Come si calcola la consistenza catastale

Cos’è la consistenza catastale?

La consistenza catastale di un immobile indica la sua grandezza dal punto di vista catastale, misurandola in base a un parametro assunto come unità di misura.

La riforma del catasto attualmente in corso di definizione ha in programma di assumere come unità di misura della consistenza il metro quadro, per tutte le categorie di immobili, in modo da avere un parametro di riferimento più vicino ai valori di mercato.

Tuttavia, fin quando le nuove regole non andranno in vigore si manterranno le unità di misura attuali, che variano a seconda delle categorie di immobili e sono le seguenti:
• il vano catastale per gli immobili di categoria A;
• il metro cubo per gli immobili di categoria B;
• il metro quadro per gli immobili di categoria C.

Per quanto di nostro interesse analizzeremo ora le modalità di calcolo della consistenza catastale degli immobili di categoria A, di cui fanno parte abitazioni e uffici, e quelli di categoria C, tra cui rientrano depositi, box auto, tettoie aperte o chiuse, cioè unità immobiliari che possono essere pertinenze di un'abitazione.

Come calcolare la consistenza catastale

Come detto, per gli immobili di categoria A l’unità di misura della consistenza catastale è il vano catastale.

Per vano si intende in genere uno spazio delimitato da pareti, soffitto e pavimento, avente illuminazione diretta.
Il vano catastale tuttavia non coincide esattamente con un vano normale ma, a seconda della destinazione o della grandezza, può corrispondere a una determinata frazione di vano.

Si distinguono pertanto diverse tipologie di vano:
• vano principale: sono i vani aventi utilizzo principale nell’abitazione, quali soggiorno, cucina, camere. La loro consistenza corrisponde a 1 vano, se rientra in determinate superfici minime e massime fissate.
• accessorio diretto: sono gli ambienti di servizio a cui si accede direttamente dall’interno dell’abitazione, come bagni, corridoi, ingressi, disimpegni. A essi è assegnata la consistenza di 1/3 di vano.
• accessorio indiretto: sono i locali ai quali, per accedere, è necessario uscire dalla casa , come cantine e soffitte. La loro consistenza è pari a ¼ di vano.

Come abbiamo visto, sono previsti dei valori minimi e massimi per le superfici dei vani catastali, per ogni categoria. Tali valori variano anche in base alle province.

Se il vano considerato ha una superfice superiore al limite massimo, è necessario tenere conto dell'eccedenza. Si sottrae pertanto dalla sua superficie il valore del limite massimo e si divide per lo stesso l’eccedenza ottenuta; il risultato andrà aggiunto al vano base.
La formula utilizzata per questo calcolo è la seguente:
[ (mq vano / mq max vano ) – ( mq max vano / mq max vano ) ]

Al totale dei vani ottenuto potrà essere aggiunto un incremento fino a un massimo del 10%, per tenere conto di alcune utilità comuni quali androne, ingresso, guardiola, vano scale, locale caldaia, locale contatori, cortile, e di quelle esclusive come terrazzi, giardinetti e orti.

Allo stesso modo si potrà effettuare un decremento fino al 10% per la presenza di elementi negativi, come locali bassi, o bagni incompleti e insufficienti.
Il valore ottenuto dalla somma delle consistenze di tutti i locali considerati si arrotonda al mezzo vano.

Per quanto riguarda, invece, gli immobili del gruppo C considerati quali pertinenze delle abitazioni, come tettoie e autorimesse, la loro consistenza si misura in metri quadri.
La superficie si ottiene sommando il 100% della superfice principale al 100% della superficie accessoria e applicando un incremento o decremento fino al 10% per la presenza di eventuali utilità o elementi di svantaggio.

Esempio di calcolo della consistenza catastale

A titolo di esempio riportiamo il caso del calcolo della consistenza catastale di un appartamento, considerando che però la procedura di calcolo avviene attualmente in maniera automatica, con l’ausilio del programma Docfa.


L’appartamento considerato risulta composto dai seguenti ambienti:

• vani principali: soggiorno, cucina-tinello, tre camere da letto.
• vani accessori diretti: ingresso, due corridoi e due bagni.
• vani accessori indiretti: un ripostiglio a cui si accede dall’esterno.

La consistenza sarà così misurata, tenendo conto di una superficie massima del vano di 25 mq:


• soggiorno mq 26,54: 26,54/25 - 25/25= 0,06 +1= 1,06 vani
• cucina-tinello mq 28,75: 28,75/25 - 25/25= 0,15 +1= 1,15 vani
• camera mq 19,89: 1 vano
• camera mq 13,04: 1 vano
• camera mq 20,40: 1 vano
• ingresso mq 9,66: 1/3 di vano
• corridoio mq 5,04: 1/3 di vano
• corridoio mq 5,36: 1/3 di vano
• bagno mq 6,72: 1/3 di vano
• bagno mq 6,72: 1/3 di vano
• ripostiglio mq 1,28: ¼ di vano.

Totale: 7,12 a cui aggiungiamo un incremento del 10% (0,71), per un valore di 7,83.
Arrotondando al mezzo vano, possiamo dire che la consistenza catastale di questo appartamento è di 8 vani.