Come chiedere la rescissione di una vendita immobiliare

Rescissione del contratto di compravendita immobiliare

Nel nostro ordinamento vige il principio dell'incensurabile autonomia contrattuale.

Ci possono essere tuttavia delle situazioni in cui la libertà di concludere un contratto, come ad esempio una vendita immobiliare, si scontri con la necessità di tutelare altro tipo di interessi.

In sostanza non si può far tutto ciò che si vuole anche se sono in gioco i propri interessi economici.


Vi sono specifiche situazioni, disciplinate dalla legge; in base alle quali è possibile chiedere la rescissione del contratto, termine con il quale si intende una forma di scioglimento del rapporto contrattuale, quando si verificano le due particolari ragioni individuate dall'ordinamento.

Così come nel caso dell'annullamento del contratto, in caso di rescissione vengono meno gli effetti del contratto sottoscritto.

Compravendita immobiliare: contratto concluso in stato di pericolo

Una prima causa di rescissione, disciplinata dall'articolo 1447 del codice civile, riguarda il contratto, anche un compromesso, concluso in stato di pericolo.

Nel caso in cui con il contratto sottoscritto si assume un'obbligazione a condizioni inique, ovvero con forte sproporzione tra il valore di quanto si dà e il valore di quanto si riceve, per la necessità di salvare sé o altri dal pericolo attuale di un danno grave alla persona, la parte danneggiata può chiedere al giudice la rescissione del contratto.

Condizione necessaria per la sussistenza dei presupposti richiesti è che tale stato di necessità deve essere noto alla controparte. Il concetto di danno grave alla persona è inteso in senso ampio, comprensivo di ogni lesione a diritti della personalità e non solo all'integrità fisica.

Contratto concluso in stato di necessità

Altra ipotesi di contratto rescindibile, disciplinata dall'articolo 1448 del codice civile, è quella del contratto concluso in stato di necessità.

Anche in tal caso si fa riferimento alla sproporzione tra la prestazione di una parte e quella dell'altra. In pratica la sproporzione è elemento in comune all'ipotesi di contratto concluso in stato di pericolo sopra descritto.


Nella fattispecie di contratto sottoscritto in stato di necessità, la sproporzione è dipesa dalla situazione, anche momentanea, di bisogno economico di una parte, della quale l'altra parte ha approfittato.
Qualora la parte in condizioni di necessità cambiasse idea nel corso del tempo, decidendo di non portare a conclusione l'affare, potrà dunque chiedere la rescissione del contratto per lesione.

È il caso di chi, trovandosi in difficoltà economica, svende la propria abitazione pur di realizzare del denaro e il compratore, a conoscenza delle condizioni di bisogno del venditore, ne approfitta acquistando a un prezzo esiguo.

Requisito dello stato di bisogno

Il requisito dello stato di bisogno non è inteso nel senso di assoluta indigenza ma come mera difficoltà economica che incida sulla libera determinazione a contrattare e costituisca la ragione dell'accettazione della sproporzione fra le prestazioni.

L'estremo dell'approfittamento della controparte è ritenuto presente quando sussiste la duplice consapevolezza dello stato di bisogno dell'altro contraente e della oggettiva grave sproporzione esistente fra le prestazioni; in tal caso volere il contratto equivale a profittare del predetto stato di bisogno.

Quando sussiste sproporzione tra le prestazioni?

La legge fissa un criterio per stabilire quando c'è sproporzione fra le prestazioni e quindi lesione, ossia danno per la parte che ha contrattato in stato di bisogno.

Occorre una lesione oltre la metà: la prestazione ricevuta (ad esempio il prezzo) deve essere inferiore alla metà del valore della prestazione eseguita (valore della casa ceduta) al tempo della conclusione della compravendita.

Tale sproporzione deve perdurare fino al momento in cui è proposta l'eventuale azione di rescissione.

A differenza delle norme sull'annullamento del contratto per vizi del consenso, le norme sulla rescissione non proteggono semplicemente la libertà contrattuale del contraente in quanto proteggono il contraente solo nell'ipotesi di contratto stipulato a condizioni inique.

Se lo stato di bisogno, di cui qualcuno approfitta, induce taluno a vendere la casa che altrimenti non avrebbe mai venduto, ma questa viene venduta senza subire una lesione oltre la metà e dunque al giusto prezzo, il contratto non è rescindibile.

L'azione di rescissione

L'azione di rescissione deve essere attivata davanti al Giudice, pertanto si deve intraprendere una causa e ci si deve avvalere della prestazione di un avvocato.
Non può cioè essere fatta valere direttamente da una parte nei confronti dell'altra.


Ai fini dell'esercizio dell'azione di rescissione si precisa che tale azione, in entrambe le fattispecie descritte, è soggetta al breve termine di prescrizione di un anno che decorre dalla conclusione del contratto.

Per effetto della rescissione di una vendita si potrà riavere la casa per la quale è stato incassato un prezzo esiguo.

La parte nei cui confronti viene esercitata la domanda di rescissione potrà evitarla offrendo di modificare le condizioni del contratto, al fine di ricondurle a condizioni di equità, tenendo conto del valore di mercato delle prestazioni dedotte in contratto.
Si potrà dunque corrispondere al venditore il giusto prezzo della casa.

Poiché le cause di rescissione sono dei difetti nel processo di formazione del contratto si potrà, in tal modo, porre un rimedio allo squilibrio determinatosi tra le prestazioni.