Morosità e penali in condominio

Ogni condomino, per il sol fatto di essere proprietario di un'unità immobiliare facente parte della compagine, deve contribuire al pagamento delle spese necessarie per la gestione e conservazione delle cose comuni.

La misura del pagamento, in proporzione ai millesimi di riferimento della singola proprietà, è stabilita dal rendiconto di gestione (preventivo e consuntivo) approvato dall'assemblea.

L'obbligo di contribuzione vede impegnato, in primo luogo, il proprietario dell'immobile che, alle scadenze indicate dall'assemblea e/o dall'amministratore dovrà provvedere a versare quanto dovuto.


Per il caso di morosità il mandatario dei condomini , il quale, comunque, a livello ordinario è sempre tenuto a provvedere alla riscossione delle quote (art. 1130, primo comma n. 3, c.c.), ha a disposizione due strumenti cumulabili:

a) dare mandato ad un legale per ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento immediatamente esecutivo (art. 63, primo comma, disp. att. c.c.);


b) qualora il regolamento lo consenta, sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di uso separato (art, 63 terzo comma, disp. att. c.c.).

Ciò detto è utile domandarsi: è lecita quella clausola del regolamento (assembleare) che prevede l'applicazione di penali per il caso di ritardato pagamento?

Al quesito ha dato risposta, negativa, la Corte di Cassazione con una sentenza , la n. 10929, resa lo scorso 18 maggio.

Secondo i giudici di piazza Cavour una decisione del genere contenuta in un regolamento assembleare, e quindi votata dall'assise con le maggioranze previste dal terzo comma dell'art. 1138 c.c. è da considerasi nulla.

La nullità, è bene ricordarlo, consente l'impugnazione della decisione collegiale senza limiti di tempo (cfr. tra le tante Cass. SS.UU. n. 4806/05).

In tal senso si legge in sentenza che non rientra, infatti, nei poteri dell'assemblea prevedere penali a carico dei condomini morosi, le quali possono, in teoria, essere inserite soltanto in regolamenti c.d. contrattuali, cioè approvati all'unanimità (Cass. 18 maggio 2011 n. 10929).

Diverso il caso degli interessi legali che devono essere riconosciuti, se richiesti, a far data dalla messa in mora.