Doppia auto in condominio se c'è doppio appartamento

Il posto auto in condominio

A livello normativo non esiste una specifica disciplina per i posti auto in condominio, salvo che quest'ultimo sia acquistato a titolo di proprietà dal condomino insieme all'appartamento facente parte dello stabile condominiale (si pensi al box auto acquistato).


In sintesi, con riferimento è possibile trovarsi di fronte a tre tipologie di posti auto, ossia:

1. garage, in genere sotterranei, costruiti in aree comunali e concessi in diritto d'uso (in genere per sessant'anni) a proprietari privati;
   
   
2. posti auto su aree di proprietà solo di alcuni condomini, del tutto esterne all'edificio.
   Si tratta di immobili o terreni in semplice comunione: in mancanza di regolamenti, valgono le regole sulla comunione;
   
   
3. garage, in genere suddivisi in box, collocati sotto il cortile o posti auto in aree scoperte, ma interne alla proprietà condominiale. Possono essere accessibili da rampe fuori dall'edificio oppure passando attraverso gli androni.
   
   

Il problema si pone a fronte di posti auto non di proprietà del singolo condomino ma assegnati a ciascuno di essi come un diritto sull'area comune del condominio stesso.

Le parti comuni

Le aree condominiali destinate al parcheggio rientrano tra le parti comuni di cui all'art. 1117 del codice civile. Ai sensi di quest'ultimo, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.


Sono altresì parti comuni le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Uso e diritti sulla cosa comune

È l'art. 1118 del Codice civile a disciplinare i diritti dei singoli condomini sulle parti comuni.
Nella citata disposizione normativa si legge espressamente che il diritto di ciascun condomino su di esse, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.

Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni; non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini (in tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma).


Le regole per l'uso della cosa comune, invece, sono contenute all'art. 1102 del medesimo c.c. dove si stabilisce che ciascun partecipante (condomino) può servirsi di essa, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Doppio posto auto

Laddove l'area comune condominiale destinata al parcheggio sia tale da permettere di assegnare un posto auto a ciascun condomino, in genere si procede a sorteggio per l'assegnazione oppure all'unanimità in assemblea.

Quando ciò è possibile, allora in applicazione della previsione di cui al citato art. 1118 c.c. (i diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene) ne consegue che se un condomino è proprietario nello stabile condominiale di due distinti appartamenti (ciascuno con propri dati catastali) avrà diritto all'assegnazione di due posti auto, sempre che ciò non vada a limitare l'uso dell'area comune per gli altri condomini.


Nel caso in cui, invece, l'area destinata al parcheggio condominiale non sia sufficiente a contenere tanti posti auto quanti sono gli appartamenti condominiali, in genere si procede con un piano di turnazione. L'amministratore di condominio, infatti, è chiamato a disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini (art. 1130 c.c.).

È, comunque, possibile disporre, all'unanimità, eventuali limitazioni mediante l'introduzione di una disposizione specifica all'interno del regolamento condominiale. Tali limitazioni però non devono escludere nessuno dall'uso della parte comune (quindi ad esempio all'unanimità si potrebbe decidere di ridurre l'area condominiale destinata a parcheggio ma non si può escludere nessuno dal fruire di quell'area).

Si rende, altresì, applicabile ai posti auto l'usucapione, con la conseguenza che se il posto auto assegnato è occupato per 20 anni sempre dallo stesso soggetto, questi ne acquisirà di diritto la proprietà.