Casa in costruzione e lavori extra capitolato

Lavori extra capitolato

Acquistare una casa in costruzione offre il grande vantaggio di poter decidere sulle finiture e di modificare alcuni aspetti funzionali dell'abitazione in base alle proprie esigenze.
Acquistare una casa in fase di costruzione o su carta vuol dire, però, sostanzialmente comprare una promessa di quello che verrà realizzato.

Per evitare di avere spiacevoli sorprese e di accorgersi solo alla fine che quanto immaginato è di fatto diverso da quello realizzato, è importante raccogliere il maggior numero di informazioni riguardo l'immobile, porre massima attenzione a quanto previsto nel progetto e leggere attentamente il capitolato di costruzione.

Il capitolato è un documento tecnico, parte integrante del contratto di acquisto, in cui sono descritte analiticamente le caratteristiche tecniche della costruzione, la tipologia dei materiali usati, le planimetrie e i requisiti dei singoli alloggi, le finiture interne ed esterne, l'impiantistica, la sistemazione delle eventuali parti esterne, tipo il giardino o il cortile, le modalità e le fasi di esecuzione dei lavori.


Il capitolato è lo stesso per tutto l'edificio in costruzione, cambiando da un appartamento a un altro solo per quello che riguarda le quantità. In pratica nel capitolato è stabilita la qualità minima da rispettare per tutti gli appartamenti; le quantità sono invece calcolate, ovviamente, in base al singolo appartamento, che differisce dagli altri ad esempio per numero di stanze, presenza o meno di giardino, garage e così via.

Di solito l'impresa offre la possibilità di scegliere tra alcune opzioni finalizzate ad adattare l'appartamento alle proprie necessità, sia nella distribuzione degli spazi interni sia nella scelta delle finiture. L'acquirente può quindi scegliere tra i materiali proposti nel capitolato, oppure, in accordo con l’impresa, sostituirli con altri di proprio gradimento, appunto extra capitolato, al fine di apportare eventuali modifiche, aggiunte o migliorie all'abitazione, sempre che la fase di costruzione dell'edificio lo permetta.


Extra capitolato è dunque tutto quel che non è previsto nel capitolato, ad esempio un numero maggiore di prese, infissi di qualità migliore, sanitari con estetica particolare; è ovvio che avendo posto nel capitolato la qualità minima da rispettare per tutti gli appartamenti, quanto richiesto in extra capitolato sarà sicuramente in senso migliorativo e quindi comporterà un aumento del prezzo.

Le variazioni di extra capitolato maggiormente richieste

Riportiamo di seguito alcune delle più comuni variazioni richieste in riferimento a quanto previsto dal capitolato, che vanno sotto la voce extra-capitolato.
Gli infissi esterni proposti di solito hanno apertura standard, una miglioria potrebbe essere richiedere l'opzione di apertura a vasistas. Le porte interne sono ad anta unica e con apertura standard, una scelta utile a migliorare la funzionalità degli spazi è sicuramente quella di usare in alcuni ambienti porte a scomparsa o a scrigno.


Nei bagni solitamente sono proposti sanitari tradizionali e rubinetteria di media qualità; una alternativa più moderna e funzionale sono ad esempio i sanitari sospesi.
I terminali dell’impianto di riscaldamento, ovvero i termosifoni, sono proposti nelle forme più semplici e classiche, una variante ricorrente sono i termoarredo o l'aggiunta di scaldasalviette nei bagni.

L'aggiunta di punti luce, prese elettriche, tv e telefoniche è uno dei temi più dibattuti in merito al conteggio economico degli extra; previste in capitolato in quantità minima, vengono spesso riadattate in quantità e distribuzione in base alle esigenze del cliente.


In merito alle lavorazioni edili, come ad esempio la posa in opera di pavimenti o rivestimenti, è molto comune richiedere una diversa posa in opera, che è appunto una lavorazione extra rispetto a quanto previsto in capitolato, nel caso in cui si sia scelto un pavimento diverso per tipologia e dimensioni da quelle cosiddette standard.

Autorizzazione dei lavori extra capitolato

La fase successiva alla scelta di materiali o lavori che non sono previsti dal capitolato di costruzione richiede molta attenzione. Prima di avere brutte sorprese, quando ormai i lavori sono conclusi e tocca pagare, è indispensabile mettere su carta quanto deciso con l’impresa, prendere visione del relativo preventivo di spesa, chiarire contestualmente eventuali dubbi o difformità in base a quanto deciso e solo allora autorizzare i lavori extra.

Ricordiamo che in nessun caso l’impresa può procedere in autonomia ed eseguire lavori extra se il committente non li ha autorizzati.

Come si conteggiano i lavori extra capitolato?

Di solito nel preventivo redatto in merito ai lavori extra capitolato viene indicata la modalità del conteggio dei lavori stessi, ovvero se a corpo, a misura o in economia.
Per lavori a corpo si intende un lavoro il cui importo, stabilito all'inizio, è fisso e invariabile.
In questo caso il pagamento è ripartito in acconti, stabiliti preventivamente, proporzionati alla percentuale di lavoro svolto.


I lavori a misura, invece, prevedono il pagamento di quanto effettivamente realizzato, quindi l'importo contrattuale può subire delle oscillazioni.

I lavori in economia prevedono invece il pagamento delle ore e dei materiali effettivamente impiegati, relativamente a quei lavori che è difficile quantificare a priori.
Per valutare il costo di un lavoro in economia, ovvero il costo di un'ora di manodopera, a seconda della qualifica di un operaio specializzato o operaio comune, e del tipo di lavoro, esistono delle tabelle emanate dalle amministrazioni provinciali.

Contestazione dei lavori extra capitolato

In generale, le contestazioni che sopraggiungono sono di ordine economico, riferiti ai prezzi unitari applicati o legate alla qualità del lavoro svolto.
In merito all'aspetto economico, come già detto prima, è bene cautelarsi mettendo per iscritto le proprie richieste e firmando il preventivo solo dopo averlo visionato attentamente; per quanto riguarda le qualità delle lavorazioni e la loro esecuzione a regola d'arte, la cosa è un po’ più complessa.
Un caso molto comune di contestazione nasce in merito alla posa in opera di materiali diversi da quelli previsti in capitolato, per tipologia, forma e qualità.


Può capitare che il risultato della posa in opera non sia soddisfacente perché appunto per tipologia o formato il materiale differisce da quelli standard proposti e rispetto ai quali il personale dell'impresa sa come operare.
Questo è il caso in cui se l’impresa ritiene di non avere personale qualificato a posare materiali diversi dagli standard, è bene che lo dichiari subito.

Agevolazioni IVA prima casa anche per i lavori extra capitolato

L’IVA al 4 per cento, detta anche IVA 4 prima casa, si applica alla costruzione ex novo di un immobile come prima casa , ma anche per interventi successivi alla conclusione dei lavori.

L'Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n.22/E del 2011, riconosce la possibilità di applicare l’Iva prima casa in misura ridotta anche agli interventi extra capitolato commissionati a una ditta appaltatrice da un contribuente, che possiede i requisiti prima casa.

L'agevolazione è riconosciuta a condizione che l’immobile rimanga un’abitazione non di lusso anche dopo l'esecuzione dei lavori. Infatti, nel regime iva lavori prima casa possono rientrare tutti quegli interventi che, pur non essendo previsti nel capitolato di costruzione, non rendono l’immobile di lusso ma ne migliorano le condizioni di abitabilità.


Ad esempio, l'agevolazione riconosce i costi della posa e dell'acquisto dei beni finiti, come i serramenti, i radiatori, i sanitari, i bagni, i materiali per gli impianti elettrici, le caldaie e dei semilavorati, come ad esempio la pavimentazione interna ed esterna e i materiali da rivestimento.