Vendita immobile: che cos'è la garanzia per evizione

Il contratto di vendita di un immobile

Che fare se dopo aver acquistato casa si scopre che il venditorenon era proprietario dell'immobile o che quest'ultimo è gravato da garanzie o vincoli pregiudizievoli?

Per trovare una risposta dobbiamo innanzitutto ricordare che, in base a quanto stabilito dall'articolo 1470 del codice civile:

La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo Art. 1470 cod.civ.

Possiamo pertanto affermare che in caso di compravendita immobiliare il venditore è obbligato a far acquistare al compratore la proprietà dell'immobile oggetto dell'accordo.

Il compratore ha diritto di ricevere l'immobile libero da ipoteche e da possibili pretese da parte di terzi che rivendichino la proprietà del bene.


Qualora questo non succeda vediamo quali sono i rimedi previsti dalla legge.
Prima di entrare nel merito della trattazione è necessario distinguere due situazioni in cui può trovarsi l'acquirente:

- essere venuto a conoscenza che l'immobile appartiene in tutto o in parte a soggetto diverso dal venditore;

- perdere il bene acquistato, poiché un terzo soggetto ha esperito con successo l'azione volta a far valere eventuali diritti sul bene.

Le tutele saranno diverse a seconda che ci si trovi nel primo o nel secondo caso.

Garanzia per evizione di un immobile: che cos'è?

Con il termine evizione si fa riferimento alla perdita di un diritto acquistato con l'atto di compravendita a fronte di un diritto di un terzo preesistente alla stipula del contratto.
Si verifica nei casi di vendita di cosa, anche solo in parte altrui.

Il venditore, oltre a garantire il compratore in caso di vizi, deve assicurare il compratore che la cosa non appartenga ad altri, nemmeno parzialmente, e che su di essa non gravino oneri, diritti reali, personali o altri vincoli pregiudizievoli.

Al compratore che abbia sottoscritto un atto di compravendita spetta la cosiddetta garanzia per evizione. Si tratta della garanzia, offerta dal venditore, che la proprietà venga effettivamente trasferita e che essa sia libera da vincoli e trascrizioni pregiudizievoli.
Il venditore dovrà altresì garantire che terzi non disturbino il pacifico godimento per eventuali pretese da essi avanzate.

Spesso la garanzia per evizione è prevista nel contratto di compravendita con apposita clausola redatta dal notaio. Si precisa che, anche in caso di sua mancanza, essa sarà ugualmente in vigore in quanto prevista dalla legge.

Si può parlare di evizione subita dall'acquirente nel momento in cui un terzo, che vanta una pretesa sull'immobile, vince il giudizio di accertamento del suo diritto.

È bene sottolineare che non si ha evizione in caso di mera affermazione da parte del terzo dell'esistenza del diritto di proprietà. È necessario un vero e proprio intervento rivendicativo (azione di rivendicazione) o espropriativo (espropriazione forzata) da parte dell'interessato dinnanzi al giudice.

Evizione totale di un immobile

L'evizione può essere totale, quando il compratore sia costretto a consegnare il bene al terzo vittorioso, riconosciuto in giudizio come unico proprietario della cosa.

Per invocare la garanzia, nel momento dell'instaurarsi del giudizio, l'acquirente dovrà chiamare in causa il venditore. Nel caso in cui il venditore non sia in grado di fornire le prove necessarie a dimostrare l'infondatezza della pretesa del terzo, il compratore dovrà consegnare il bene.


Se l'acquirente subisce la privazione del bene, il venditore sarà tenuto a rimborsargli il prezzo e le spese (quelle sostenute per la vendita e per la manutenzione del bene), nonché i frutti che egli sia stato tenuto a restituire al terzo riconosciuto proprietario del bene, oltre al risarcimento del danno. Tutto ciò a condizione che l'acquirente sia in buona fede, cioè che, al momento della conclusione del contratto di compravendita, non sapesse che l'immobile acquistato apparteneva ad altri.

Riepilogando, potremmo dire che la garanzia da evizione, non fa riferimento alla condizione materiale della cosa venduta (come avviene nella garanzia per vizi), ma alla condizione giuridica della stessa. In altri termini, con la garanzia per l'evizione il venditore assume su di sé il rischio che il compratore subisca la privazione o la limitazione del diritto acquistato per effetto di diritti preesistenti che terzi vantano sul bene venduto o su parte di esso.

Compravendita immobiliare ed evizione parziale

Si parla di evizione parziale nel momento in cui il compratore è costretto a privarsi solo di una parte del bene acquistato. Si pensi al caso in cui si accerti che una pertinenza come il box auto non apparteneva al venditore.


In questo caso egli ha diritto alla risoluzione del contratto di compravendita se riesce a dimostrare in giudizio che non avrebbe acquistato l'immobile senza la parte per la quale ha subito l'evizione.

In caso contrario, l'acquirente terrà il bene acquistato ma potrà chiedere la riduzione del prezzo (proporzionale alla parte di bene a cui ha dovuto rinunciare), fermo restando il diritto al risarcimento del danno qualora egli ignorava l'altruità parziale del bene.

Garanzia nel caso in cui il bene sia gravato da oneri o diritti di godimento di terzi

Qualora risulti che il bene venduto sia gravato da diritti oppure oneri reali o da diritti personali di godimento a favore di terzi, il compratore avrà la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno quando si debba ritenere, in base alle circostanze concrete, che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; altrimenti potrà chiedere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno.

Compravendita immobiliare e sospensione del pagamento

L'ordinamento, accanto a un sistema di tutele a carattere riparatorio (come l'evizione), sul quale l'acquirente può fare affidamento, aggiunge un sistema di tutele a carattere risarcitorio che si fonda sull'accertata responsabilità del venditore dovuta a dolo o colpa.
Vediamo di che si tratta.

Qualora l'acquirente abbia motivo di temere che il bene non appartenga al venditore e che terze persone vantino o possano vantare il diritto di proprietà su di essa, potrà legittimamente procedere alla sospensione del pagamento del prezzo (articolo 1481 del codice civile).

Stesso rimedio nel caso in cui, come sancito dall'articolo 1482 codice civile, il bene risulti gravato da garanzie reali (ipoteche) o nel caso in cui il venditore non abbia dichiarato l'esistenza di vincoli derivanti da pignoramento o sequestro (trascrizione di precetto immobiliare) e gli stessi siano stati ignorati (sia pure per grave colpa) dal compratore.

Qualora la sospensione del prezzo e l'accordo con il venditore non siano sufficienti per eliminare le garanzie reali e i vincoli derivanti da pignoramento o sequestro, il compratore potrà avvalersi di un'altra alternativa.

Il compratore potrà far fissare al giudice un termine entro il quale la cosa dovrà essere liberata. Se così non fosse, alla scadenza del suddetto termine, il contratto sarà risolto di diritto con l'obbligo del venditore di risarcire il danno ai sensi dell'articolo 1479 del codice civile.
Si tratta di una mera facoltà e non di un obbligo in quanto il compratore, piuttosto che instaurare una causa giudiziaria, può preferire attendere che il bene venga liberato evitando di perdere la cosa.

Che succede se garanzie reali e vincoli erano noti al compratore?

La situazione cambia e il rimedio della risoluzione non potrà essere richiesto.
Egli, con la sottoscrizione del contratto, ha deciso infatti di correre il rischio e dovrà attendere l'esito delle azioni esecutive da parte di chi vanta i diritti reali di garanzia o i vincoli pregiudizievoli.