Contratto preliminare e condizione sospensiva: di cosa si tratta

Contratto preliminare e condizione sospensiva

Può capitare che nei contratti preliminari di compravendita immobiliare il promittente acquirente accetti di impegnarsi all'acquisto solo in presenza di determinate condizioni.
Si pensi all'ipotesi in cui il futuro compratore voglia essere sicuro, prima di chiudere l'affare, di aver venduto l'abitazione dove risiede o di essere riuscito a ottenere dalla propria banca l'erogazione del mutuo finalizzato all'acquisto.

Nel caso in cui il futuro acquirente abbia delle questioni da risolvere prima di addivenire alla stipula del compromesso, si potrà apporre al preliminare una clausola specifica contenente la cosiddetta condizione sospensiva. In tal modo, condizionando l'efficacia del preliminare al verificarsi di determinate situazioni, si potrà evitare di dover rinunciare a priori alla trattativa e di tutelarsi.


Vediamo meglio in cosa consiste la condizione.
Si tratta di un elemento del contratto che rientra tra quelli che la legge definisce elementi accessori, ovvero quegli elementi meramente eventuali del contratto, che vengono inclusi per volontà delle parti e che sono destinati ad agire non sulla validità ma sull'efficacia dell'accordo.
Se previsti dalla legge, avremo invece termine e condizione legale.

L'articolo 1353 che disciplina la condizione afferma che:

Le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro ed incerto Art. 1353 cod. civ.

La legge prevede che la condizione possa essere sospensiva o risolutiva.
In questa sede ci occuperemo della condizione sospensiva. Si tratta di un avvenimento futuro e incerto al verificarsi del quale è subordinata l'iniziale efficacia del negozio giuridico.
Il contratto non produrrà alcun effetto giuridico fino a quando non si verificherà l'evento in essa previsto.

La condizione sospensiva può essere accompagnata dalla previsione di un termine entro il quale l'evento dedotto in condizione debba o meno verificarsi.

In mancanza di un termine, posto a tutela della parte alienante, potrebbero infatti insorgere controversie in pendenza della condizione.

Il promittente venditore, per ritornare nella piena disponibilità del bene, potrebbe essere costretto a rivolgersi all'autorità giudiziaria per l'accertamento del mancato avveramento della condizione entro un lasso di tempo congruo.
Per evitare dunque liti e il successivo intervento dei giudici, è opportuno riportare nella clausola apposta sul contratto, l'indicazione di una data di scadenza della condizione stessa.
La condizione deve necessariamente avverarsi o non avverarsi entro un determinato termine.
Questo al fine di evitare che il proprietario dell'immobile resti sospeso a tempo indeterminato e veda sfumare la possibilità di trovare nuovi acquirenti.

Finché perdura l'incertezza circa il verificarsi o meno della condizione, si dice che questa pende.
In pendenza della condizione le parti devono comportarsi secondo buona fede, cioè secondo le regole della correttezza. Il dovere di buona fede, non impone di adoperarsi in tutti i modi per l'avveramento della condizione ma di astenersi dal compiere atti che possano ostacolarne il suo verificarsi.


Qualora l'evento descritto nella condizione si avverasse, il compromesso inizierà a produrre i propri effetti e le parti saranno obbligate alla stibula del rogito definitivo.
Qualora l'evento condizionante, entro il lasso di tempo indicato, non dovesse verificarsi, il compromesso non sarà efficace e le parti non saranno obbligate a vendere e ad acquistare.

Gli effetti che conseguono all'avveramento della condizione retroagiscono alla data di sottoscrizione del contratto.

Solitamente nel contratto preliminare di vendita immobiliare la condizione sospensiva viene apposta nell'interesseesclusivo di una delle parti (il futuro acquirente), e in tal caso nel contratto si dovrà indicare il contraente a favore del quale la clausola è stata inserita.

L'avvenimento futuro e incerto che condiziona il contratto preliminare può essere indipendente dalla volontà della parte nel cui interesse è inserita e in questo caso si dice condizione casuale.
In alternativa, la condizione può essere potestativa se dipende dalla volontà di una delle parti.

In conclusione, in presenza di un contratto preliminare condizionato, al momento della sottoscrizione, il negozio sarà valido e completo ma privo di efficacia e nessuna delle parti potrà pretenderne la sua esecuzione.

Riportiamo un esempio di clausola che può essere apposta quando si vuole inserire una condizione sospensiva, precisando che la stessa può essere apposta sia sul compromesso che, ancor prima, sulla proposta di acquisto:la validità della presente proposta/compromesso è subordinata alla vendita di un immobile di proprietà del proponente sito in (città) via (indirizzo) entro la data del ( gg/mm/aa); diversamente la proposta/compromesso perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al proprietario dell'immobile (e all'agente immobiliare) a nessun titolo.

Condizione sospensiva ed erogazione del mutuo

Una delle condizioni più frequentemente apposte sul contratto preliminare, è quella che subordina la sua efficacia all'erogazione del mutuo da parte dell'istituto di credito.
In tal modo colui che acquista ha la possibilità di assicurarsi, prima di impegnarsi definitivamente a comperare, di avere la disponibilità delle risorse economiche necessarie per l'acquisto dell'immobile e per poter far fronte agli obblighi nascenti dal compromesso.

Una volta trovato l'immobile che fa al caso proprio, magari grazie all'intervento di un'agenzia immobiliare, si potrà formulare una proposta di acquisto che, ove accettata da ambo le parti, si tramuterà in contratto preliminare di compravendita.

Con la sottoscrizione del preliminare le parti si impegneranno reciprocamente a vendere e ad acquistare alle condizioni ivi indicate, in ordine a prezzo, termine per la stipula del rogito, caratteristiche dell'immobile e modi di consegna dello stesso.



Alla stipula potrà seguire, come solitamente accade, la consegna dell'assegno avente natura di caparra confirmatoria. Questo verrà consegnato direttamente al venditore ma in presenza di preliminare convenzionato si potrà stabilire che venga depositato presso il mediatore immobiliare, fino all'avverarsi della condizione.

Sono evidenti per il futuro acquirente dell'immobile, i risvolti positivi di una condizione sospensiva.
In mancanza, infatti, in caso di rifiuto da parte della banca a concedere il finanziamento, si dovrà comunque adempiere alle obbligazioni sorte con il contratto, con rischio di esposizione del proprio patrimonio in caso di inadempimento.

È ancora opportuno precisare che, qualora la condizione sospensiva sia finalizzata all'ottenimento del mutuo da parte della banca, sarebbe meglio specificare nel dettaglio in cosa consista tale condizione, descrivendo nel dettaglio le ragioni per le quali il mutuo potrebbe non essere erogato.
La condizione non si verificherà, non solo in caso di mancata accettazione da parte della banca ma anche qualora, ad esempio, l'istituto di credito eroghi una somma inferiore alle esigenze del futuro acquirente oppure proponga un rateo e condizioni da lui ritenute troppo onerose.

Tutele per il venditore

Quando si parla di contratto preliminare condizionato è doveroso prendere in esame anche la posizione del venditore per chiarire quali sono gli effetti della clausola nei suoi confronti, nonché le tutele a sua disposizione.

Dal punto di vista del venditore la condizione sospensiva può rivelarsi un ostacolo alla conclusione dell'affare se il futuro acquirente non dispone di sufficienti risorse per ottemperare ai suoi impegni.

Quando si decide di vendere casa il primo problema che deve affrontare il venditore è infatti l'affidabilità e finanziabilità dell'acquirente. Trovare acquirenti che abbiano sufficiente ed immediata liquidità non è affatto semplice. In questi tempi di crisi economica anche ottenere un mutuo non è affatto scontato e per chi non dispone immediatamente delle necessarie risorse finanziarie, è l'unica strada percorribile per poter assolvere ai propri obblighi.

Una proposta o un compromesso condizionati all'erogazione del mutuo a favore del compratore, da un lato vincolano il venditore, impedendogli di ricercare altri acquirenti, ma nello stesso tempo non danno certezza circa l'effettiva futura vendita dell'immobile.

Se il mutuo non verrà erogato all'acquirente, il venditore non si incasserà alcunché.
Abbiamo già visto che l'assegno della caparra sovente resta depositato presso l'agenzia immobiliare e potrà essere incassato solo a delibera del mutuo avvenuta.

È bene quindi che il venditore pretenda di fissare un termine massimo per la delibera del mutuo.
È inoltre fondamentale accertarsi che l'acquirente presenti la documentazione alla banca tempestivamente per evitare inutili perdite di tempo.