Comprare casa: come scegliere il mutuo

La maggior parte delle persone, famiglie e singoli, quando decide di comprare o cambiare casa deve stipulare un mutuo per arrivare alla cifra necessaria.I mutui rappresentano un mondo, che bisogna cercare di capire e studiare prima di trovarcisi dentro.

Innanzitutto bisogna capire se stipulare un mutuo a tasso fisso o variabile o ancora variabile a rata costante; generalmente il tasso fisso è indicato quando si vuole essere tranquilli e conoscere subito la rata che si pagherà per tutto il finanziamento, senza sorprese, oppure quando si prevede un aumento dell'inflazione che provoca un aumento dei tassi.
Generalmente è consigliato quando il richiedente è un lavoratore dipendente e quindi con entrate costanti.

Il tasso variabile può essere più rischioso perché segue l'andamento dell'economia e il salire e scendere dei tassi; bisogna tenere conto che si dovrà essere in grado di sostenere rate più alte nel caso in cui i tassi salgano.

Con il mutuo a rata costante varierà, in base all'andamento dei tassi, la durata: è possibile solo per mutui di durata inferiore ai 30 anni.

Prima di scegliere il mutuo bisognerà valutare attentamente le offerte delle banche e tener conto del fatto che queste hanno un buon margine di trattativa.Il tasso variabile è formato da due componenti: Euribor + spread, l'euribor è dato dal mercato, lo spread invece è fissato dalla banca e rappresenta il suo guadagno, su questo è possibile trattare.

Inoltre bisogna fare attenzione che il contratto preveda la possibilità di rimborsare il capitale residuo prima della scadenza del mutuo, le banche tendono a non sponsorizzare questa cosa in quanto a loro non conviene; è bene verificare che la penale in caso di estinzione non superi il 4%.

Lo scorso 3 novembre Mario Draghi, appena insediato alla Banca Centrale Europea, ha deciso un taglio dei tassi, portando il tasso BCE all'1,25%.

Questo taglio ha provocato un conseguente calo dell'Euribor, quindi i tassi dei mutui variabili si sono abbassati dando un po' di ossigeno alle famiglie; questo taglio era inatteso in questo momento, la BCE ha evidentemente valutato che un'economia europea stagnante, combinata con l'attuale situazione di forte incertezza finanziaria sui mercati, costituisca un pericolo e che ogni opportunità di intervento debba essere colta appena possibile.

Nell'ultimo periodo gli spread medi sui mutui erano molto aumentati, alcune banche propongono addirittura spread al 4,5 %, questo aumento è causato dal deprezzamento dei titoli di Stato italiani, la cui conseguenza è l'aumento dello spread BTP-Bund.
Proprio in questi giorni tale spread ha toccato nuovi massimi, e tuttora è arrivato oltre 400 punti, una soglia costosa sia per il nostro debito pubblico che per le banche che devono approvvigionarsi di liquidità.

Il risultato di questa situazione è una diminuzione della capacità di operare per gli istituti bancari se non a costi crescenti per i clienti, così negli ultimi mesi trovare mutui a condizioni accettabili e banche disposte ad erogarli si è fatto sempre più difficile.

I dati di Banca d'Italia e Assofin registrano un calo delle erogazioni rispetto al 2010 del 6-7%, ma tale contrazione è destinata ad aumentare da qui a fine anno.
Anche le richieste stanno diminuendo, e per ora solo l'importo medio dei mutui si mantiene costante intorno ai 130.000 euro.

Il taglio tassi di 0,25% della BCE potrà contribuire almeno in parte ad allentare la tensione sul mercato mutui e sicuramente ne beneficeranno tutti coloro che stanno già rimborsando un mutuo a tasso variabile, grazie alla diminuzione che gli indici Euribor dovrebbero registrare a seguito del taglio BCE.

Anche i nuovi mutui che verranno stipulati potranno beneficiare del calo dell'Euribor, e lo scenario di prospettiva al ribasso per i tassi, delineato dallo stesso Draghi per il prossimo futuro, potrà contribuire a tenere bassi anche gli indici IRS, quelli utilizzati per definire i tassi fissi dei mutui.

Purtroppo in compenso c'è la situazione di difficoltà sui mercati finanziari e la tensione sugli spread medi dei mutui, che non è escluso possano rialzarsi nei prossimi mesi, almeno fino a che non rientrerà l'emergenza spread BTP-Bund.

In questa fase la tipologia di mutuo più consigliabile è quella a tasso fisso.
Con le migliori offerte al di sotto del 5% ci si assicura un tasso che difficilmente in futuro potrà essere più basso:
quando un domani dovessero ridursi gli spread, probabilmente tale ribasso sarebbe compensato da un aumento degli indici IRS, mantenendo così i migliori tassi comunque intorno al 5%.

Scegliendo un variabile invece sicuramente si beneficerà di tassi bassi per un paio d'anni, ma nell'arco dei venti o trent'anni di durata di un mutuo le incertezze sull'andamento dei tassi resterebbero molte, e con uno spread assai elevato che ci si porterebbe appresso per tutte le rate.

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