Locazione alloggi sociali: il decreto su futuro riscatto e credito d'imposta

Riscatto alloggi sociali: pubblicato il decreto

Sullla Gazzetta Ufficiale del 7 agosto 2017 è stato pubblicato il decreto ministeriale del 21 giugno 2017 contenente, con riferimento agli alloggi sociali, le clausole standard dei contratti locativi e di futuro riscatto e le modalita' di determinazione e di fruizione del credito d'imposta.

Detto decreto era stato previsto dall'art. 8 del D.L. n. 47/2014.

Vediamo allora cosa sono gli alloggi sociali e cosa prevedono le norma citate riguardo all'esercizio del diritto di riscatto (rimandando, come sempre, alla lettura integrale dei testi).

Definizione di alloggi sociali

Iniziamo dunque con il chiarire cosa sono gli alloggi sociali: ai sensi del D.M. del 22 aprile 2008, si tratta di quelle unità immobiliari a uso residenziale date in locazione permanente che svolgono

la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L'alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie art. 1, co. 2

Aggiunge il successivo co. 3 che sono ricompresi nella definizione di alloggio sociale

gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche - quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree o immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico - destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà co.3

Il D.M. prevede, per quanto qui interessa, anche modalità e limiti dell'individuazione del canone di locazione e i requisiti che deve avere l'alloggio sociale.

Riscatto a termine dell'alloggio sociale

Successivamente, l'art. 8, del D.L. n. 47/2014 ha previsto che le convenzioni relative ai contratti dei detti alloggi possono prevedere il riscatto dell'unità immobiliare e le relative condizioni economiche.

Lo stesso decreto prevede dei paletti: il riscatto non può avvenire prima dei sette anni; il diritto può essere esercitato solo dai conduttori che non sono proprietari di abitazioni adeguate alle esigenze del proprio nucleo familiare; l'immobile non può essere rivenduto prima dei cinque anni.



Fino al momento del riscatto parte dei canoni può essere imputata in conto del prezzo di acquisto dell'immobile (l'altra parte in conto locazione).

Sempre per quanto qui interessa, il D.L. n. 47 prevede poi che fino alla data del riscatto il conduttore può imputare parte del corrispettivo in conto del prezzo di acquisto del bene e l'altra parte in conto locazione e che per la determinazione delle imposte sui redditi e dell'imposta regionale sulle attività produttive, i corrispettivi si considerano come canoni di locazione, anche se imputati in conto del prezzo di acquisto. Inoltre, per la determinazione delle imposte sui redditi e dell'imposta regionale sulle attività produttive, i corrispettivi delle cessioni degli alloggi si hanno perché conseguiti al momento del riscatto dell'immobile e le imposte correlate alle somme percepite in conto del prezzo di acquisto futuro dell'alloggio nel periodo precedente costituiscono un credito d'imposta.

IL D.L. n. 47 rimanda inoltre a un decreto ministeriale la fissazione delle

clausole standard dei contratti locativi e di futuro riscatto, le tempistiche e gli altri aspetti ritenuti rilevanti nel rapporto, nonché le modalità di determinazione e di fruizione del credito d'imposta. D.L. n. 47/2014

Contratti locativi, dunque, o anche in gergo di affitto.
Detto decreto è stato appunto pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale ad agosto del 2017.

Decreto 21 giugno 2017 e relative clausole

All'art. 1, il decreto del 2017 ribadisce il limite minimo temporale di sette anni dalla stipula del contratto di locazione e che il riscattante, insieme ad altri componenti della famiglia, non deve essere proprietario di altra abitazione, nella propria Regione, adeguata alle esigenze abitative della famiglia.

Cos'è, dunque, la facoltà di riscatto?

È la possibilità, a determinate condizioni, di acquistare la proprietà dell'immobile.

Il diritto va esercitato inviando la dichiarazione a mezzo raccomandata a.r. o per posta elettronica certificata, al locatore.



Sempre all'art. 1 è prevista poi la stipula dell'atto di trasferimento entro 120 giorni dal ricevimento da parte del locatore della raccomandata, presso il notaio scelto dal conduttore.

Il termine entro cui il conduttore potrà esercitare il diritto è concordato dalle parti, entro dieci anni dalla data di inizio della locazione. Il D.M. prevede inoltre che le convenzioni edilizie devono avere il limite massimo di cessione dell'immobile, nonché i canoni di locazione, in funzione delle finalità sociali dei contratti di locazione e di riscatto.

Dette convenzioni, nel caso regolino contributi pubblici per la realizzazione dell'alloggio, devono prevedere anche modi e termini di restituzione del contributo da parte del beneficiario.

Il corrispettivo dell'acquisto viene determinato nel contratto di locazione e va rivalutato ogni anno in base alla variazione dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie operai e impiegati.

Il corrispettivo deve essere pagato entro il giorno del perfezionamento della vendita.

Il contratto dovrà anche prevedere che in caso di riscatto, una parte del corrispettivo, non inferiore al 20% del canone di locazione, verrà imputata al prezzo del trasferimento della proprietà.

Il decreto precisa poi che il termine di cinque anni già previsto dal D.L. n. 47 citato, entro cui l'immobile non può essere rivenduto, decorre dalla data di comunicazione della volontà di riscattare, che deve essere indicata nell'atto di trasferimento.

Nel contratto di locazione e di futuro riscatto devono essere espressamente indicati i vincoli del prezzo massimo di vendita o gli altri vincoli disposti nella convenzione sottoscritta con il Comune, nonché gli eventuali atti posti in essere per l'affrancamento degli stessi vincoli.



Il contratto di locazione e di futuro riscatto deve essere trascritto nei registri immobiliari, per una durata massima di dieci anni.

Nel contratto è anche indicata l'eventuale quota del corrispettivo trattenuto dal locatore in conto del prezzo di acquisto dell'alloggio, importo che il locatore stesso è autorizzato a trattenere nell'eventualità in cui il conduttore non acquisti l'immobile entro il termine concordato.

Le parti possono anche regolare le modalità per il rilascio del bene in caso di mancato acquisto, ovvero di mancato pagamento dei canoni.

Le parti possono, successivamente alla stipula del contratto di locazione, sottoscrivere un contratto preliminare (perfezionato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata), da trascrivere sui registri immobiliari (secondo quanto previsto dall'art. 2645-bis c.c. in tema di trascrizione dei contratti preliminari) purché la vendita sia prevista oltre i sette anni dalla firma della locazione e ci siano comunque le condizioni previste al riguardo all'art.1, D.M. 21 giugno 2017 su indicate.

Il contratto preliminare potrà prevedere un aumento della quota dei canoni di locazione, in scadenza successiva al preliminare, da imputare al prezzo del trasferimento.

Quanto agli immobili che posso essere oggetto del contratto, il DM prevede che è ammesso qualsiasi immobile destinabile o trasformabile in alloggio sociale, con le relative pertinenze.

Se è iscritta ipoteca sull'immoble, questa va cancellata prima del contratto di locazione e futuro riscatto. Le parti possono inoltre concordare l'accollo del mutuo da parte del conduttore.

Se si tratta di immobili in costruzione, il termine di sette anni (entro cui non è possibile esercitare il riscatto) decorrono dalla data di inizio della effettiva locazione.

Resta l'obbligo in capo al locatore di procurarsi ed esibire la certificazione di agibilità nei termini di legge e, comunque, prima del trasferimento in proprietà dell'immobile.

Decreto 21 giugno 201: trattamento fiscale e credito d'imposta

Quanto al trattamento fiscale, il D.M. del 2017 prevede che ai fini delle imposte sui redditi e dell'imposta regionale sulle attività produttive, l'intero corrispettivo della vendita si dà per percepito al momento di esercizio del diritto di riscatto e che, per i periodi di imposta precedenti, il canone di locazione concorre alla formazione del reddito e della base imponibile dell'imposta regionale sulle attività produttive anche per la parte imputata e titolo del prezzo di acquisto dell'alloggio.

Nel caso di esercizio del diritto di riscatto il locatore matura, ai fini delle imposte sui redditi e dell'imposta regionale sulle attività produttive, un credito d'imposta.

Tale credito di imposta si determina, ai fini dell'imposta sui redditi, applicando alla quota di canone percepita anno per anno a titolo di prezzo di acquisto futuro prima dell'esercizio del riscatto per l'aliquota valevole per l'anno di riferimento di cui all'art. 77, D.P.R. n. 917/1986 (Testo unico delle imposte sui redditi).
Ai fini dell'imposta regionale sulle attività produttive, si determina invece applicando alle quote di canone di locazione imputate in conto del prezzo di acquisto futuro dell'alloggio, percepite nei periodi d'imposta antecedente l'esercizio del diritto di riscatto, l'aliquota pro tempore vigente di cui all'art. 16, D.Lgs. n. 446/1997.

I crediti d'imposta possono essere utilizzati, rispettivamente, in diminuzione delle imposte relative al periodo d'imposta in cui viene sottoscritto il contratto di vendita dell'unità immobiliare; se i crediti non sono in tutto o in parte utilizzati, l'ammontare restante potrà essere riportato e utilizzato, senza limiti di tempo, nelle dichiarazioni relative ai periodi di imposta successivi.