Parcheggio condominiale e servitù di parcheggio

NEWS DI Parti comuni
I parcheggio in condominio accende spesso liti, ma non è configurabile una servitù di parcheggio per due motivi molto semplici che andremo ad approfondire ora.
13 Novembre 2009 ore 11:10
Avv. Alessandro Gallucci

Parcheggio condominialeLa questione dei parcheggi è uno di quegli argomenti che genera maggiore litigiosità in campo condominiale .

La paura di lasciare la macchina incustodita per strada, la necessità di avvicinarla all'abitazione quanto più è possibile per problemi fisici e alle volte, molto più banalmente, semplici contrasti con il vicino:
queste le motivazioni che, molto spesso, sono poste alla base delle discussioni per i parcheggi.

Accade poi che le parti trovino degli accordi per usufruire degli spazi comuni.

Quando tutto sembra risolto è sufficiente la cessione di un appartamento per rimettere tutto in discussione.


Così si sente dire, da chi vuol mantenere il privilegio acquisito e concesso molto tempo prima, che si è usucapita una servitù di parcheggio.

Vale subito la pena sgombrare il campo da ogni dubbio: non è configurabile una servitù di parcheggio per due motivi molto semplici che andremo ad approfondire cui di seguito.

Innanzitutto per servitù s'intende il peso imposto sopra un fondo (detto servente) a favore di un altro fondo (detto dominate).
L'esempio classico è quello della servitù di passaggio.


Tizio, proprietario del fondo dominante, non ha accesso diretto alla strada sicché ha diritto di passare sul fondo servente, di Caio, per accedervi.
Caratteristica fondamentale della servitù è la predialità, ossia il fatto che l'utilità debba essere strettamente connessa al fondo e quindi, solo per tale effetto estesa al suo proprietario.
Le servitù possono essere costituite per accordo tra le parti, possono imposte con una sentenza o, ancora, possono essere usucapite, vale a dire le si acquista per il fatto che siano state esercitate per lungo periodo (almeno 20 anni) senza che sia mai stato contestato nulla.

CondominioPer essere usucapite, infine, le servitù devono essere apparenti (art. 1061 c.c.) vale a dire devono essere presenti opere destinate in modo permanente ed inequivocabile al loro esercizio (si pensi ad un ponte o ad una passerella per le servitù di passaggio).

Nel caso del parcheggio, come ricordato da una recente sentenza della Suprema Corte (la n. 20409/09), non si può configurare una servitù nè la si può usucapire, per la mancanza di entrambi i requisiti della predialità e dell'apparenza.

Per quanto riguarda l'apparenza si potrebbe obiettare che la delimitazione dello spazio per la sosta, con le classiche strisce bianche, possa essere considerato come elemento indicatore di un asservimento dello spazio comune ad un determinato uso.
Quand'anche fosse così mancherebbe comunque l'altro requisito, cioè la predialità.

Il Supremo Collegio, infatti, ha osservato che il parcheggio dell'auto non rientra nello schema di alcun diritto di servitù, difettando la caratteristica tipica di detto diritto, ovverosia la "realità" (inerenza al fondo dominante dell'utilità così come al fondo servente del peso), in quanto la comodità di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedono al fondo non può valutarsi come una utilità inerente al fondo stesso, trattandosi di un vantaggio del tutto personale dei proprietari" (Cass. n. 1551 del 2009) (così Cass. 23 settembre 2009 n. 20409).

In definitiva il fatto di parcheggiare l'auto per lungo tempo in uno stesso punto, salvo che si tratti di parcheggio assegnato dal regolamento di condominio o da una delibera assembleare, non potrà mai attribuire un diritto di servitù di parcheggio per usucapione dello stesso.

Se, invece, questo parcheggio fosse concesso dal condominio o dal proprietario della zona nella quale si sosta, al momento della cessione (sia da parte del fruitore che del concedente) questo diritto, se non espressamente menzionato, decadrebbe trattandosi semplicemente di un'obbligazione di carattere personale.

riproduzione riservata
Articolo: Condominio, parcheggio e servitù
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Condominio, parcheggio e servitù: Commenti e opinioni


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Alert Commenti
  • Gaetano Di Martino
    Gaetano Di Martino
    Mercoledì 10 Agosto 2011, alle ore 11:06
    E' possibile che il condominio assegni posti auto su una strada gravata da servitù di passaggio a favore di un soggetto non appartenente al condominio?
    rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Mercoledì 3 Agosto 2011, alle ore 19:29
    Salve, espongo il mio caso che ormai da anni e per noi un continuo litigare verbalmente, anni fà mio padre e mio zia acquistarono un terreno edificabile, successivamemte vi fu costruito una palazzian di circa mq 400, si effettuò la divisione del bene, ma l'atto originario del terreno venne mensionato come bene comune, poi il comune espropiò una parte di terreno, di conseguenza il loro ingresso non rietro nella recinzione ma stette al di fuori, quindi si trovarono il loro ingresso sulla strada comunale, noi davanti al nostro ingresso ora abbiamo questo piccolo appezzamento di terreno, recintato, loro ora vorrebbero farci un ulteriore divisione, noi abbiamo proposto di farci dei parcheggi insieme, 4 a testa, ma loro pretendono di dividerla, rifacendo sempre al vecchio atto.Nel fraltempo abbiamo venduto un' abitazione e sempre la parte opposta pretende nel dire che chi ha acquistato non deve parcheggiare in quell' area, è cosi?nell' eventuale divisione del terreno semmai vi fosse, non va presa in cosiderazione la legge Tognoli, e non dividere sulla metratura complessiva e dividere per due, ma bensi il volume di ogni singolo unità cioe condominio A, condominio B.Spero di essere stato chiaro, nella descrizione.Grazie
    rispondi al commento
  • Ivo Berti
    Ivo Berti
    Lunedì 8 Novembre 2010, alle ore 21:48
    Posti auto coperti assegnati e indicati nel contratto. proprietà esclusiva soc. immobiliare. (78 condomini) tutti in affitto. Uno spazio angusto non considerato posto auto,è utilizzato per una piccola utilitaria da 37 anni consecutivi e per questo utilizzo non corrispondo un costo.Posso invocare qualche diritto per usucapione?
    rispondi al commento
  • Bacori
    Bacori
    Venerdì 2 Aprile 2010, alle ore 11:18
    Illustre avv.sono propietario di una palazzina di 4 app. e confino con altra palazzina alla distanza di 3 m tra noi c'è una stradina di circa 30m che mi permette da oltre 50anni di arrivare ad un mio terreno (agricolo) di circa 120mq dove intendo realizzare dei parcheggi per 4 auto.Io ho usato questa strada sempre a piedi ma altri la usano anche con mezzi per vari motivi.Ora a tutto questo si oppone l'inquilina della palazzina accanto che ha le finestre al pian terreno "dicendo che le 4 auto che passano da li creano inquinamento, di conseguenza nega il passaggio, minacciando di chiuderlo e lasciare aperto solo il passaggio pedonale. Può permettersi lei ciò facedo parte di un condominio di 10 app.
    rispondi al commento
  • Bacori
    Bacori
    Lunedì 29 Marzo 2010, alle ore 09:47
    USUCAPIONE e tutte le sue sfaccettature: il mio dilemma è: "Il diritto di usucapione può essere trasferito ai figli o addirittura a terzi?" Anche se di questo diritto non è mai iniziata nessuna pratica per poterlo acquisire.Se la risposta è negativa posso riprendermi la metà dei 30 m di strada che a suo tempo era stata lasciata per il passagio per approvviggionamento idrico ed abbeveraggio animali fino al ruscello? ora ricoperto da apposita copertura fatta dal comune
    rispondi al commento
  • Nunzio Finocchiarto
    Nunzio Finocchiarto
    Venerdì 12 Febbraio 2010, alle ore 22:39
    Ho un appartamento a piano rialzato con un balcone lungo circa trenta metri, metà fatto a ringhiera e meta con muretto alto un metro. Le auto del condominio le posteggiano selvaggiamente addossandole al muretto, e quasi attaccate alla ringhiera senza rispetto altrui.Quando devono distare legalmente le auto dal Balcone rialzato quasi a livello di terra?Sopra il muretto posso mettere una righiera di recinzione per aumentare l'altezza, per la mia sicurezza dal momento che possono oltrepassarlo facilmente? Grazie
    rispondi al commento
  • Mina
    Mina
    Domenica 6 Dicembre 2009, alle ore 22:37
    Abito in un condominio di 13 appartamenti che ha una servitù di passaggio per raggiungere l'area pubblica. Il Comune ha disposto che i condomini debbano depositare i rifiuti sul marciapiede antistante il suolo privato; la raccolta è effettuata porta a porta. Il proprietario della casa che affaccia su quel marciapiede lamenta il fatto che non è corretta la procedura in quanto quel punto diventa maleodorante e ingombro. Come si può ovviare al problema? Esiste una sentenza cui appellarsi e d è giusta la disposizione del Comune?
    rispondi al commento
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