immobiliare italiano si è infatti proprio occupato di questo tema: analizzando i dati relativi alle compravendite in proprio possesso, ha cercato di capire se effettivamente esiste una convenienza ad acquistare un appartamento da ristrutturare, se cioè tale acquisto rappresenta un affare, soprattutto in considerazione dei possibili sgravi fiscali di cui si può usufruire.

Innanzitutto si è visto che il mercato immobiliare si orienta prevalentemente in tre direzioni: oltre agli acquirenti rivolti proprio all'acquisto di case da ristrutturare, il mercato presenta quelli che preferiscono immobili nuovi, approfittando del calo dei prezzi dovuto all'offerta abbondante e quelli che invece, aspettando tempi migliori, preferiscono limitarsi a ristrutturare la casa di cui sono già in possesso.

Tornando alla richiesta di appartamenti da ristrutturare, l'indagine ha dimostrato che essa si mantiene elevata soprattutto nei quartieri di livello medio alto delle grandi città, zone in cui il valore degli immobili è riuscito ad assorbire meglio i contraccolpi dovuti alla crisi economica.

I dati relativi alla crescita dell'offerta in un anno per le abitazioni da ristrutturare nelle maggiori città vedono i seguenti incrementi percentuali: Bari +8.6%, Torino +7.5%, Bologna +7.4%, Roma +6.9%, Milano +6.8% e Napoli +5.6%.

Il differenziale di prezzo tra un immobile appena ristrutturato e uno da ristrutturare, in uno stesso edificio, è compreso mediamente tra il 16% e il 37%.
Tuttavia se analizziamo questo dato esaminandolo in dettaglio vediamo che per le abitazioni di particolar pregio la differenza si attesta intorno al 20%, mentre negli altri casi supera il 30%.

In alcune zone di prestigio delle grandi città, inoltre, sono stati compiuti interventi di riqualificazione di interi complessi immobiliari. Tuttavia tali immobili hanno prezzi ancora notevolmente superiori rispetto al singolo appartamento comprato in un edificio esistente e da ristrutturare, per cui chi acquista in queste zone trae maggior beneficio da quest'ultima soluzione che dall'acquisto di una casa già ristrutturata.

Invece nelle aree di minor prestigio e in quelle periferiche, dove c'è meno concorrenza e una ricca offerta di nuove costruzioni, l'acquisto dell'immobile usato risulta meno conveniente.

Quanto costa acquistare casa da ristrutturare

Rimettere a nuovo una casa comporta dei costi comprendenti il ripensamento complessivo della distribuzione degli spazi e la scelta dei materiali da utilizzare, aspetto, quest'ultimo, che incide in maniera notevole sui costi.

A Milano, ad esempio, il costo di ristrutturazione di una casa si aggira ormai su un valore medio intorno ai 1.000 euro al metro quadro.

Di solito la scelta di comprare casa da ristrutturare è operata da soggetti in possesso di una certa liquidità dovuta alla vendita del loro precedente appartamento.
La rimanente disponibilità economica viene raggiunta facendo leva su finanziamenti che si aggirano tra il 20% e il 40% del valore dell'immobile.

Chi, invece, si trova alle prese con l'acquisto della prima casa, deve basarsi su un budget complessivo comprendente il costo della casa e le spese per i lavori di ristrutturazione. Solitamente la taglia dell'appartamento scelto non è superiore a 100 mq.