Acquisto casa sotto condizione: di cosa si tratta?

Acquistare casa sotto condizione: cosa significa?

L'acquisto di una casa è un'operazione che richiede il verificarsi di vari fattori ed elementi che devono sussistere al momento della stipula dell'atto notarile.

Solitamente gli effetti della compravendita (come ad esempio il passaggio della proprietà dell'immobile) si verificano al momento della sottoscrizione del contratto ma non sempre è così.

In alcuni casi può essere utile inserire nel contratto una condizione.
In tal caso si subordina l'efficacia del contratto al verificarsi di un evento futuro e incerto. Da tale evento dipende dunque il prodursi degli effetti del negozio giuridico.


Durante la pendenza della condizione le parti vengono a trovarsi in una situazione di aspettativa.

Si acquista ad esempio un terreno ma l'efficacia del contratto è subordinata al rilascio da parte del Comune del permesso di costruire sullo stesso.

Il rilascio dell'autorizzazione rappresenta la condizione cui è sottoposta la compravendita. L'acquirente, fino all'eventuale verificarsi dell'evento non è titolare di un vero e proprio diritto ma di una mera aspettativa legittima.

Aspettativa di diritto: di cosa si tratta

Ci sono delle situazioni giuridiche che, sulla base di quanto stabilito dal nostro ordinamento, non danno luogo a veri e propri diritti ma, nonostante ciò, sono pur sempre oggetto di protezione poiché strumentali al conseguimento della titolarità del diritto.

In tal caso siamo di fronte a quella che viene definita una situazione di aspettativa pur sempre meritevole di tutela.

Mancano in tali fattispecie degli elementi tali per cui il diritto non è ancora venuto ad esistenza. L'ordinamento, ritenendo le aspettative meritevoli di tutela, interviene nell'evenienza che soggetti terzi impediscano il sorgere del diritto.

Si vuole cioè evitare che, nel tempo in cui la fattispecie è ancora in formazione, si possano pregiudicare le ragioni del soggetto che vuole conseguire un bene.

La situazione sopra descritta si ravvisa nel caso della compravendita soggetta al verificarsi di una condizione.

Compravendita sottoposta a condizione

Con il contratto di vendita sottoposto a condizione i diritti delle parti contraenti non sono ancora sorti. Dal contratto hanno origine delle mere aspettative legittime suscettibili di protezione da parte dell'ordinamento.


Il soggetto in capo al quale sussiste tale aspettativa è titolare di poteri di natura conservativa. Egli ha dunque il potere di attivarsi al fine di proteggere la sua aspettativa.

Altro elemento caratterizzante le aspettative di diritto è la necessaria provvisorietà che le contraddistingue. Infatti o la fattispecie in itinere potrà realizzarsi determinando in capo al soggetto titolare dell'aspettativa l'acquisto del diritto in via definitiva, oppure, non nascerà alcun diritto e verrà meno la situazione di aspettativa.

Cosa si intende per condizione sospensiva

Le parti possono infatti decidere di subordinare l'efficacia del contratto stesso al verificarsi di un evento specifico.

È questo il caso della condizione sospensiva. Come vedremo più avanti possono altresì decidere di subordinare il venir meno degli effetti del contratto al verificarsi un altro evento.

Siamo in tal caso in presenza di una condizione risolutiva.

L'evento deve essere futuro e incerto.


Possiamo fare un esempio in riferimento alla condizione sospensiva.

La compravendita della casa è subordinata al fatto che il venditore, professore universitario, venga trasferito da un'Università all'altra, spostando la propria residenza in altra città.

L'acquisto del diritto di proprietà sull'abitazione in capo all'acquirente con conseguente obbligo di pagare il prezzo, si perfezionerà unicamente nel caso in cui il professore venga effettivamente trasferito.

Durante la fase di pendenza della condizione, quando ancora è incerto se la condizione (ovvero nell'esempio fatto, il trasferimento) si verificherà, le parti possono tutelare la propria situazione di aspettativa. Il contratto sarà pur sempre valido anche se non ha prodotto i suoi effetti.

Cosa si intende per condizione risolutiva

La condizione può determinare la sospensione dell'efficacia del contratto ma non solo. Essa, infatti, come nel caso della condizione risolutiva, può condizionare anche il venir meno degli effetti regolarmente prodotti dalla stipula del contratto.

Differenza tra condizione risolutiva e condizione sospensiva

Qual è la differenza tra i due tipi di condizione menzionati?

La condizione sospensiva è un evento che blocca momentaneamente gli effetti del contratto che entreranno in vigore in un momento successivo, al verificarsi dell'evento inserito nella clausola contrattuale.

Nella condizione risolutiva, invece, la vendita ha effetto immediato e la proprietà passa subito in capo all'acquirente; tuttavia, tale effetto può venir meno e la proprietà può tornare al venditore.

L'evento determina dunque la risoluzione del contratto con tutto ciò che ne consegue.

Quali sono i requisiti della condizione

Non qualsiasi tipologia di evento può essere apposto al contratto come una condizione dello stesso. È necessaria la presenza di determinati requisiti.

Come già anticipato, deve trattarsi di un evento futuro e incerto.

In caso di evento certo, anche se futuro, si è dinnanzi invece all'apposizione di un termine. L'evento deve essere possibile e lecito.

Non sono validi eventi che non possono mai verificarsi perché impossibili e situazioni che non siano lecite secondo il nostro ordinamento giuridico.

Quando la condizione sospensiva non si verifica

Se l'evento dedotto nel contratto non si verifica il negozio resta privo di effetti giuridici. Ma quando si può dire che l'evento non si è verificato?

Spesso la condizione sospensiva è accompagnata dalla previsione di un termine entro il quale l'evento dedotto in condizione debba avverarsi e questo aiuta molto.

In mancanza di un termine, la parte che abbia venduto sotto condizione sospensiva dovrà, per riacquistare la piena disponibilità del bene, promuovere l'accertamento giudiziale del mancato verificarsi della condizione, adducendo che è trascorso un lasso di tempo congruo entro il quale l'evento avrebbe dovuto realizzarsi.

Anche se l'incertezza è elemento caratterizzante qualsiasi condizione essa può essere di vario grado. Infatti può essere incerto sia il se, sia il quando dell'avvenimento futuro ma può essere incerto solo il se e certo il quando.

Le tutele di chi acquista casa sotto condizione

Finché perdura l'incertezza sul verificarsi o no della condizione si dice che questa pende. In tal caso le parti si trovano in una situazione di aspettativa che, come abbiamo già visto, è giuridicamente protetta.

Chi ha acquistato un diritto sotto condizioni sospensive può, in pendenza della condizione, compiere atti conservativi, come chiedere il sequestro della cosa che forma oggetto del contratto condizionale se nutre il fondato timore che in attesa dell'avveramento della condizione essa possa essere pregiudicata.

Stessa azione può essere esercitata nei confronti di terzi che ledano le sue ragioni come quando, ad esempio, l'altra parte venda a terzi la cosa.

Comportamento secondo buona fede

In pendenza della condizione le parti devono comportarsi secondo buona fede ossia secondo le regole della correttezza.

Il dovere di buona fede impone di astenersi dal compiere atti che possono impedire l'avvelenamento della condizione.

La violazione di questo dovere comporta una precisa conseguenza: se la condizione non si avvera per causa imputabile anche a titolo di semplice colpa alla parte che aveva interesse a che non si verificasse, opera la cosiddetta finzione di avveramento, cioè la condizione si considera avverata e l'altra parte può senz'altro pretendere l'esecuzione del contratto.