Sconfinamento tra proprietà: cosa fare

Quando lo sconfinamento è consentito

In Italia, sconfinare nella proprietà del vicino è consentito solo in casi eccezionali e strettamente necessari.

La norma attualmente vigente, infatti, pone una vera e propria tutela alla proprietà privata.

In qualità di diritto fondamentale, è ammesso l’accesso a fondi altrui solamente se non esiste altra via per esercitare un proprio diritto.

In caso contrario è opportuno adire le autorità competenti.

Come si vedrà più avanti, questioni come distanze, recinzioni o vegetazione richiedono attenzione a normative specifiche, servendo a evitare conflitti.

Esempi di confini non rispettati riconosciuti dalla legge

Ad esempio, è lecito entrare nella proprietà confinante per la riparazione o la costruzione di un muro (proprio o in comproprietà).

Stessa cosa vale se si devono compiere altri interventi, come ad esempio recuperare un oggetto o un animale finito lì per caso, oppure accedere alla propria abitazione quando non esiste altro accesso possibile.

Si precisa che quest’ultimo caso si configura una servitù di passaggio. A condizione che l’uso del fondo altrui sia effettivamente indispensabile e non evitabile con altri mezzi

Sconfinamento tra proprietà - Getty Images

Un classico esempio: il pallone o il cane finiti nel cortile del vicino possono essere ripresi senza problemi e legalmente.

Questo in quanto si tratta di casi d'emergenza. Situazione in cui l’occupazione avviene in maniera spontanea.

Pertanto il vicino può anche restituire il bene senza dover consentire l’accesso

In ogni altra situazione — soprattutto lavori edili — l’accesso è lecito solo se è l’unica soluzione praticabile e non vi sono alternative meno invasivi per il vicino.

Come gestire l’accesso alla proprietà altrui

La legge non prevede un processo rigido, ma pone in essere delle tutele precise.

Il vicino non può esperire un rifiuto all’accesso qualora questo sia giustificato.

Di contro però, può chiedere un indennizzo per eventuali danni o per l’occupazione temporanea del suo terreno.

In virtù di quanto, è sempre buona abitudine tentare con i vicini un accordo amichevole.

Si può ad esempio decidere chi entra, quando, per quanto tempo e a quale titolo.

Un accordo scritto è la migliore garanzia per evitare contenziosi futuri.

Se il vicino oppone resistenza ingiustificata, si può ricorrere al giudice.

Quest'ultimo in effetti ha possibilità diautorizzare l’accesso e stabilire eventuali indennizzi.

Il contenuto dell’articolo 843 c.c.

Stante a quanto stabilisce il Codice Civile, all’articolo 843, disciplina in modo puntuale il diritto di passaggio per lavori.

Esso stabilisce che il proprietario del fondo altrui deve consentire l’accesso, ma solo se tale intervento è necessario per costruire o riparare un’opera di proprietà del richiedente o comune ai due.

Qualora si dovessero verificare danni causati dal passaggio, è dovuta un’“adeguata indennità” .

A tal proposito, la Corte di Cassazione ha precisato come sia il giudice a dovere valutare le condizioni ambientali nel dettaglio.

Allo stesso tempo deve verificare che la soluzione scelta comporti il minor sacrificio possibile per entrambe le parti.

Accessione invertita: un’eccezione rara

Un caso a sè stante è rappresentato dall’accessione invertita, disciplinata dall’articolo 938 del Codice Civile.

Si tratta di un istituto eccezionale che consente al costruttore di sconfinare dalla sua proprietà a quella altrui.

Se, in buona fede, ha edificato in maniera parziale sul fondo contiguo, potrebbe diventare proprietario di quella porzione occupata.

Ciò qualora il proprietario del fondo non si opponga entro tre mesi dall’inizio dei lavori.

Accessione invertita proprietà e confini - Getty Images

L’autorità giudiziaria può per questo acquisire a favore del costruttore il suolo in questione.

Ciò a condizione che questi paghi il doppio del valore venale della porzione occupata e risarcisca eventuali danni.

L’accessione invertita resta un’eccezione rara e rigorosamente circoscritta dalla legge e dalla giurisprudenza.

La posizione della dottrina

La giurisprudenza e la dottrina, a riguardo di quanto appena detto, sottolineano che i requisiti per applicare questa norma sono molto stringenti.

Dev’essere una costruzione vera, cioè una struttura muraria complessa utile alla permanenza di persone o cose, non semplici opere accessorie.

Ovviamente l’“invasione” deve essere solo parziale, che vi sia buona fede dimostrabile (non presunta), e che il proprietario invaso non si opponga entro i termini previsti.

La buona fede si intende come ragionevole convinzione, da parte del costruttore, di non ledere i diritti altrui e di agire sul proprio suolo.

Questa deve essere provata, non si presume.

Confini tra proprietà e giurisprudenza - Getty Images

Inoltre, l’opera deve essere un edificio — un casotto o una cisterna non rientrano tra le strutture ammesse.

In caso di esito positivo, il giudice emette una sentenza costitutiva, trasferendo la proprietà al costruttore e obbligandolo a indennizzare: il doppio del valore del suolo e, se del caso, danni ulteriori.

Se manca anche uno solo dei presupposti, la norma non si applica.

Distanze, recinzioni e vegetazione

Accanto agli istituti precedenti, il Codice Civile regola altri aspetti che possono influire sui rapporti tra vicini.

In tal senso, le distanze tra costruzioni sono stabilite dall’art. 873: chi costruisce vicino al confine deve mantenere almeno 3 metri, salvo regolamenti più restrittivi.

Le recinzioni possono essere realizzate in rete senza permesso, ma le recinzioni in muratura richiedono spesso autorizzazioni comunali.

Le spese possono essere divise a metà se si tratta di muro di cinta comune.

L’affaccio su proprietà altrui, regolato dagli articoli 905 e 907 c.c., impone distanze minime (1,5 metri) per finestre.

È possibile derogare con accordo scritto o tramite usucapione se la situazione perdura da oltre 20 anni senza contestazioni.

Sentenze della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha più volte chiarito i diritti e gli obblighi dei proprietari in materia di piante che invadono la proprietà confinante.

Con la sentenza n. 4361 del 2002, la Suprema Corte ha stabilito che il titolare del fondo invaso non solo può pretendere il taglio dei rami o delle radici che sconfinano, ma ha anche diritto a richiedere il risarcimento per i danni eventualmente subiti a causa di tale invasione vegetale.

Questo principio rafforza la tutela della proprietà privata, riconoscendo al proprietario leso una protezione sia preventiva che risarcitoria.

Corte Cassazione e confini tra immobili - Getty Images

Un ulteriore chiarimento è arrivato con la sentenza n. 10958 del 1997, in cui la Cassazione ha precisato che il proprietario invaso può sempre esercitare l’autotutela.

Questo occorre se necessita di eliminare le radici che penetrano nel proprio terreno, senza dover attendere l’intervento del vicino.

Diversamente, per i rami è necessario richiedere formalmente l’intervento del vicino e, in caso di inerzia, ricorrere al giudice per ottenere un’ingiunzione che lo obblighi ad agire.