Questo sito utilizza cookie tecnici per annunci non profilati sulla tua esperienza di navigazione e cookie di terze parti per mostrarti invece annunci personalizzati in linea con le tue preferenze di navigazione.

Per conoscere quali annunci di terze parti sono visibili sulle nostre pagine leggi l'informativa.
Per negare il consenso dei soli cookie relativi alla profilazione clicca qui.

Puoi invece acconsentire all'utilizzo dei cookie personalizzati accettando questa informativa.

ACCETTA
madex

È possibile affidare la manutenzione alla ditta di un condòmino?

L'esecuzione di opere di manutenzione ordinaria e quelle di manutenzione straordinaria è cosa normale in condominio. Se un condòmino è imprenditore può eseguirli?
Pubblicato il

Condòmini e manutenzione del condominio


Quando vi sono da affrontare opere di manutenzione ordinaria e/o straordinaria del condominio è buona norma che i condòmini si interessino alla scelta dell'impresa, ovvero dell'artigiano che verrà incaricato di eseguire gli interventi.

Tale interesse, salve le normali prerogative dell'assemblea di cui diremo appresso, può avvenire: attraverso reperimento di preventivi di spesa per le opere che dovranno essere eseguite.

Manutenzione ordinaria in condominioE se il condòmino è tra quegli imprenditori/artigiani in grado di eseguire gli interventi sulle parti comuni?

Questa, in sostanza, la domanda che viene posta da un lettore che scrive: nel condominio in cui vivo dobbiamo rifare il portone d'ingresso dell'edificio. È un normale portone in legno, ma il trascorrere del tempo – è quello originale del palazzo – ha lasciato i suoi segni. Troppa manutenzione spicciola che assomma una bella cifra alla fine dell'anno: meglio cambiarlo.

Si dà il caso che uno dei nuovi proprietari, ha comprato qualche mese fa, è un falegname e si è proposto per il lavoro. Possiamo affidare a lui il lavoro, come funziona?
E per la manutenzione ordinaria?
L'amministratore potrebbe rivolgersi a lui?
Come lo dovremmo pagare o come si compensa tutto con le sue quote?

Domande e dubbi legittimi, che spesso i condòmini e gli amministratori si pongono in queste circostanze: è utile, allora, affrontarli compiutamente.
Per fare ciò è bene partire dalla distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria.


Manutenzione ordinaria


Rientra nel novero della manutenzione ordinaria, secondo l'accezione condominiale del termine, ogni intervento che non comporta una spesa eccessiva e che rientra nell'ambito dei normali interventi di conservazione e ripristino connessi all'uso ed al fattori fortuiti che possono accadere. Sostituire una lampadina che si è fulminata in occasioni di un temporale è cosa normale, com'è normale di tanto in tanto regolare i cardini dei portoni, ovvero lubrificare i meccanismi del cancello automatico, ecc.

Secondo la Cassazione, la manutenzione ordinaria può essere disposta dall'amministratore, salvo ratifica da parte dell'assemblea al termine dell'anno (Cass. n. 454/2017).
Conclusione, questa, ad avviso dello scrivente, che non trova pieno accoglimento.

Vi sono degli interventi manutentivi ordinari che l'amministratore, in ragione del suo potere di disporre gli atti conservativi (art. 1130 n. 4 c.c.), ha la possibilità, in alcuni casi l'obbligo, di disporre. La manutenzione ordinaria, dunque, è attività che sicuramente può essere disposta dall'assemblea, in ragione del suo generale potere deliberativo su aspetti concernenti la gestione delle cose comuni, nonché dall'amministratore, nell'ambito dei propri poteri gestori finalizzati alla conservazione delle cose comuni ed erogazione dei servizi nell'interesse comune.

Data questa prerogativa, la rendicontazione alla fine dell'anno, quindi, assumerà mero carattere informativo e non ratificativo del suo operato, chiaramente ove esso sia conforme ai suoi poteri.


Manutenzione straordinaria


La manutenzione straordinaria è tutta quell'attività non preventivabile né da ritenersi normale nell'ambito di una normale gestione delle cose comuni.

Manutenzione straordinaria
Non è manutenzione periodica, cioè non è attività che può essere considerata ciclica, altrimenti latu sensu sarebbe da considerarsi ordinaria. Nell'accezione condominiale del termine la manutenzione straordinaria è quella che comporta una spesa non irrilevante o comunque che attiene a interventi riparativi o sostitutivi non consueti.

Manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria in ambito condominiale, lo si sarà compreso, sono attività differenti dalla manutenzione ordinaria e straordinaria in ambito condominiale.

La sostituzione di un portone, per restare al quesito del nostro lettore, è certamente attività straordinaria in ambito condominiale, mentre è da ritenersi ordinaria a livello edilizio.
Lo stesso dicasi per la sostituzione della pavimentazione del cortile, ecc.


Lavori di manutenzione straordinaria e condòmino imprenditore


Manutenzione straordinaria e condòmino imprenditore: nessun limite all'affidamento dell'incarico, se non quelli previsti per ogni impresa che si vuole proporre per la loro assunzione.

In sostanza ogni condòmino imprenditore può presentare all'amministratore o all'assemblea la propria candidatura per la esecuzione di quelle opere. Deve essere titolato a farlo, ossia essere in regola rispetto a quanto stabilito dal d.lgs n. 81/2008 ed alle altre norme disciplinanti la sua attività imprenditoriale o artigianale. Ciò vale anche per ilavori di manutenzione ordinaria.

Si pone un unico problema, ossia quello del conflitto d'interessi. Un condòmino che sceglie se stesso per fare un intervento manutentivo potrebbe non essere obiettivo, se non in questa fase, quanto meno in quella successiva di valutazione dei lavori.

Sarebbe opportuno, allora, evitare il voto a proprio favore, astenendosi, ovvero non partecipando alla votazione. Usiamo il condizionale perché il conflitto non è automatico e va provato concretamente caso per caso.


Manutenzione ordinaria e straordinaria eseguita dal condòmino e compensazione crediti



Se Tizio è condòmino e titolare dell'omonima ditta che esegue lavori manutentivi di parti comuni dell'edificio, nulla quaestio sulla possibilità di compensare crediti e debiti con il condominio. È sempre la stessa persona e quindi la compensazione può operare.

Diverso il caso in cui Tizio è condòmino e ad eseguire i lavori è una società di capitali. In tal caso chi esegue i lavori, la società, è soggetto giuridico differente dal condòmino e mancano i requisiti soggettivi che consentono la compensazione crediti/debiti, cioè la loro esistenza tra due stesse persone.

Stessa impossibilità, se la società è una società di persone (art. 2271 c.c.).

lavori condominiali , manutenzione ordinaria , manutenzione straordinaria , condòmino
riproduzione riservata
Condòmino imprenditore e lavori di manutenzione
Valutazione: 6.00 / 6 basato su 1 voti.

Condòmino imprenditore e lavori di manutenzione: Commenti e opinioni



ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
REGISTRATI COME UTENTE
344.726 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
Notizie che trattano Condòmino imprenditore e lavori di manutenzione che potrebbero interessarti

Manutenzione ordinaria

Restauro edile - Manutenzione ordinaria, cosa si intende, quale tipologia di lavori della casa comprende, anche se spesso è confusa con la manutenzione straordinaria.

Se sei un inquilino questi lavori spettano a te e non al proprietario

Affittare casa - La ripartizione delle spese che spettano al proprietario e quelle a carico dell'inquilino vanno precisate nel contratto. Ecco una guida sui casi più comuni

Bonus ristrutturazione per sostituzione infissi: chiarimenti dall'Agenzia delle Entrate

Detrazioni e agevolazioni fiscali - Novità dall'Agenzia delle Entrate: al contribuente viene riconosciuto il bonus ristrutturazione per la sostituzione di infissi rientrante nell'edilizia libera

Manutenzione straordinaria bagno: comprende anche l'installazione sanitari?

Leggi e Normative Tecniche - Dal Tar della Toscana arrivano importanti chiarimenti sulla possibilità o meno di considerare l'installazione di sanitari intervento di manutenzione straordinaria

Manutenzione Straordinaria

Restauro edile - Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli necessari a rinnovare e sostituire parti anche strutturali o realizzare e integrare impianti e servizi igienici.

Preventivo approvato e difformità dei lavori

Condominio - Il codice civile distingue due tipi d'interventi manutentivi del condominio: quelli di manutenzione ordinaria e quelli di manutenzione straordinaria.

Comunicazione Inizio Lavori (CIL)

Leggi e Normative Tecniche - La Comunicazione inizio lavori (CIL) introdotta nel 2010 dalla Legge 73/10 permette di semplificare l'iter per alcuni interventi tra cui la manutenzione straordinaria.

Detrazione 50% anche per nuove costruzioni e manutenzione ordinaria

Detrazioni e agevolazioni fiscali - Alcuni particolari interventi di nuova costruzione e di manutenzione ordinaria possono beneficiare della detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie.

Il conduttore ha diritto alla specifica degli oneri condominiali

Ripartizione spese - Il conduttore di un'unità immobiliare ubicata in condominio ha sempre diritto alla specifica degli oneri condominiali richiestigli dal proprietario.
Discussioni Correlate nel Forum di Lavorincasa
Img fabio castrignano
Buongiorno, avevo dei quesiti da porre al proposito di una ristrutturazione casa fatta quest'anno (rinnovo bagno con sostituzione sanitari, impianto elettrico, pavimenti,...
fabio castrignano 21 Settembre 2023 ore 19:34 2
Img gipsy_blu
Salve a tutti,ho appena comprato casa e mi preparo a ristrutturarla. Fortunatamente l'appartamento ha subito una grossa ristrutturazione già 15 anni fa e quest'anno sono...
gipsy_blu 31 Agosto 2023 ore 19:04 2
Img gian5778
Buongiorno, sono proprietario unico di due unità immobiliari separate ed autonome clissificabili come condominio minimo. Per lavori di tinteggiatura esterna delle pareti...
gian5778 28 Giugno 2023 ore 13:27 2
Img roberto 58
Ciao a tutti, la prima intonacatura dei locali sottotetto, attualmente ancora al grezzo dopo tanti anni, secondo voi é da considerare manutenzione straordinaria e posso...
roberto 58 02 Marzo 2023 ore 19:06 1
Img salvia61
Buongiorno,ho installato senza ristrutturazione un condizionatore a pompa di calore superiore a 12 kw, essendo una nuova installazione ho capito che rientra nella manutenzione...
salvia61 30 Novembre 2022 ore 19:20 2