Contratto di locazione e restituzione dell'immobile

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Le parti prendono il nome di conduttore (chi gode dell'immobile) e locatore (chi lo concede in affitto, quasi sempre il proprietario).

Questa la nozione di locazione contenuta nell'art. 1571 c.c.

Varie leggi, nel corso del tempo, hanno disciplinato aspetti peculiari inerenti specifiche tipologie di locazione.

Il riferimento, su tutte, è alle locazioni per uso abitativo (legge n. 392/78 e legge n. 431/98) ed a quella per uso diverso dai fini abitativi, legge n. 392/78.

Che cosa accade se, terminato il contratto, il conduttore tarda a restituire il bene?

L'art. 1591 c.c. parla chiaro:

Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.

Non aver restituito pur volendolo fare, ma non avendo potuto per il comportamento del proprietario, fa venire meno ogni responsabilità, lo ha confermato recentemente la Cassazione.

Obbligo di restituzione

Facciamo un passo indietro: art. 1590 del codice civile.

La norma, rubricata Restituzione della cosa locata, recita:

Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.

In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.

Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.

Fondamentale, sopratutto nel caso di appartamenti ammobiliati, descrivere lo stato dei mobili, al fine di evitare contestazioni di sorta ed attriti sulla restituzione della caparra.

Tra le varie cose è utile specificare anche lo stato dei muri; averli trovati pitturati implica doverli lasciare nel medesimo stato.

Mancata restituzione per colpa del proprietario

Non restituire perché non s'è potuto in ragione di un comportamento ingiustificatamente ostruzionistico del proprietario.

Se ricorre questa fattispecie, allora il conduttore non può essere considerato in mora ai sensi dell'art. 1591 e quindi non gli possono essere domandati i danni da mancata restituzione.

La domanda, a questo punto, sorge spontanea: quando non s'è in torto per la mancata e/o ritardata restituzione?

Ad esempio, quando, dopo delle iniziali frizioni dovute ai più disparati motivi, s'è detto al locatore: Passa quando vuoi dal mio ufficio a ritirare le chiavi, sono a tua disposizione.

Offerta non formale

Casi del genere riguardano quella che in gergo tecnico viene chiamata offerta non formale.

La Cassazione è tornata a pronunciarsi di recente proprio in merito a questa particolare tipologia di offerta.

La decisione è conforme, e li cita, a precedenti pronunciamenti in materia.

Si legge nella sentenza n. 18322 del 31 luglio 2013 che in tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre l'adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, comma secondo, cod. civ., costituita dall'intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207 cod. civ.), l'adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 cod. civ.) - purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione (costituita, nel caso esaminato, dal pagamento dei canoni maturati dopo la risoluzione del contratto di locazione). Cass. Sent. n. 18496 del 03/09/2007.

In tema di locazione, il conduttore non può essere considerato in mora nell'adempimento dell'obbligo di restituzione della cosa alla scadenza del contratto, con conseguente cessazione altresì dell'obbligo di corrispondere l'indennità di occupazione, se abbia fatto, ai sensi dell'art. 1220 cod. civ., un'offerta seria ed affidabile, ancorché non formale, della prestazione dovuta, liberando l'immobile locato, e il locatore abbia opposto a tale offerta un rifiuto ingiustificato sulla base del dovere di buona fede ex art. 1375 cod. civ., non comportandone l'accettazione alcun sacrificio di suoi diritti o legittimi interessi.

Insomma basta far capire che l'intenzione di consegnare è vera (e farlo in modo dimostrabile, ovviamente) per evitare di andare incontro a fondate richieste di danno.