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Condono edilizio e agibilità: vanno di pari passo o no?

I giudici hanno analizzato il caso di un immobile che, pur avendo già ottenuto il condono, non è stato considerato agibile e adatto all’utilizzo a scopo residenziale
- Leggi e Normative Tecniche

Un immobile condonato diventa automaticamente agibile?


È arrivato nelle aule del Tribunale per essere discusso, il caso di una società che ha acquistato un complesso immobiliare comprendente dei piani seminterrati adibiti ad usi complementari alla residenza.

Tali piani avevano ottenuto il condono e, per tal motivo, la società ha fatto richiesta del certificato di agibilità per poterli adibire a residenza. Secondo la società, infatti, ai sensi della Legge 47/1985 (primo condono edilizio), il rilascio del titolo edilizio in sanatoria avrebbe provocato in maniera automatica il rilascio del certificato di agibilità, anche in deroga alla normativa regolamentare.

Tuttavia, a seguito del sopralluogo effettuato, il Comune non ha però ritenuto tali piani idonei all'utilizzo a fini residenziali e al contempo ha altresì annullato in autotutela anche la sanatoria edilizia.

I giudici hanno stabilito che il condono non implica l'agibilità.

Condono edilizio e agibilità
I giudici hanno infatti considerato illegittimo l'annullamento dei provvedimenti di sanatoria edilizia, ma hanno anche spiegato che il condono non va di pari passo all'agibilità.

Anzitutto, dal sopralluogo sono emersi vari fattori che, secondo i giudici, rendevano l'immobile non adatto per essere utilizzato a scopi residenziali in quanto:

  • situato a circa 3 metri sotto il circostante piano campagna;

  • privo di aerazione e illuminazione diretta poiché dotato solamente delle cosiddette finestre a bocca di lupo;

  • presenta infiltrazioni e condizioni di umidità diffusa;

  • ha una distribuzione interna difforme rispetto a quanto sanato con condono edilizio.


Sulla base dei predetti motivi, i giudici hanno quindi stabilito che i piani seminterrati potessero essere usati esclusivamente come cantine e/o magazzini, ovvero come locali di servizio.

I giudici, hanno poi concluso, ricordando che, la disciplina del condono edilizio, proprio per il suo carattere eccezionale e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive, soprattutto se tali da incidere su principio della tutela della salute.

A conferma di questa tesi, il Consiglio di Stato ha richiamato quanto già espresso dalla Corte Costituzionale (sentenza 256/1996). In tale sede, si era infatti già chiarito che il condono non può derogare ai requisiti richiesti da disposizioni legislative, ma solo alle disposizioni regolamentari. In altre parole, ciò vuol dire che, anche a seguito di condono edilizio, è escluso il rilascio automatico del certificato di abitabilità.

Il Comune deve infatti verificare il rispetto delle leggi sanitarie, delle normative tecniche e di quelle in materia di abitabilità e servizi essenziali.

riproduzione riservata
Articolo: Condono edilizio, l'agibilità non è automatica
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