Valutazione di un immobile con l'ausilio della guida ABI
La crisi economica che ha interessato il nostro Paese e gli effetti che la crisi ha avuto sulle famiglie e sulle imprese italiane, ha fatto aumentare il numero e l'ammontare dei crediti inesigibili in maniera esponenziale e ha condizionato enormemente il mercato immobiliare.
Per crediti inesigibili si intendono quegli importi dovuti che con altissima probabilità non potranno essere pagati dal debitore.
In questo contesto, è estremamente necessario favorire certezza, trasparenza nonché tempi rapidi nell'esecuzione dei contratti, anche in fase patologica, con un impatto positivo che si riflette anche sulle condizioni di erogazione del credito.
L'ABI, Associazione Bancaria Italiana, per rispondere quindi alle nuove esigenze del mercato immobiliare, ha aggiornato le linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti inesigibili, così come richiesto dai più recenti standard europei di valutazione.
Le linee guida ABI sono lo strumento, destinato a giudici, banche, periti e consulenti tecnici di ufficio, che più di altri garantisce la trasparenza e la correttezza delle valutazioni degli immobili oggetto di procedure esecutive giudiziali e stragiudiziali. Si basano sull'adozione di standard elaborati a livello internazionale e nazionale e introducono i criteri necessari per una corretta valutazione degli immobili, quali:
• indicatori di superficie o di volume;
• metodologie di valutazione adottate;
• livello di professionalità dei periti incaricati della valutazione.
La guida ABI, in pratica, fornisce al valutatore immobiliare i criteri necessari per un corretto calcolo valore immobile, favorendo la massimizzazione del valore del residuo patrimonio eventualmente destinato al debitore.
Chi è il valutatore o perito immobiliare?
Per vendere o comprare un immobile e per capire se il prezzo individuato sia coerente rispetto al valore di mercato è sempre necessario stimarne il valore.
Il valore o prezzo di un immobile è individuabile attraverso perizia di stima condotta da un valutatore immobiliare. Il valutatore immobiliare o perito è colui che è incaricato di valutare un immobile; lo stesso per garantire e favorire la correttezza e la trasparenza del processo di valutazione deve rispondere a determinati requisiti di competenza e professionalità:
• essere professionalmente competente, nonché in possesso del livello di istruzione minimo richiesto in ciascun contesto nazionale per eseguire attività di valutazione;
• disporre di adeguate competenze tecniche e comprovata esperienza per lo svolgimento dell'incarico;
• avere familiarità con le leggi, i regolamenti e le norme di valutazione immobiliare;
• essere in possesso delle necessarie conoscenze riguardo l'oggetto, le finalità della valutazione e il mercato immobiliare di riferimento.
Oltre ai requisiti tecnici il perito deve rispondere al requisito di indipendenza, ovvero:
• non deve essere coinvolto nell'elaborazione, nella decisione di erogazione e nel processo di sottoscrizione del credito;
• non deve essere condizionato o influenzato dal merito di credito del debitore;
• non deve trovarsi, rispetto al risultato della valutazione, in una situazione, effettiva o potenziale, attuale o futura, di conflitto di interesse;
• non deve avere interessi nell'immobile;
• non deve essere una persona collegata all'acquirente o al venditore dell'immobile;
• deve fornire una relazione di valutazione imparziale, chiara, trasparente e obiettiva;
• non deve percepire alcuna commissione connessa al risultato della valutazione.
Cosa si intende per Valore di Mercato nelle stime immobiliari?
Nelle valutazioni immobiliari, così come individuato dalla specifica normativa di riferimento per le stime immobiliari, si prende come valore di riferimento il valore di mercato. I valori di mercato sono individuati dall'Osservatorio del Mercato ImmobiliareOMI, che cura la rilevazione e l'elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita.
La banca dati dell'Osservatorio costituisce la principale fonte d'informazioni relative al mercato immobiliare nazionale, fornendo uno strumento per tutti gli operatori del mercato, per i ricercatori e gli studiosi del settore immobiliare, per istituti di ricerca pubblici e privati, per la pubblica amministrazione e, più in generale, per il singolo cittadino.
Il tecnico per eseguire la stima fa riferimento alle quotazioni immobiliari, pubblicate dall'Agenzia dell'Entrate nel borsino immobiliare, che forniscono un'indicazione di massima del valore di mercato degli immobili nel settore residenziale, commerciale, terziario e produttivo.
Per ogni zona omogenea viene individuato, infatti, un valore minimo e un valore massimo al metro quadro, specifici per ciascuna tipologia edilizia.
Il valore di mercato è l'importo stimato al quale l'immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza essere soggette a costrizioni.
L'importo stimato è quindi il prezzo pagabile per il bene in un'operazione che si svolge in condizioni di mercato normali, quindi si può definire come il prezzo più vantaggioso che si può ottenere sul mercato alla data della valutazione in linea con la definizione di valore di mercato.
Chiaramente non si possono considerare coerenti quei prezzi che vengono aumentati o diminuiti in base a condizioni o circostanze particolari o nei casi in cui il venditore sia ansioso di vendere o costretto a farlo.
Uno degli elementi che, nelle operazioni di stima e di individuazione del prezzo di mercato, merita una riflessione è la data in cui la stima stessa è effettuata, posto che il mercato e le sue condizioni sono in continuo mutamento. L'ammontare della valutazione è infatti strettamente collegata al momento e alle circostanze correnti del mercato alla data dell'effettiva valutazione e non in altre passate o future.
Modalità di valutazione immobiliare
Il valore immobiliare, che come abbiamo detto viene individuato attraverso una perizia di stima, viene calcolato principalmente in due modi: a corpo e a misura.
La valutazione a corpo di un immobile si identifica con un valore unitario dedotto dalle caratteristiche dell'immobile nella sua globalità, dalla comparazione dello stesso con altri immobili simili indipendentemente dalle dimensioni e non in base a specifiche unità di misura, sebbene questa sia indicata.
Si ha invece la vendita a misura quando il prezzo è valutato in relazione all'unità di misura, generalmente in metri quadri. In pratica consiste nella moltiplicazione del valore di mercato rilevato per la superficie commerciabile totale per la superficie commerciabile.
L'Italia, a differenza di altri Paesi europei che per la stima si riferiscono alla superficie calpestabile, utilizza il metodo della superficie commerciale, cioè della superficie dell'appartamento comprensiva dello spessore dei muri perimetrali, fino ad un massimo di cm 30, e dei tavolati interni. Entrando nel merito della valutazione è utile ricordare che la superficie da valutare non è quasi mai da considerarsi al 100%, ma che per alcuni vani, come ad esempio gli accessori quali taverne, terrazzi, cantine, portici vanno applicati dei coefficienti di ragguaglio:
• 25% balconi e terrazze scoperte;
• 35% balconi e terrazze coperte;
• 35% patii e porticati;
• 60% taverne e locali seminterrati abitabili, collegati ai vani principali;
• 60% verande;
• 15% giardini di appartamento;
• 10% ville e giardini.
Facciamo un esempio di calcolo del valore di un appartamento a misura considerando la superficie commerciale:
Superficie appartamento: 100 mq
Superficie taverna: 20 mq
Valore al metro quadro: 2000 €
Esistono inoltre ulteriori coefficienti che il tecnico deve applicare, strettamente collegati alle condizioni dell'edificio, alla vetustà, alla posizione e all'efficienza energetica, che sono utili a individuare e definire le caratteristiche dell'immobile e a modulare in peggio o in meglio il valore del bene.
