Condominio minimo, condominio parziale e supercondominio: quali differenze?

Definizione di condominio

Oltre al condominio di tipo classico, la cui disciplina è contenuta norme del Codice Civile, vi sono altre forme di condominio che si differenziano tra loro in base al numero di proprietari dei singoli alloggi o in base al numero di stabili che vengono presi in considerazione.

In assenza di una vera e propria definizione all'interno del Codice Civile, il Condominio può essere descritto, anche in base alle numerose interpretazioni giurisprudenziali, come un istituto giuridico che nasce in maniera spontanea senza la necessaria sottoscrizione di un atto costitutivo.

Requisito necessario è che nel medesimo edificio coesistano almeno due unità immobiliari appartenenti a due differenti proprietari che condividono la proprietà di alcune parti comuni.


Il condominio non coincide con l'intero stabile ma solo con le parti comuni poste a servizio dell'insieme di unità immobiliari, ognuna di proprietà esclusiva. Le parti comuni (beni e servizi) possono identificarsi con elementi strutturali e indispensabili per l'esistenza stessa dello stabile ma anche con gli impianti posti a servizio della vita dei condomini.

Poiché abbiamo detto che all'interno del codice civile non si trova una definizione di Condominio, tanto più difficile sarà rinvenire una distinzione tra condominio minimo, condominio parziale e supercondominio.
In questo articolo cercheremo di comprendere quali sono le differenze, identificando contenuti e limiti.

Condominio minimo

Siamo in presenza di un condominio minimo quando sussistono due soli proprietari-condomini, purché ci si trovi di fronte a edifici che presentano delle parti comuni alle rispettive proprietà singole. Sussiste un condominio minimo quando l'originario proprietario dello stabile (ad esempio il costruttore) abbia provveduto a vendere ad altri una sola delle unità immobiliari costituenti l'edificio.


Il problema principale che si pone dinnanzi ad un condominio minimo riguarda l'adozione delle decisioni. L'assemblea, come per il condominio classico, è l'organo deputato a prendere le decisioni relative alle parti comuni dello stabile. Tuttavia, in questa fattispecie, o si decide all'unanimità oppure risulta impossibile deliberare, vista la contrapposizione netta delle volontà dei singoli proprietari.
Dunque, qualora non vi sia l'unanimità oppure all'assemblea convocata uno dei due condomini non si presenti, sarà necessario ricorrere all'autorità giudiziaria in base a quanto statuito dall'articolo 1105 codice civile in materia di comunione, a cui fa riferimento l'articolo 1139 codice civile.
L'ultimo comma dell'articolo 1105 afferma che:

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore Art. 1105, ultimo comma, codice civile

Per quanto concerne la nomina di un amministratore, si precisa che la sua presenza non è indispensabile, non raggiungendosi il numero di condomini che ne rendono obbligatoria la nomina (più di 8). Sarà pertanto necessaria per la nomina di un professionista esterno che si raggiunga l'unanimità di vedute, salvo il necessario intervento dell'autorità giudiziaria.

Condominio parziale

La norma che nell'ambito del Codice Civile identifica la presenza di un Condominio parziale è la norma che disciplina la ripartizione delle spese, ovvero l'articolo 1123, 3° comma.
Essa afferma che:

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Art. 1123 ,3° comma, codice civile

Nella situazione sopra descritta, nella quale una parte del condominio è a servizio solo di alcuni condomini, i criteri di ripartizione delle spese differiscono rispetto al caso del condominio classico. Dalla norma in questione si evince che in presenza di tale fattispecie, si configura un condominio parziale. Beni e servizi comuni, per motivi strutturali e funzionali sono utilizzati solo da taluni dei proprietari.


Le conseguenze di tale situazione si rinvengono in ambito di convocazione dell'assemblea.
Si pensi, ad esempio, ad un edificio costituito da più scale e ascensori. I condomini della scala A parteciperanno all'assemblea che deve deliberare in ordine alle spese di manutenzione dell'ascensore presente in tale scala e non vi sarebbe alcuna ragione a far partecipare anche i condomini della scala B. Ne consegue che la gestione, l'amministrazione e la ripartizione delle spese di godimento e conservazione riguardano esclusivamente quella parte di condomini che ne fanno un utilizzo effettivo con esclusione degli altri condomini che non ne traggono alcun vantaggio.

Permangono le decisioni da prendere in via più generale. All'assemblea che viene convocata per decidere in ordine alle spese di rifacimento della facciata esterna dovranno presenziare tutti i condomini e non solo i facenti parte del condominio parziale.

Il supercondominio

Si parla di supercondominio quando due o più edifici autonomi presentano delle parti in comune. Dispone l'articolo 1117 bis che:

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117. Art. 1117 bis, cod.civ.

Requisito indispensabile per l'esistenza di un supercondominio è che i vari edifici coinvolti condividano parti e impianti comuni (per esempio il parcheggio, una piscina, il viale d'accesso, l'impianto di illuminazione).


Per ciò che concerne le spese relative alla conservazione e godimento delle parti comuni, si segnala che la ripartizione dovrà essere effettuata sulla base delle tabelle millesimali come normalmente previsto in ambito di condominio.

Nel caso in cui vi siano più di 60 proprietari, ciascun condominio dovrà nominare il proprio rappresentante, ai sensi di quanto disposto dall'articolo 67 disp di att cod civ. Questi dovrà prendere parte alle assemblee ed esprimere il suo parere attraverso la votazione.