Nel glossario tecnico definiamo lo stato di conservazione degli immobili come condizione strutturale manutentiva nella quale si trova un immobile, sia per quanto riguarda gli elementi materiali della costruzione (pavimenti, pareti, soffitti etc.) che per gli impianti (impianto elettrico, idraulico, riscaldamento etc.).
Conservare in buono stato un immobile, quindi, vuol dire salvaguardarne l'integrità ai fini della salubrità e della sicurezza per chi lo abita e di conseguenza preservarne anche il valore economico.
Quali sono gli interventi conservativi che possono riguardare un immobile?
A ben vedere, consultando le norme contenute nel testo unico per l'edilizia (d.p.r. n. 380/01), gli interventi edilizi a carattere conservativo che riguardano specificamente gli edifici sono tre e trovano una definizione specifica nel d.p.r.:
a) interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio (art. 3, primo comma, d.p.r. n. 380/01).
A seconda del tipo d'intervento che andrà ad essere effettuato, quindi, varia il titolo abilitativo che deve essere richiesto.
Il riferimento è alla così detta attività edilizia libera, alla D.I.A. ed al permesso di costruire.
L'iter per eseguire gli interventi manutentivi varia a seconda della proprietà degli immobili interessati dall'attività edilizia.
Se l'edificio o l'unità immobiliare è in proprietà di una sola persona, le autorizzazioni che questa dovrà richiedere saranno limitate a quelle indicate dal d.p.r. n. 380/01.
Se l'appartamento è in comunione (si pensi alla casa coniugale o ai casi di eredità) l'intervento dovrà essere concordato tra le parti tramite una deliberazione dell'assemblea della comunione (si vedano artt. 1105 e 1108 c.c.).
Nel caso d'inerzia e salvo il diritto d'agire per le vie giudiziali il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso (art. 1110 c.c.).
Nell'ipotesi di interventi conservativi su edifici condominiali è necessario distinguere tra opere su parti di proprietà comune o di proprietà esclusiva.
Quanto a queste ultime esse dovranno essere effettuate in modo tale da evitare che possano recar pregiudizio alla stabilità e al decoro delle parti comuni (art. 1122 c.c.).
Le opere sulle parti condominiali, invece, dovranno essere approvate dall'assemblea e solo in caso d'urgenza ordinate dall'amministratore.
Per gli interventi ordinari e straordinari di normale entità le maggioranze in prima e seconda convocazione sono quelle indicate, rispettivamente del secondo e dal terzo comma dell'art. 1136 c.c.
Le maggioranze per gli interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità, invece, sono quelle indicate nell'art. 1136, quarto comma, c.c.
Per gli interventi conservativi, infine, è possibile accedere al beneficio delle detrazioni fiscali del 50%.
