Seconda scadenza del contratto di locazione, come comportarsi?

Seconda scadenza del contratto di locazione

La domanda che spesso viene fatta dai nostri lettori è relativa alla contratto di locazione quando si avvicina alla seconda scadenza.


Molto spesso ci viene domandato cosa fare quando, passati sette anni dalla firma del contratto 4+4, si avvicina l'ora della scadenza e si ha la volontà di rinnovare il contratto.
Oppure, la domanda opposta viene da parte del locatore che vuole riprendersi l'appartamento.

Sovente lo stesso quesito ci viene posto per i contratti di locazione 3+2, per le locazioni commerciali, nonché in relazione alla procedura da seguire per liberare l'appartamento.

Nell'analisi delle problematiche relative alla seconda scadenza del contratto di locazione è utile guardare alle norme che disciplinano le singole fattispecie citate: partiamo dal così detto contratto di locazione 4+4.

Seconda scadenza contratto di locazione 4+4

La normativa di riferimento in relazione alla seconda scadenza dei contratti di locazione 4+4 è rappresentata dall'art. 2, primo comma, legge n. 431/1998.


Quello previsto dalla disposizione che andremo ad esaminare è un vero e proprio procedimento che può portare ad un nuovo accordo, alla chiusura del contratto ovvero alla conferma di quello già in essere.

Come vanno le cose?

Innanzitutto le date: la procedura per il rinnovo deve essere attivata prima di sei mesi dalla scadenza.

Entro questo limite ciascuna delle parti può mandare all'altra una lettera raccomanda con la quale comunicare che intende attivare una procedura:

- per il rinnovo a nuove condizioni;

- per la rinuncia al rinnovo del contratto.

Il contratto scade il 31 dicembre? Entro il 30 giugno il conduttore, se ad attivare la procedura è il locatore, ovvero quest'ultimo nel caso inverso, devono inviare la succitata raccomandata.

Si badi: si parla di procedura, ma quella che si attiva non è altro che una trattativa per il rinnovo, ovvero una comunicazione di recesso, o meglio ancora di cessazione del contratto per naturale scadenza. Come si vedrà da qui a breve, quest'ultima comunicazione è molto importante.

Che cosa deve fare il destinatario della comunicazione?
Quanto tempo ha a disposizione per rispondere?
Che succede se non risponde?

Al riguardo, sempre il menzionato art. 2, specifica che chi ha ricevuto la raccomandata deve rispondere entro sessanta giorni dalla sua ricezione. Ove non rispondesse, ovvero ove non si dovesse rinnovare l'accordo, allora il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.

Sessanta giorni per rispondere, sì o no, oppure per fare una controproposta?
Ad avviso dello scrivente, per come è scritta la norma, sembrerebbe che entro sessanta giorni è necessario accordarsi.

E se le parti tacciono, ovvero non si scrivono entro i sei mesi dalla scadenza del contratto?
In quel caso, specifica il periodo finale del primo comma dell'art.2, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

Per quattro anni, oppure per un solo ulteriore quadriennio ovvero per un nuovo potenziale periodo di otto anni?

Secondo la Corte di Cassazione, che si è pronunciata sull'argomento, qualora la disdetta non venga comunicata entro i sei mesi dalla scadenza del secondo quadriennio, allora il contratto di locazione si intende rinnovato ulteriormente alle medesime condizioni, intendendosi con tale locuzione fare riferimento ad un rinnovo quadriennale, risultandone altrimenti una situazione difforme dalla volontà della legge ed eccessivamente sbilanciata a favore del conduttore (Cass. 1 gennaio 2016 n.1881).

Seconda scadenza contratto di locazione 3+2

E se il contratto è 3+2?
Qui la situazione è sostanzialmente uguale nella gestione della fase della procedura di rinnovo.

Prima di entrare nel dettaglio è utile ricordare che il contratto 3+2 è anche conosciuto come contratto a canone concordato, ossia un accordo nel quale le parti determinano il canone locatizio entro un range indicato dagli accordi locali tra le associazione di proprietari e conduttori maggiormente rappresentative.

Il quinto comma del medesimo art. 2 l. n. 431/98 specifica che alla seconda scadenza le parti possono attivare la procedura di rinnovo. Essa non è disciplinata nel dettaglio come quella per i contratti 4+4, ma deve intendersi qui applicabile proprio la medesima con la stessa cadenza temporale.

Se le parti tacciono, come nel caso del contratto 4+4, allora l'accordo in essere s'intende tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.

Seconda scadenza contratto di locazione commerciale

Nei contratti per le locazioni commerciali, solitamente conosciuti come di durata 6+6, salvo particolari disposizioni sulla durata per la specificità dell'attività (es. attività alberghiera), la legge di riferimento (ossia la legge n. 392/78) specifica espressamente che il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni (o delle diversa durata in relazione alla tipologia), salvo disdetta da inviarsi entro sei mesi dalla scadenza.

Solamente alla prima scadenza il diniego di rinnovo non è libero e può essere esercitata dal locatore per particolari motivi (art. 27 e ss. l. n. 392/78).

Sfratto per finita locazione

In relazione alle locazioni per uso abitativo è azionabile una procedura, nota con il nome di sfratto per finita locazione, la quale può essere attivata prima della conclusione del contratto, al fine di precostituirsi il titolo per l'allontanamento del conduttore dall'abitazione nel qual caso non lo facesse volontariamente, ovvero successivamente, nel caso di problemi sorti proprio in ragione della mancata liberazione dell'immobile.

Per i contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo, la procedura per il rilascio dell'immobile, così come stabilito dall'art. 447-bis del codice civile, sono disciplinate dalle regole dettate in relazione al contenzioso in materia di controversie di lavoro. Una procedura più snella e veloce rispetto a quella ordinaria, ma comunque differente da quella dettate per le locazioni ad uso abitativo.