Preliminare di acquisto e separazione dei coniugi

Preliminare di acquisto stipulato da un solo coniuge

Immaginiamo che uno dei coniugi in regime di comunione dei beni abbia sottoscritto un contratto preliminare di acquisto di un immobile e che prima della conclusione del rogito notarile sia intervenuta la separazione legale tra loro.

Quali sono le possibili conseguenze sul preliminare di acquisto?

L'immobile acquistato rientrerà nella comunione dei beni?

Iniziamo la trattazione facendo un breve cenno sull'istituto del contratto preliminare di acquisto.

Che cos'è il contratto preliminare

Il contratto preliminare è un contratto a effetti obbligatori con il quale sorge l'obbligo tra le parti di stipulare un futuro contratto definitivo.


Qualora una delle parti non voglia più concludere il contratto definitivo, la parte adempiente avrà tre possibilità:

• risolvere il contratto preliminare e chiedere il risarcimento dei danni;
  
  
• recedere dal contratto preliminare trattenendo la caparra ricevuta o esigendo il doppio della caparra versata a seconda dei casi;
  
  
• ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto definitivo che doveva concludersi entro un certo termine, con l'effetto di procurare il trasferimento della proprietà del bene a favore dell'acquirente. È la cosiddetta azione di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, prevista e disciplinata dall'art. 2932 codice civile che consente di perseguire le stesse finalità derivanti dal contratto definitivo, pur in assenza del consenso di una delle parti.
  
  
  

Separazione dei coniugi dopo il contratto preliminare

Ipotizziamo che i coniugi, in regime di comunione dei beni, abbiano progettato di acquistare una nuova casa da destinare ad abitazione familiare.
Prima di addivenire alla stipula della compravendita definitiva purtroppo decidono di separarsi.

Supponiamo altresì che il contratto preliminare per l'acquisto dell'immobile sia stato sottoscritto da uno solo dei coniugi, pur vigendo tra loro il regime della comunione dei beni.

Vediamo quali sono le questioni che si possono porre in tale evenienza.
Occorre rispondere a una serie di domande per poter dare soluzione al problema principale, ovvero se il bene acquistato in forza del preliminare, rientri o meno in comunione dei beni dopo l'avvenuta separazione.


Chi è obbligato alla stipula del contratto definitivo?

A chi appartiene l'immobile una volta avvenuta la compravendita definitiva?

Il coniuge separato che non ha sottoscritto il preliminare può pretendere la titolarità dell'immobile pur essendo intervenuta, prima del rogito definitivo, la separazione tra i due coniugi?

Prima di dare una risposta ai quesiti evidenziati ricordiamo che con la separazione legale dei coniugi la comunione dei beni si scioglie quindi è fondamentale capire se l'immobile comprato dall'ex coniuge rientri o meno nella comunione che verrà sciolta.

Quali beni rientrano nella comunione tra i coniugi?

Premesso che il solo soggetto obbligato all'acquisto con contratto definitivo è il coniuge che ha firmato il contratto preliminare, sarà lui a doversi recare davanti al notaio e a versare il premio o il saldo del premio pattuito.

Detto ciò, vediamo quali sono, in base alla legge, i beni che rientrano nella comunione tra coniugi.

In forza di quanto disposto dall'articolo 177 codice civile fanno parte della comunione legale tra i coniugi:

• gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio, a esclusione di quelli relativi ai beni personali;
  
  
• i frutti dei beni propri di ciascuno dei coniugi, percepiti e non consumati allo scioglimento della comunione;
  
  
• i proventi dell'attività separata di ciascuno dei coniugi se, allo scioglimento della comunione, non siano stati consumati.
  
  

Fanno parte dunque anche gli acquisti effettuati separatamente dai coniugi.

Il preliminare di acquisto non determina però l'ingresso del bene immobile nel patrimonio dei coniugi essendo solo fonte di un obbligo di stipulare il contratto definitivo. Il bene verrà acquistato successivamente.

Con il preliminare sorge solo un diritto credito al trasferimento della proprietà e un debito alla corresponsione del saldo del prezzo.

Il preliminare ha infatti efficacia meramente obbligatoria.

Separazione dei coniugi e scioglimento della comunione

A chi appartiene dunque l'immobile una volta conclusa la compravendita definitiva?

Se in quel momento il matrimonio è in piedi il bene entrerà in automatico a far parte della comunione tra i coniugi.

Ma se nel frattempo è subentrata la separazione degli stessi, con il conseguente scioglimento della comunione, sorge il dubbio se il bene possa ugualmente entrare in quello che è stato il patrimonio comune.


Per risolvere la questione facciamo riferimento alla posizione assunta in merito dalla Corte di Cassazione.

Sul punto, i Supremi Giudici hanno più volte avuto modo, rendendo noto quello che è l'orientamento prevalente e consolidato in materia, di puntualizzare come non possa rientrare nella comunione un diritto di credito sorto sulla base di un contratto preliminare stipulato esclusivamente da un coniuge.

Poiché con l'intervenuta separazione si è sciolta la comunione dei beni la proprietà dell'immobile (la sola a poter eventualmente entrare nel patrimonio comune) non potrà essere pretesa dall'ex coniuge poiché trasferita a favore dell'acquirente (coniuge sottoscrittore) solo dopo lo scioglimento della stessa.

In sintesi, in caso di contratto preliminare di acquisto, l'ex coniuge non firmatario non potrà vantare alcuna pretesa.

Possibile la restituzione del prezzo?

Che ne è delle somme versate a titolo di acconto dal coniuge prima della separazione?

Ipotizziamo che il pagamento dell'acconto sia stato effettuato con i risparmi derivanti dall'attività lavorativa del coniuge che ha sottoscritto il preliminare di acquisto.

La regola è che i proventi dell'attività lavorativa personale del coniuge rientrano in comunione se, al momento dello scioglimento, non siano stati consumati.

Dunque anche il prezzo versato non potrà dirsi rientrante in comunione, nemmeno de residuo, e pertanto l'ex coniuge, anche sotto questo profilo, non potrà vantare alcun diritto.