Condominio: come avviene il pagamento delle spese legali

Condominio e spese legali

In ambito condominiale in quali situazioni il condominio che si attiva per far valere i propri diritti nei confronti di terzi, ha diritto di pretendere il rimborso delle spese sostenute per pagare il proprio avvocato?

Occorre distinguere tra il caso in cui si tratti di spese legali stragiudiziali e il caso in cui si è già in causa davanti a un'autorità giudiziaria.

Spese dell'avvocato in sede stragiudiziale

Esaminiamo la questione partendo da un esempio partico.

Supponiamo che uno dei condomini non abbia pagato una o più rate delle spese condominiali: in tali casi l'amministratore, a cui spetta il compito di riscuotere i contributi, invia personalmente un sollecito e, vista la mancata risposta del condomino, dà mandato al legale di fiducia del condominio affinché agisca per recuperare la quota dovuta.


Tramite il legale di fiducia inoltra al condomino moroso una diffida di pagamento, minacciando, in caso d'inadempimento entro un certo termine, il ricorso all'Autorità giudiziaria.

Cosa succede se il condomino, una volta provveduto al pagamento della quota di contributo, non rimborsa il compenso pagato dal condominio all'avvocato?

In casi del genere l'amministratore può fare solamente una cosa: salvo che il regolamento contrattuale non disciplini la fattispecie in maniera puntuale, egli dovrà pagare l'avvocato con i soldi presenti nella cassa condominiale e non potrà porre quella spesa a carico del moroso.

L'accertamento di un addebito di responsabilità, come nel caso di un ritardato pagamento, non è annoverabile tra i compiti dell'amministratore: quest'ultimo non può in via ufficiale definire chi ha ragione o torto nel corso di un litigio in ambito condominiale.

Poiché per stabilire la condotta da intraprendere si è rivolto a un legale nell'interesse del condominio, quest'ultimo, nella sua qualità di cliente dell'avvocato dovrà corrispondere il compenso al legale di fiducia.

Spese legali se è stata avviata una causa davanti al Giudice

Cosa succede se il condominio ha deciso di intraprendere un'azione legale davanti all'Autorità giudiziaria?

Partiamo dal presupposto che per intentare o resistere a una causa è necessaria la delibera da parte dell'assemblea di condominio.

Viene richiesto in tal senso un voto favorevole della maggioranza degli condomini presenti e almeno la metà delle quote millesimali. Presa la decisione l'amministratore potrà nominare un avvocato per la difesa legale.


L'amministratore potrà di sua iniziativa avviare una causa tramite un legale di fiducia senza la previa autorizzazione dell'assemblea quando la situazione è strettamente necessaria perché, ad esempio, qualche condomino non osserva i contenuti della delibera o quanto prescritto dal regolamento.

Lo stesso dicasi in caso di mancato pagamento dei contributi condominiali.

Se provvede autonomamente però è tenuto a riferirne al più presto all'assemblea di condominio.

Come avviene la ripartizione delle spese legali

In entrambe le fattispecie considerate, le spese legali devono essere ripartite tra tutti i condomini secondo il criterio dei millesimi di ciascun condomino.

Le spese legali si ripartiscono tra i condomini sulla base dei millesimi poiché si tratta di una voce di spesa sostenuta per la prestazione di servizi per l'interesse comune.

Questo vuol dire che la spesa si ripartisce in misura proporzionale al valore delle singole proprietà. Più è elevato quest'ultimo e più alta è la spesa da pagare.


L'unica eccezione all'applicazione del suddetto criterio di suddivisione delle spese legali si ha nel caso in cui il regolamento di condominio, approvato all'unanimità da tutti i condomini, disponga un criterio differente.

Rientrano nelle spese legali da suddividere:

• l'onorario dell'avvocato a difesa del condominio;
  
  
• costi di eventuali consulenze tecniche d'ufficio;
  
  
• spese processuali in caso di soccombenza del condominio seguito decisione del Giudice;
  
  
• la parcella di altri professionisti dei quali ci si è avvalsi per consulenze o perizie.
  
  

Cosa accade se la causa è stata intrapresa nei confronti di uno dei condomini?

Al condomino che riveste il ruolo di controparte si potranno addebitare esclusivamente le spese liquidate dal Giudice in caso di soccombenza ma non la parcella dell'avvocato.

Dissenso dalle liti da parte di un condomino

Ciascun condomino può dissentire dalle liti secondo quanto stabilito all'articolo 1132 del codice civile. Questo sta a significare che, in caso di soccombenza da parte del condominio, il condomino si dissocia dalle responsabilità della compagine condominiale.

Se ci si dichiara contrari alla causa posta a difesa o intentata dal condominio, si sarà esonerati dal versamento delle spese processuali nell'ipotesi della soccombenza del condominio.


Resta invece ferma la parcella dell'avvocato difensore. Non sono ammesse deroghe a questa norma nemmeno se contenute nel regolamento di condominio.

Non è possibile dissentire in riferimento a tutte le cause.

Tale facoltà è riconosciuta al condomino solo in riferimento alle cause che sono state oggetto di delibera assembleare. Per quelle intraprese in autonomia dall'amministratore il dissenso alle liti non è consentito.

Come dissentire dalle liti in condiminio?

Per poter evitare di partecipare alla ripartizione delle spese processuali occorre inviare una comunicazione in merito all'amministratore di condominio.

Si può effettuare una lettera raccomandata a.r. o una pec.
La comunicazione dovrà essere inviata entro 30 giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della delibera assembleare.

In alternativa, durante l'assemblea il condomino dissenziente potrà rendere note le sue intenzioni affinchè il suo dissenso venga messo a verbale.