Acquisto casa con denaro del genitore: è donazione indiretta?

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Quando il genitore acquista la casa al figlio pagando direttamente il venditore si compie un atto di donazione indiretta: quali sono i rischi che è meglio evitare
04 Dicembre 2017 ore 10:28
Manuela Margilio

La donazione e i suoi requisiti principali


La donazione, pur essendo un atto tra vivi, è un istituto giuridico posto dal legislatore nell’ambito della normativa dedicata al diritto di successione.
L’affinità con il testamento deriva dal fatto che entrambi sono atti di liberalità.
Le donazioni, inoltre, se ledono i diritti dei legittimari, sono assoggettabili ad azione di riduzione allo stesso modo delle disposizioni testamentarie.

A differenza del testamento la donazione è un contratto. Secondo la nozione che ne dà l’articolo 769 del codice civile è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo, a favore di questa, di un diritto o assumendo un’obbligazione.

In base al criterio della liberalità, il donante, consapevole di non aver alcun vincolo giuridico, arricchisce un’altra parte senza esservi tenuta. La donazione è un atto a titolo gratuito in quanto non prevede che il beneficiario debba dare un corrispettivo per quanto ricevuto.

In forza del requisito dell’arricchimento altrui, a seguito della conclusione del contratto di donazione vi è un incremento del patrimonio del donatario.
In quanto negozio giuridico la donazione è un contratto consensuale che si perfeziona con il consenso delle parti. Per la donazione è richiesta, a pena di nullità, la forma solenne dell’atto pubblico dinanzi a notaio nonché la presenza di due testimoni. La volontà di donare, a garanzia della sua effettività e spontaneità, deve essere ricevuta dal notaio.

Gli atti di donazione sono sottoposti a collazione, ad azione di riduzione e revocazione da parte degli eredi del donante qualora abbiano l’effetto di ledere i diritti di questi ultimi.

Nella categoria generale della donazione il legislatore individua due fattispecie differenti: le donazioni tipiche e le donazioni indirette (atipiche). Queste ultime non sempre sono facilmente riconducibili nella più ampia categoria delle donazioni, in quanto presentano elementi propri di altri negozi giuridici.


Donazione indiretta: casa comprata con il denaro del genitore


Spesso accade che un genitore compri la casa al figlio pagando direttamente al venditore.
I genitori, infatti, per venire incontro alle esigenze dei propri figli, spesso si fanno carico, in tutto o in parte, delle ingenti spese necessarie per l'acquisto di un'abitazione.

Donazione indiretta immobile
Come si configura e che rilevanza giuridica ha tale comportamento?
Il pagamento del prezzo della casa che verrà intestata al figlio costituisce una donazione indiretta dell'immobile.
Siamo in presenza di un atto avente lo scopo di liberalità, che tuttavia non riveste la forma solenne prevista per le donazioni tipiche. L’arricchimento altrui, tipico della donazione vera e propria (caso in cui il genitore compra l’appartamento pagando il prezzo e poi lo dona al figlio), si raggiunge attraverso un negozio giuridico diverso da quello della donazione.
Il negozio cui viene ricollegata la liberalità (in questo caso la compravendita) è validamente concluso se conforme alle norme che lo disciplinano.

In sede di conclusione della compravendita immobiliare è bene specificare con apposita clausola che il prezzo è stato pagato dal genitore direttamente al venditore, senza che dunque il denaro sia transitato dal conto corrente del figlio.

Procedendo in tal modo, si deve tuttavia fare attenzione a non incorrere in problemi di carattere fiscale o in conflitti con altri eredi, complicazioni queste che possono manifestarsi anche a distanza di anni.


Donazioni indirette: quali sono gli effetti sull'eredità


È importante stabilire con chiarezza se una determinata fattispecie si configuri o meno come donazione indiretta in quanto l’articolo 809 del Codice Civile prevede che tutte le liberalità, anche quelle diverse dalla donazione tipica, siano soggette alle norme di legge che regolano gli effetti nei confronti degli eredi legittimi.

Donazione indiretta e lesione quota legittima
Le donazioni, comprese quelle indirette, producono i loro effetti non solo durante la vita del donante ma anche in caso di decesso di quest'ultimo e conseguente apertura della successione.
Il donante non può utilizzare la donazione al fine di sottrarre taluni beni al proprio patrimonio disponibile.

Quando un genitore compra la casa a un figlio, al momento della morte del primo, eventuali fratelli o sorelle potrebbero aver ricevuto meno e considerare lesa la loro quota legittima.
La donazione, dunque, può essere stata compiuta ai danni di altri componenti della famiglia.

Poiché la legge vuole evitare che questo accada, sono previsti dei rimedi giuridici a tutela dei degli eredi legittimari. Qualora siano state lese le riserve minime a essi riconosciute dalla legge, potranno agire nei confronti del beneficiario con l'azione di riduzione.
Tale azione può essere esercitata entro 20 anni dalla donazione o 10 anni dall'apertura della successione.


Donazioni indirette e creditori del donante


Quando si compra casa al figlio, un aspetto da prendere in considerazione è per un certo tempo l'acquisto non potrà ritenersi definitivo; entro il primo anno dalla compravendita i creditori del donante potranno pignorare l'immobile. La norma inserita nel codice civile è prevista a tutela dei creditori, al fine di evitare frodi nei loro confronti.
Altro motivo per ritenere la donazione atto provvisorio è che per 5 anni potrà essere oggetto di azione di revocazione qualora vi siano creditori che ritengano lesi i propri interessi.


Donazioni indirette e Fisco


Da non trascurare, infine, i controlli da parte del Fisco che voglia accertare la regolarità delle operazioni e la provenienza del denaro impiegato per acquistare l'immobile.
Questo potrebbe verificarsi qualora il reddito del figlio non sia tale da consentirgli l'acquisto di una casa.


Problematiche legate alla vendita di un bene donato


Considerate le problematiche esposte e le conseguenze della donazione indiretta in ambito di diritto di successione, nei confronti dei creditori e nei rapporti con il Fisco, rivendere un bene ricevuto in donazione non sarà sempre così agevole.

Donazione indiretta e compravendita
Talvolta le banche sono restie a concedere i mutui per immobili provenienti da donazione, viste le possibili rivendicazioni future da parte degli eredi e di coloro che accampano diritti nei confronti del donante. Se da un lato la donazione indiretta consente di evitare il compimento di due atti (l'acquisto della casa da parte del genitore e la successiva donazione al figlio) dall'altro si dovranno adottare tutte le cautele per non incorrere in ulteriori problematiche.

Si ritiene pertanto opportuno far emergere con chiarezza la provenienza del denaro utilizzato nel pagamento nonché l'intento di liberalità. Questo garantirà trasparenza nell'ambito dei rapporti familiari e nelle relazioni con il Fisco.

Altra soluzione che può essere adottata e che consentirà al genitore di comprare casa a un figlio che non ne ha la disponibilità economica, è quella di donare il denaro necessario per concludere l'affare.
In questo caso si dovranno stipulare due contratti: la donazione del denaro da effettuare con atto pubblico davanti al notaio e l'atto di compravendita che verrà concluso direttamente dal figlio con il venditore dell'immobile.

Questa soluzione certamente garantisce maggior trasparenza nei passaggi di denaro evitando piacevoli inconvenienti con il Fisco e nei rapporti familiari. Inoltre, non facendosi menzione della donazione in sede di compravendita, non vi saranno conseguenze spiacevoli in caso di successiva alienazione della casa.
Purtroppo a questi vantaggi si accompagna lo svantaggio di dover stipulare due atti davanti a notaio con conseguente aggravio di costi.


Imposte di donazione


In linea di principio l’imposta sulla donazione deve essere pagata non solo qualora si riceva in regalo una somma di denaro da un parente ma anche quando, per l’acquisto di una casa intestata a un figlio, un familiare versi il prezzo direttamente al venditore.
È quanto stabilito dalla recente sentenza della Corte di cassazione del 24/06/2016 n. 13133.

La Suprema Corte ritiene in questa sede che la donazione indiretta debba essere tassata al pari della donazione vera e propria. Il Fisco, inoltr, può procedere a eventuali accertamenti finalizzati al recupero dell'imposta senza limiti di tempo.
L'erario potrà dunque chiedere il pagamento di quelle imposte relative a donazioni indirette avvenute in data anteriore alla entrata in vigore delle franchigie. In base alle suddette franchigie sono esenti dalle tasse le donazioni tra genitori e figli per importi inferiori a 1 milione di euro.

Ciò detto in via generale, la Corte di Cassazione fa un ulteriore passo, ed è questa la novità che non ha precedenti.
In caso di donazione indiretta è possibile essere esentati dal pagamento dell'imposta.
Sarà necessario menzionare nell'atto di compravendita la donazione avvenuta. Diversamente, l'imposta di donazione dovrà essere normalmente pagata (sempre fatta salva la franchigia).

riproduzione riservata
Articolo: Compravendita immobile con denaro del genitore
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