Come tutelarsi in caso di consegna dell'immobile prima del rogito

È possibile la consegna delle chiavi all'acquirente prima del rogito notarile?

Hai sottoscritto un contratto preliminare di vendita e l'acquirente ti chiede la consegna delle chiavi prima di stipulare il rogito notarile perché ha intenzione di iniziare a fare dei lavori nella nuova casa.

Ti chiedi se ci sono dei rischi, come puoi tutelarti e chi deve pagare le eventuali spese nel periodo in cui non hai più a disposizione l'immobile.


Si tratta di una decisione che non è mai particolarmente opportuna ma se viene intrapresa questa strada è bene avere degli accorgimenti.

Infatti potrai:

• con scrittura privata riportare le motivazioni che hanno indotto il futuro acquirente a richiedere la consegna anticipata dell'immobile;
  
  
• indicare nel dettaglio lo stato in cui si trova l'immobile che viene consegnato;
  
  
• elencare eventuali oggetti o mobili in esso presenti in caso di eventuali danni;
  
  
• effettuare le dovute precisazioni in merito alla ripartizione tra futuro acquirente e proprietario in merito a spese di gestione, manutenzione e condominiali;
  
  
• pretendere la corresponsione di una caparra confirmatoria maggiorata.
  
  
  

I rischi che corre il venditore in caso di consegna anticipata dell'immobile

Consegnare le chiavi dell'immobile prima del rogito può comportare alcuni rischi, pertanto è opportuno che la decisione sia adeguatamente ponderata.

Solitamente questa strada viene intrapresa per esigenze manifestate dalla parte acquirente intenzionata a dare inizio ad alcuni lavori ma può anche accadere che sia il venditore a ritenere la scelta opportuna qualora si ravvisino tempi lunghi prima di arrivare al rogito notarile.

Altra ragione è che il futuro acquirente si trovi nell'impossibilità di dimorare altrove avendo magari già provveduto a vendere la propria abitazione. Insomma, quel che è certo è che le ragioni possono essere le più disparate.

Dal punto di vista del venditore può essere necessario il disbrigo di alcune pratiche amministrative oppure reperire alcuni documenti non ancora disponibili e si teme di perdere l'affare se non si agevola il futuro compratore.

Tuttavia, come detto poc'anzi, la consegna dell'immobile può comportare i seguenti rischi:

• che nel frattempo l'acquirente cambi idea in merito all'acquisto ma voglia essere indennizzato per i lavori che sono stati effettuati;
  
  
• che vengano cagionati danni all'immobile prima che sia avvenuto il trasferimento della proprietà all'acquirente;
  
  
• che insorgano contestazioni in merito al pagamento delle spese.
  
  
  

Contratto preliminare ad effetti anticipati

Veniamo a questo punto all'esame degli istituti giuridici che ci permettono di descrivere la fattispecie considerata, iniziando dall'illustrazione delle caratteristiche del contratto preliminare con consegna delle chiavi.

Siamo di fronte, in questo caso ad un contratto preliminare ad effetti anticipati, poiché ad essere anticipata è una delle prestazioni che avviene solitamente con il trasferimento della proprietà, ovvero la consegna del bene compravenduto.

Il contratto preliminare

Prima di entrare nel merito della trattazione di questo schema contrattuale, premettiamo che il contratto preliminare è il contratto con il quale il venditore e il compratore si impegnano rispettivamente a vendere e ad acquistare.

Si tratta, in particolare, di un negozio giuridico ad effetti meramente obbligatori.

Con la sottoscrizione del contratto preliminare (altrimenti detto compromesso) sorge l'obbligo di contrarre, cioè di stipulare, entro una data determinata, il contratto definitivo. L'effetto traslativo del diritto di proprietà viene prodotto solo con la stipula di quest'ultimo davanti al notaio.

Con il contratto preliminare a effetti anticipati il promittente venditore e il promissario acquirente non si limitano soltanto all'assunzione reciproca dell'obbligo di concludere un futuro contratto, ma anticipano alcune delle prestazioni normalmente connesse al contratto definitivo.

Il venditore resta proprietario del bene fino al rogito notarile, data in cui avverrà il saldo del prezzo e il passaggio della proprietà.

Consegna dell'immobile: possesso o detenzione?

Dottrina e giurisprudenza si sono spesso posti il quesito relativo alla natura giuridica del contratto preliminare ad effetti anticipati al fine di dare una soluzione a eventuali controversie sorte tra venditore e acquirente.

Particolare attenzione è stata rivolta alla posizione del promissario acquirente immesso anticipatamente nel godimento dell'immobile, al fine di trarre quelle utilità che normalmente si ottengono soltanto con il contratto definitivo.

È dunque necessario chiarire il significato e le conseguenze della disponibilità materiale conseguita dal compratore nel momento in cui ottenga con anticipo le chiavi dell'immobile proprio al fine di limitare i rischi che si possono correre.

La domanda cui si vuole dare una risposta è: si tratta di detenzione o di possesso?
La risposta è fondamentale poiché a seconda dell'uno o dell'altro caso scattano diverse tutele per le parti coinvolte.

Il possesso è il potere di fatto su una cosa conforme al contenuto del diritto di proprietà (o altro diritto reale) ed accompagnata dall'animus possidendi.

Si ritiene che la detenzione abbia in comune col possesso il corpus possessionis, sebbene il detentore sia privo del suddetto animus, riconoscendo l'appartenenza ad altri della cosa.


Una soluzione al quesito viene fornita dalla Corte di Cassazione che offre l'opportunità di dare una soluzione a molti conflitti tra le parti, soprattutto quelli afferenti alle spese da pagare nel periodo di tempo in questione.

Restano a carico del proprietario o spetteranno all'acquirente a cui è stato consegnato l'immobile?

Il punto di vista della Corte di Cassazione

A dirimere le controversie relative a una così importante questione, è intervenuta la Corte di Cassazione con una sentenza a Sezioni Unite del 2008.

Con detto provvedimento i Giudici Supremi, dopo aver precisato che con la consegna del bene non si anticipano gli effetti traslativi, viene stabilito che la relazione tra futuro acquirente e il bene deve inquadrarsi come detenzione e non come possesso.

Si tratta, in particolare, di una detenzione qualificata perché viene esercitata dall'acquirente nel suo interesse personale e con il riconoscimento del titolo di proprietà altrui.

La stessa impostazione viene ripresa dalla Corte di Cassazione in una sentenza decisamente più recente. Con l'ordinanza n. 11470 del 30 aprile 2021 i Giudici di legittimità affermano che la consegna delle chiavi prima del rogito avviene in virtù di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare.

Si fuga ogni dubbio circa la possibilità, dopo la consegna, di acquistare la proprietà sul bene tramite usucapione, ovvero grazie al possesso prolungato e continuativo nel tempo.

Il contratto di comodato è un contratto accessorio ma strettamente connesso al contratto preliminare produttivo di effetti meramente obbligatori, come del resto per sua natura.

Chi paga le spese dopo la consegna dell'immobile?

Veniamo dunque a un aspetto spesso oggetto di controversia legato al pagamento delle spese, siano esse condominiali, per utenze o per la manutenzione dell'immobile consegnato dopo il preliminare.

Come tutelarsi?

La regola da applicare dovrà essere rinvenuta nelle norme che disciplinano il contratto di comodato.


Premesso che con diverso accordo le parti possono stabilire regole differenti, le spese normalmente vengono ripartite nella seguente maniera:

• sul comodatario gravano le spese di carattere ordinario;
  
  
• sul proprietario gravano le spese relative alla manutenzione straordinaria.
  
  

È evidente dunque che, oltre a dover provvedere al pagamento di utenze domestiche, qualora l'acquirente si trasferisca stabilmente nella nuova abitazione, a lui spetterà anche il pagamento delle spese condominiali.

Si tratta delle spese ordinarie legate al godimento e funzionamento delle parti comuni.

Per quanto riguarda le tasse, il futuro acquirente potrebbe vedersi costretto a versare la TARI (tassa sui rifiuti) mentre l'IMU (imposta municipale unica) spetterà ancora al soggetto che risulta proprietario dell'immobile.

Alla luce di quanto abbiamo esposto è chiaro quanto sia indispensabile mettere nero su bianco le modalità di regolamentazione dei rapporti tra le parti, al fine di evitare inutili contestazioni ed essere coinvolti in conflitti legali con ulteriore dispendio di risorse economiche.