Preliminare di compravendita con effetto anticipato: come funziona?

Caratteristiche del contratto preliminare a effetti anticipati

Una particolare forma di contratto preliminare di compravendita immobiliare è il contratto preliminare ad effetti anticipati. Con questa tipologia di contratto preliminare le parti stabiliscono, fin dal momento della stipulazione di anticipare alcuni degli effetti propri del contratto definitivo.

Prima di entrare nel merito della trattazione di questo schema contrattuale, premettiamo che il contratto preliminare è il contratto con il quale il venditore e il compratore si impegnano rispettivamente a vendere e ad acquistare. Si tratta, in particolare, di un negozio giuridico ad effetti meramente obbligatori.

Con la sottoscrizione del contratto preliminare (altrimenti detto compromesso) sorge l'obbligo di contrarre, cioè di stipulare, entro una data determinata il contratto definitivo. L'effetto traslativo del diritto di proprietà viene prodotto solo con la stipula di quest'ultimo davanti al notaio.


Con il contratto preliminare ad effetti anticipati il promittente venditore ed il promissario acquirente non si limitano soltanto all'assunzione reciproca dell'obbligo di concludere un futuro contratto, ma anticipano parte delle prestazioni normalmente connesse al contratto definitivo.

Si anticipano pertanto la consegna del bene e il pagamento del prezzo, anche solo in parte.
Può succedere, infatti, che il promissario acquirente chieda la consegna delle chiavi dell'immobile il giorno stesso del preliminare, per poter disporre del bene ancor prima che si realizzi l'effetto traslativo della compravendita.
Il promissario acquirente viene così immesso anticipatamente nella disponibilità materiale dell'immobile.
Il venditore resta proprietario del bene fino al rogito notarile, data in cui avverrà il saldo del prezzo e il passaggio della proprietà.

Perché stipulare un preliminare ad effetti anticipati?

Siamo di fronte ad una tipologia di contratto riconosciuta dal nostro ordinamento che sta trovando sempre più ampia diffusione nell'ambito delle compravendite immobiliari.
Questo è giustificato dalla sua idoneità a soddisfare esigenze di carattere pratico.

Ad esempio, nel caso in cui il futuro acquirente si trovi nell'impossibilità di dimorare altrove avendo magari già venduto la propria attuale abitazione, può rivelarsi uno strumento particolarmente utile.
Altra ipotesi può essere il caso in cui il promissario acquirente abbia urgenza di entrare in casa per eseguire dei lavori di ristrutturazione. La casa necessita di alcuni interventi ed sarebbe intenzione dell'acquirente farli eseguire prima dell'atto davanti al notaio.

Si può ricorrere altresì al compromesso di compravendita con effetti anticipati qualora il promissario venditore debba dare ultimazione a procedimenti amministrativi per regolarizzare l'edificio o estinguere delle ipoteche prima del rogito notarile.
In sostanza il preliminare ad effetti anticipati consente di impegnarsi in attesa che alcuni aspetti del contratto futuro che si intende stipulare vengano definiti e regolarizzati.

Per concludere, questo schema contrattuale consente alle parti di ottenere dei vantaggi che con un contratto preliminare puro e semplice non potrebbero essere conseguiti.
Analizziamolo più nel dettaglio.

Consegna dell'immobile nel preliminare ad affetti anticipati

Il vantaggio per il compratore di stipulare un preliminare che anticipa gli effetti che normalmente si conseguono alla firma del definitivo è l'immissioneanticipata nel godimento del bene oggetto di compravendita.

Dottrina e giurisprudenza si sono spesso posti il quesito relativo alla natura giuridica del contratto preliminare ad effetti anticipati al fine di dare una soluzione ad eventuali controversie sorte tra venditore e acquirente.

Particolare attenzione è stata rivolta alla posizione del promissario acquirente immesso anticipatamente nel godimento dell'immobile al fine di trarre quelle utilità che normalmente si ottengono con il contratto definitivo. È dunque necessario chiarire il significato e le conseguenza della disponibilità materiale conseguita dal compratore nel momento in cui ottenga con anticipo le chiavi dell'immobile.


La domanda cui si vuole dare una risposta è: si tratta di dentezione o di possesso?
Per trovare una risposta è necessario innanzitutto individuare le differenze di significato tra questi due concetti.

La qualificazione giuridica della situazione determinata dalla consegna del bene in termini di possesso o di detenzione ha conseguenze rilevanti. Non è solo una questione di classificazione, poiché la questione ha risvolti importanti di carattere pratico. A seconda dell'una o dell'altra impostazione ne consegue la possibilità o meno di invocare la disciplina dell'usucapione e la possibilità o meno di esercitare le azioni possessorie.

Secondo la più diffusa definizione il possesso è il potere di fatto su una cosa conforme al contenuto del diritto di proprietà (o altro diritto reale) ed accompagnata dall'animuspossidendi.
Si ritiene che la detenzione abbia in comune col possesso il corpus possessionis, sebbene il detentore sia privo del suddetto animus, riconoscendo l'appartenenza ad altri della cosa.

Sulla questione si sono pronunciati giudici di merito e di legittimità e numerosi sono stati gli orientamenti interpretativi che si sono succeduti. Per determinare se alla base della consegna ci sia un possesso o una mera detenzione, occorre fare riferimento all'elemento psicologico del soggetto che ha il godimento del bene. Si dovrà a tal fine verificare se, la consegna della cosa sia giustificata da un contratto ad effetti reali o da un contratto ad effetti obbligatori.

Solo nel primo caso si avrà un animus possidendi; si detiene la cosa, cioè, come se si fosse i proprietari. Qualora in forza del contratto si riconosce invece l'altruità della cosa, ci sarà una detenzione qualificata.

Cosa dice la Corte di Cassazione

A dirimere le controversie relative ad una così importante questione, è intervenuta la Corte di Cassazione con una sentenza a Sezioni Unite del 2008. Essa ha chiarito la natura giuridica del preliminare ad effetti anticipati, trattando aspetti connessi alla sua disciplina, come l'usucapione e la tutela del promissario acquirente.

Con sentenza del 27 marzo 2008 n. 7930 la Suprema Corte ha stabilito che nella promessa di compravendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi.

Primo aspetto accertato è che con la consegna dell'immobile non avviene il passaggio del diritto di proprietà.

La relazione tra il promissario acquirente e la cosa deve essere definita come detenzione e non come possesso.
In particolare si tratta di una detenzione qualificata, esercitata dal promissario acquirente nel proprio interesse e riconosciendo il titolo altrui (nomine alieno).

Questa posizione interpretativa non rende possibile l'acquisizione della proprietà mediante l'istituto dell'usucapione, il possesso prolungato e continuativo nel tempo sulla cosa.
Solo qualificando il promissario acquirente come possessore si avrebbe infatti la possibilità, trascorsi senza interruzione venti anni, di usucapire il bene.

Resta salva la cosiddetta interversione del possesso ai sensi dell'articolo 1141 del codice civile, in base al quale avviene, in presenza di determinate condizioni, un mutamento della detenzione in possesso. Occorre dimostrare che il detentore ad un certo punto ha cessato di esercitare il potere di fatto sulla cosa nomine alieno e ha iniziato a esercitarlo nomine proprio.


La Corte di Cassazione ha voluto fare un passo ulteriore, stabilendo che, nel caso in cui il promissario acquirente venga in contatto con la cosa, acquisendo il vantaggio del godimento della stessa, si debba configurare un contratto di comodato a titolo gratuito. Qualora alla consegna dovesse conseguire l'esborso di una somma di denaro (come parte del prezzo della vendita) si sarebbe in presenza di un contratto di mutuo.

Accanto al preliminare si aggiungono dunque due contratti accessori tipici (comodato o mutuo).
Si pone in essere un meccanismo complesso per realizzare un risultato economico che viene realizzato, non grazie a un singolo contratto, bensì mediante una pluralità coordinata di negozi giuridici, aventi ciascuno una causa autonoma ma funzionalmente connessi al preliminare.

Tutela del promissario acquirente

Tutto ciò premesso cerchiamo di capire quale sia la tutela dell'acquirente che, in anticipo sia immesso nel godimento dell'immobile per poterlo utilizzare.
Che succede se, una volta conseguita la disponibilità del bene, si ravvisano vizi e difetti per i quali, in caso di vendita, la legge prevede una garanzia da parte del venditore?

Si pone il dubbio se si possa effettuare una interpretazione estensiva delle norma in materia di vendita, ad esse rinviano per la tutela del promissario acquirente che ha ricevuto in consegna la casa prima del rogito.

Con il disposto della sentenza n. 3028 del 16 febbraio 2015 la Cassazione stabilisce un principio fondamentale in materia di preliminare con effetti anticipati e cioè che il termine di decadenza per la denuncia di vizi e il termine di prescrizione dell'azione riconosciuta dalla legge nei confronti del venditore, possono iniziare a decorrere unicamente con l'avvenuto passaggio del diritto di proprietà. In mancanza dell'effetto traslativo prodotto con la sottoscrizione del contratto di compravendita definitivo nessuna garanzia a favore del compratore.

Aspetti fiscali del preliminare con effetti anticipati

Con il preliminare ad effetti anticipati gli oneri fiscali risultano a carico del venditore.
Si pensi alle imposte come Imu e Tasi che gravano sul titolare del diritto di proprietà.
Le imposte relative al trasferimento dell'immobile come l'IVA o le imposte di registro si applicano al momento del rogito notarile.

Un'altro svantaggio che si deve sottolineare per il venditore è la necessità di adire l'autorità giudiziaria in caso di risoluzione del contratto o recesso, per poter recuperare la disponibilità della casa nell'evenienza che la controparte non vi provveda spontaneamente alla restituzione.
I costi di manutenzione dell'immobile sono ancora a carico del venditore.