Ddl concorrenza, (alcune) compravendite di immobili si faranno dall'avvocato

NEWS DI Comprare casa23 Febbraio 2015 ore 11:10
Il Ddl concorrenza licenziato dal Governo lo scorso 20 febbraio prevede semplificazioni per le cessioni di alcuni immobili. Come e quando si applicheranno le nuove norme?

Ddl concorrenza


Atto notarileNel pomeriggio di venerdì 20 febbraio, il Consiglio dei Ministri ha approvato il Ddl (disegno di legge) contenente misure sulla concorrenza, tra le quali una in particolare riguarda le compravendite di unità immobiliari.

Due i dati che, prima d'ogni cosa, meritano di essere messi in evidenza per liberare il campo da ogni equivoco.

In primis la natura dell'atto approvato dalla compagine governativa: i disegni di legge (ddl) sono dei progetti di legge presentati di natura governativa.

Essi, quindi, non hanno nessuna efficacia immediata, si tratta di proposte che il Governo presenta al Parlamento (Camera e Senato) e che necessitano di una normale procedura di approvazione (esame nelle Commissioni competenti, esame in aula, ecc.) e quindi legge dello Stato a seguito della firma del Presidente della Repubblica e della pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.

Non esiste un tempo prestabilito per l'approvazione di un disegno di legge (solamente i decreti legge devono essere approvati entro 60 giorni dalla loro adozione pena la perdita di efficacia); nell'ultima legislatura s'è passati da 6 giorni a 1500 giorni (Fonte: Rapporto Openpolis Camera Aperte).

Il disegno di legge, quindi, altro non è che un'iniziativa del Governo che chiede al Parlamento di discutere ed (eventualmente) approvare un testo di legge.

In questo contesto s'inserisce la norma (art. 29 del ddl sulla concorrenza) che sottrae alla competenze esclusiva dei notai alcune operazioni per atti di compravendita di unità immobiliari.

È qui è necessaria la seconda specificazione: si tratta di una proposta normativa che vorrebbe consentire agli utenti di potersi rivolgere anche agli avvocati per atti di cessione (compravendite, donazioni, ecc.) di unità immobiliari ad uso non abitativo che non abbiano valore catastale superiore a 100 mila euro.

Non tutte le cessioni, quindi, ma solamente alcune riferite a specifiche tipologie e non da subito perché il ddl è solamente una proposta. Tenendo conto che un disegno di legge può anche non essere approvato o approvato con modificazioni o semplicemente dimenticato, si comprende che quella contenuta nel ddl non è una novità, ma una possibile novità.


Passaggio di proprietà dei beni immobili a uso non abitativo


L'art. 29 del disegno di legge, rubricato Semplificazione del passaggio di proprietà di beni immobili ad uso non abitativo, recita:

Notaio1. 1. In tutti i casi nei quali per gli atti e le dichiarazioni aventi ad oggetto la cessione o la donazione di beni immobili adibiti ad uso non abitativo, come individuati dall'articolo 812 del codice civile, di valore catastale non superiore a 100.000 euro, ovvero aventi ad oggetto la costituzione o la modificazione di diritti sui medesimi beni, è necessaria l'autenticazione della relativa sottoscrizione, essa può essere effettuata dagli avvocati abilitati al patrocinio, muniti di polizza assicurativa pari almeno al valore del bene dichiarato nell'atto.

2. Le visure ipotecarie e catastali per la redazione degli atti e delle dichiarazioni di cui al comma 1 nonché le comunicazioni dell'avvenuta sottoscrizione degli stessi agli uffici competenti sono a carico della parte acquirente, donataria o mutuataria.

I beni immobili ad uso non abitativo, individuati dall'art. 812 c.c. sono:

a) suolo;

b) le sorgenti e i corsi d'acqua;

c) gli alberi;

d) gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo;

e) i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.

Fondamentale ai fini dell'applicazione della norma in questione è che le unità immobiliari oggetto di cessione non abbiano destinazione abitativa: la norma consentirà di rivolgersi ad un avvocato per vendere un negozio, ma non per cedere una casa .

Altra condizione è che il bene immobile a uso non abitativo abbia un valore catastatale non superiore a 100 mila euro. È utile ricordare che il valore catastatale di un immobile si ottiene moltiplicando la rendita catastale (evincibile da una qualunque visura) rivalutata del 5% per un determinato coefficiente stabilito per legge in relazione alla specifica categoria catastale.

Desta più di qualche perplessità la possibilità di applicare questa nuova norma anche alle donazioni di immobili posto che per questi atti la legge (art. 782 c.c.) prevede la forma scritta.

Gli avvocati che forse potranno autenticare alle scritture dovranno essere abilitati al patrocinio (con ciò forse si vorrebbero escludere quei professionisti non iscritti all'albo) e dovranno avere una polizza assicurativa pari almeno a quella prevista per l'atto autenticato.


Notai già sulle barricate


Il Consiglio del Notariato ha subito espresso la propria contrarietà affermando che con la norma del ddl sulla concorrenza che consente alcune transazioni immobiliari e societarie senza controllo notarile, il sistema Paese, e in particolare le fasce più deboli dei cittadini, saranno esposte a forti rischi di criminalità, abusi e frodi con un grave danno economico e sociale.

Insomma per i notai – ferme restando le criticità della norma (vedasi questione donazione) – gli avvocati non possono svolgere questo genere di attività perché il rischio è quello di un incremento di abusi, frodi e altri fenomeni criminali.

Basterebbe guardare alle tante confische di beni immobili effettuate costantemente dall'Autorità Giudiziaria in tutti questi anni per porsi qualche domanda sul reale intendimento di quest'organismo; forse più semplicemente non si vuole perdere una grossa fetta di guadagno?

Vedremo se e come il disegno di legge sulla concorrenza verrà approvato; ciò che è certo è che da venerdì 20 febbraio nulla è cambiato.

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