Contratto di locazione a canone concordato: come funziona?

Contratto di locazione immobiliare

Nel presente articolo cerchiamo di capire in cosa consista il contratto di locazione a canone concordato, quali siano le sue caratteristiche e le agevolazioni previste.

Andiamo con ordine e ricordiamo che, in senso più generale, il contratto di locazione è il contratto con il quale (in base a quanto stabilito dall'articolo 1571 del codice civile) una parte (detta locatore) si obbliga a far godere all'altra parte (detta conduttore) un bene immobile o mobile per un certo periodo di tempo e previa corresponsione di una somma di denaro (il canone di locazione).

Si tratta di un contratto a prestazioni corrispettive, poiché in cambio del godimento del bene concesso dal proprietario, viene versata una somma di denaro.


Altri aspetti essenziali del contratto di locazione sono: una durata dell'accordo ben determinata e il fatto che la misura del corrispettivo deve essere commisurata alla durata del rapporto di locazione.

Tipi di contratto di locazione: canone libero e canone concordato

Per quanto concerne i contratti di locazione ad uso abitativo, sulla base di quanto previsto dalla legge numero 431 del 1998, la durata può essere di due tipi.

In forza dell'articolo 2, comma uno, la durata può essere 4+4 (ovvero 4 anni prorogabili di altri 4): in questo caso il canone da corrispondere è libero, cioè liberamente determinato previo accordo delle parti.

In forza dell'articolo 2, comma 3, la durata può essere di 3+2 (ovvero 3 anni prorogabili di 2) per i contratti di locazione convenzionati.
In questo caso il canone non sarà determinato dalle parti contraenti in quanto dovrà rispettare limiti ben precisi.

Tali vincoli sono fissati mediante accordi territoriali tra le associazioni degli inquilini e le organizzazioni che rappresentano i proprietari di immobili.


I contratti 3+2, un tempo limitati ai Comuni ad alta tensione abitativa, possono avere a oggetto le abitazioni situate in tutti i Comuni del territorio italiano.

Nel caso in cui un accordo a livello locale non esista, i valori cui fare riferimento per la redazione del contratto a canone concordato saranno acquisiti in base al DM 14 luglio 2004.

Altre tipologie di contratti di locazione

Alle tipologie di contratti di locazione sopra menzionati si aggiungono i contratti degli studenti universitari e le locazioni ad uso transitorio.

I primi hanno una durata che va dai 6 mesi ai 3 anni; i secondi da uno a 18 mesi.

Caratteristiche del contratto concordato

Ponendo l'attenzione ai contratti di locazione a canone concordato ci chiediamo quale sia la normativa di riferimento.

In primo luogo il decreto infrastrutture del 16 gennaio 2017, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale serie generale numero 62 del 15 Marzo 2017, entrato in vigore a far data dal 30 Marzo 2017.

Con le nuove disposizioni sono stati fissati nuovi criteri per determinare i canoni di locazioni nelle convenzioni territoriali. Altro aspetto innovativo concerne l'aggiornamento della modulistica per poter stipulare tale tipologia di contratto.


Una caratteristica importante della locazione concordata è che a seguito del rinnovo le parti possono stabilire nuove condizioni o possono rinunciare del tutto a rinnovare il contratto.

Inoltre, è venuto meno l'obbligo di essere assistiti dalle associazioni delle proprietà edilizia e degli inquilini in fase di redazione del contratto e di definizione del canone effettivo e questo rende lo strumento contrattuale alquanto appetibile per i vantaggi fiscali che ne conseguono.

Qual è la funzione degli accordi territoriali

Per poter stipulare un contratto a canone concordato è necessario in primo luogo verificare l'accordo territoriale in vigore nel Comune in cui è situato l'immobile da affittare.
Si tratta delle linee guida da seguire per individuare il modello contrattuale da utilizzare, i criteri di determinazione del canone e ogni altra regola relativa a tale tipologia contrattuale.

Gli accordi territoriali servono a stabilire delle fasce di oscillazione del canone di locazione. Tenendo conto di tali limiti il canone è determinato sulla base delle caratteristiche dell'immobile o della porzione di unità immobiliare.

Come viene determinato il canone nella locazione a canone concordato

Cosa significa canone concordato?

Significa canone oggetto di accordi territoriali tra le associazioni di categoria del Comune di riferimento.

Il canone dunque non è libero perché calcolato in base ad accordi derivanti dalla Convenzione nazionale regolata dal DM 30 dicembre 2002.

Essi definiscono, per ogni zona, in base a criteri ben precisi (ad esempio la tipologia di alloggio, lo stato di manutenzione degli immobili, il totale della superficie calpestabile ed altri elementi accessori), un valore minimo e uno massimo del canone di locazione.

Come abbiamo visto in fase di stipula del contratto ci si potrebbe avvalere dell'assistenza di una delle associazioni rappresentative di categoria ma questo requisito non è più obbligatorio.

Le attestazioni delle associazioni di categoria

Per i contratti di affitto che non siano assistiti dalle associazioni, sarà necessario chiedere alle organizzazioni firmatarie il rilascio di apposita attestazione volta a certificare la conformità del contratto a quanto previsto nell'accordo territoriale.

Tale attestazione non deve essere richiesta ogni volta.
In base a quanto previsto dal Decreto Semplificazioni 73/2022 infatti l'attestazione si considera valida per tutti i contratti stipulati successivamente al suo rilascio, a condizione che resti invariato il contenuto della locazione.

Contratto a canone concordato e agevolazioni fiscali: la cedolare secca

In caso di locazione a canone concordato, il locatore potrà scegliere il regime di tassazione alternativo a quello ordinario.

Via libera dunque alla cedolare secca del 10%.

Si tratta del regime sostitutivo IRPEF che, per le altre tipologie di locazioni, è pari al 21%. Sostituisce oltre che IRPEF, anche addizionali, imposta di registro e di bollo.

La cedolare secca è soltanto una delle agevolazioni previste, alla quale si affianca la possibilità di beneficiare della riduzione dell'IMU.

Sono proprio le agevolazioni fiscali a far sì che il contratto a canone concordato risulti particolarmente vantaggioso.

Il contratto a canone concordato consente sia all'inquilino che al proprietario dell'immobile di accedere ad una serie di importanti agevolazioni fiscali.

Questi ultimi oltre a poter beneficiare di un costo calmierato per la locazione potranno fruire di importanti detrazioni fiscali per un importo massimo pari a:

• 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
  
  
• 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non a 30.987,41 euro.