Come contestare i provvedimenti dell'amministratore di condominio?

Il ruolo dell'amministratore di condominio

Come noto, negli ultimi anni il ruolo dell'amministratore di condominio ha assunto una nuova connotazione in ambito condominiale.

Fra i compiti amministratore condominio rientra, in particolare, il dovere di rispettare e, conseguentemente, far rispettare il regolamento condominiale, per garantire la pacifica convivenza fra i condomini.


Per adempiere a tale dovere, l'amministratore può assumere provvedimenti che presentano carattere obbligatorio per il condomino.

Tale potere è previsto dall'art. 1133, c.c. che espressamente consente all'amministratore di condominio di assumere provvedimenti obbligatori per condomini.

Si tratta, nello specifico, di un potere che rientra nel più generale concetto di gestione dei condomini, demandata dalla legge all'amministratore di condominio.

Nel prosieguo si analizzerà il contenuto di tale potere attribuito all'amministratore e i possibili rimedi esperibili da parte dei condomini.

Doveri e obblighi dell'amministratore di condominio

Nel momento in cui si affronta il tema del potere riconosciuto all'amministratore di condominio di assumere provvedimenti anche contro i condomini o che sono, in ogni caso, obbligatori per i condomini, ci si trova spesso a chiederci se tale comportamento integri un atto di turbativa.

Non è possibile fornire una risposta che possa valere in qualsivoglia situazione.

Ciò in quanto, la casistica è particolarmente ampia e variegata, in particolare in contesti condominiali.

In linea generale, è possibile tuttavia orientarsi in tal senso: allorquando l'eventuale provvedimento sia adottato dall'amministratore nel rispetto dei suoi poteri-doveri e della corretta applicazione del regolamento condominiale, tale comportamento non dovrebbe integrare una turbativa.

A esempio, se l'amministratore di condominio chieda al condomino a rispettare il divieto previsto dal regolamento condominiale di non affiggere cartelli, targhe senza preventiva autorizzazione assembleare o a utilizzare vani scala e altre parti comuni come deposito per propri effetti personali, in tale caso, non può configurarsi a suo carico un atto di turbativa.

Compiti amministratore condominio

Prima di analizzare gli strumenti a disposizione dei condomini contro eventuali abusi o atti contrari alle norme e al regolamento condominiale, occorre effettuare un distinguo fra i provvedimenti assunti dall'amministratore di condominio in quanto rappresentante del contesto condominiale in virtù del rapporto di mandato e le decisioni che un amministratore può assumere in autonomia in quanto non legittimato da nessuna norma di legge o regolamentare.

Tale distinzione è importante, perché è propedeutica alla comprensione dei rimedi esperibili.


Se, infatti, un amministratore assume un provvedimento in autonomia risponde di tale decisione direttamente e personalmente, che in sede civile contro un eventuale richiesta di risarcimento danni.

L'amministratore di condominio, nelle ipotesi in cui agisce sulla base dei poteri previsti dalla legge o conferiti dall'assemblea condominiale, rappresenta il condominio.

Ciò significa che le decisioni assunte da un amministratore si considerano del condominio, ovverosia a esso direttamente riferito.

Come contestare un provvedimento dell'amministratore di condominio?

A fronte di un provvedimento assunto da parte di un amministratore, al condomino è riconosciuto, in ogni caso, il potere di contestare tali decisioni.

In altri termini, il condominio non è lasciato in balia delle scelte e delle azioni dell'amministratore di condominio.

A questi è attribuito il potere di ricorrere in assemblea e di adire eventualmente l'autorità giudiziaria.


La scelta di rivolgersi agli altri condomini o di intentare causa è alternativa e, in linea di massima, per le ragioni in prosieguo indicate, anche discrezionale.

Ciò significa che il condomino che si consideri leso da un provvedimento assunto dall'amministratore di condominio, può valutare liberamente se tentare di trovare una soluzione nell'ambito del contesto condominiale o, nei casi più gravi, se rivolgersi direttamente al giudice competente per materia e territorio.

In tema di condominio degli edifici, l'art 1133 c.c. prevede la facoltà del ricorso all'assemblea avverso i provvedimenti dell'amministratore, ma senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria, e, pertanto, non subordina il diritto alla tutela giurisdizionale al preventivo ricorso all'assemblea(Cass. civ., sez. II, 22 giugno 2011, n. 13689).

Ricorso all'assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore di condominio

Una ipotesi in cui occorre certamente rivolgersi all'assemblea di condominio per provare a comporre il contrasto con l'amministratore di condominio potrebbe ravvisarsi allorquando questi compia atti in eccesso ai propri poteri o con lesione dei condomini in contrasto non con leggi o regolamenti ma con il rapporto di mandato.
Nelle diverse ipotesi in cui il provvedimento assunto dall'amministratore di condominio si ritenga lesivo o contrario a norme di legge o al regolamento condominiale, si ritengono percorribili entrambi gli strumenti di tutela, ovverosia il ricorso all'autorità giurisdizionale o all'assemblea condominiale.

È bene tenere a mente che il ricorso all'assemblea non sospende l'operatività e l'esecutività della decisione assunta dall'amministratore di condominio, oggetto del contendere.

Come instaurare il ricorso all'assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore di condominio?

Il ricorso innanzi all'assemblea non è soggetta a un rigido termine, diversamente dalle ipotesi in cui si ritenga o sia previsto il ricorso all'autorità giurisdizionale competente, in relazione al quale si ritiene applicabile il termine di giorni 30 decorrenti dalla data in cui si è venuti a conoscenza del provvedimento, come previsto per le delibere assembleari di cui all'art. 1137 c.c.

Una volta notificato all'amministratore di condominio il ricorso per iscritto avverso un provvedimento dallo stesso assunto, questi è tenuto a convocare l'assemblea.


Il ricorso, è bene precisare, può essere presentato dal singolo condomino ma anche dall'amministratore stesso, nel momento in cui voglia che l'assemblea approvi e ratifichi il proprio operato.

Convocata l'assemblea, questa ha sia il potere di annullare o revocare il provvedimento assunto dall'amministrazione perché viziato o oltre il proprio mandato, sia di adottare una nuova decisione sostitutiva della precedente e atta a gestire e/o rimediare alla situazione oggetto del contendere.