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Condominio e parti comuni

In tema di condominio negli edifici, se alcuni beni servono solamente un gruppo di condòmini, solo questi partecipano alle spese e devono essere considerati proprietari.
18 Maggio 2015 ore 11:46 - NEWS Ripartizione spese

Condominio tra gruppi di condòmini


CondominioChe cos'è un condominio parziale?

Quando si può parlare di condominio parziale?

Quali sono gli effetti di tale particolare fattispecie sul regime proprietario e della ripartizione delle spese?

Partiamo proprio da quest'ultimo aspetto, poiché è dalle norme codicistiche dettate in materia di suddivisione dei costi che la dottrina e la giurisprudenza hanno preso spunto per la creazione della figura del così detto condominio parziale.

Ai sensi del terzo comma dell'art. 1123 c.c.:

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

La norma è stata dettata ai fini della disciplina della ripartizione delle spese negli edifici condominiali, tuttavia l'ipotesi contemplata dal comma in esame ha dato vita alla figura, nata sulla scorta dell'interpretazione fornita dagli addetti ai lavori, del così detto condominio parziale.

Si pensi, per fare l'esempio più ricorrente di condominio parziale, a quegli stabili in cui sono presenti più di un portone d'ingresso e in relazione a ognuno di questi tante autonome scale e impianti che servono altrettante unità immobiliari.

Se la conformazione strutturale dell'edificio lo consentisse, si potrebbe arrivare allo scioglimento del condominio sulla base di quanto previsto dagli artt. 61-62 disposizioni di attuazione del codice civile. Laddove tale strada non sia percorribile o quando non v'è la volontà di addivenire a questo risultato, ogni condomino è tenuto a pagare solamente le spese inerenti le parti comuni da cui trae utilità.

Proseguendo sull'esempio di cui sopra, si pensi al condominio con cortile comune che presenta, nell'ambito del medesimo stabile due ingressi autonomi denominati scala A e scala B. Tizio, proprietario di un'unità immobiliare posta nella scala A deve pagare le spese per la manutenzione del cortile e quelle inerenti la conservazione e il godimento delle parti comuni alla scala A; in sostanza, dunque, sarà tenuto a contribuire alle spese di pulizia, illuminazione, ecc. per la sua scala. Nulla dovrà corrispondere, invece, per quella parte di spese relative alla scala B.


Ripartizione delle spese nel condominio parziale


Condominio parzialePer quanto concerne il condominio parziale e gli oneri di contribuzione la giurisprudenza è andata oltre il classico esempio del condominio con più scale.

Secondo il Supremo Collegio, infatti, l'esonero dalle spese dev'essere inteso nel senso che mancando l'uso per ragioni non dipendenti dalla mera volontà e dalla scelta del condomino, va escluso anche l'onere, per il medesimo, di contribuire alle spese di gestione del servizio. È poi questione tipicamente di fatto quella di stabilire se detta possibilità di uso, per il singolo condomino, sussista o meno (Cass. 29 aprile 1992, n. 5179).

Si pensi, per comprendere fino in fondo quanto detto, a quei casi del condomino che è tale solo perché possiede un box auto sito in una struttura del tutto indipendente da quella destinata ad accogliere le abitazioni.

In questi casi se il comproprietario può dimostrare che per utilizzare quel posto auto ha accesso diretto alla strada senza dover passare dal cortile dell'immobile principale (si pensi alle ipotesi, molto ricorrenti, in cui c'è un cancello assolutamente autonomo rispetto al cortile comune), egli può chiedere e pretendere di pagare le spese che ineriscono solamente le parti comuni che lo interessano (in questo caso l'autorimessa).


Proprietà delle parti comuni


L'altra questione che è stata affrontata dalla Corte di Cassazione è quella relativa al regime proprietario nell'ambito del c.d. condominio parziale.

Secondo i giudici del Supremo Collegio allorché all'interno del cd. condominio allargato talune cose - qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. - siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinate all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso (Cass. 12 febbraio 2001 n. 1959).


In sostanza, quindi, tornando agli esempi di prima chi abita la scala A è il solo proprietario delle cose comuni che la riguardano (scale, ascensore, ecc.) così come il proprietario del box auto sarà proprietario solo delle cose comuni a quella parte di condominio (es. cancello automatico, muri perimetrali, ecc.).

In ragione di ciò alle assemblee relative alla cose di proprietà di alcuni condomini, e non di tutti, dovranno essere invitati solamente i soggetti direttamente interessati e le cause riguardanti quelle cose, pur per il tramite dell'amministratore, dovranno coinvolgere solamente i condòmini comproprietari delle medesime.

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Articolo: Condominio parziale
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