Come ripartire le spese fra locatore e conduttore?

Contratto di locazione e spese fra locatore e conduttore

La ripartizione delle spese fra locatore e conduttore è spesso motivo di discussioni.

A volte può risultare difficile capire se ci si trovi di fronte a un intervento di manutenzione ordinaria o di manutenzione straordinaria.


In tali situazioni, un ruolo importante è giocato dalla giurisprudenza che, negli anni, ha fornito indicazioni e linee guida importanti per dirimere situazioni controverse o, semplicemente, per chiarire cosa deve pagare l'inquilino e cosa il proprietario.

Proveremo a fornire criteri che possano aiutare a districarsi nelle situazioni in cui occorre sapere cosa spetta all'inquilino e cosa al proprietario.

La ripartizione spese proprietario inquilino

Il principale riferimento normativo da considerare nella definizione delle spese fra locatore e conduttore, è rappresentato dall'articolo 1576 codice civile che stabilisce un criterio chiaro: le spese ordinarie sono a carico dell'inquilino, mentre quelle straordinarie devono essere pagate dal proprietario dell'immobile concesso in locazione.

Fra gli oneri a carico del locatore vi è, a esempio, il rifacimento della facciata del tetto condominiale, o l'installazione o sostituzione dell'ascensore.
Compete al locatario conduttore contribuire alle spese per la sostituzione delle lampadine, la pulizia delle scale condominiali.


La casistica delle spese che possono essere oggetto di ripartizione nell'ambito di un contratto di locazione, sono diverse e costantemente in corso di aggiornamento in forza dei continui interventi della giurisprudenza di legittimità e di merito sul punto.

Per poter avere contezza dei principali costi e/o oneri e della conseguente divisione di responsabilità fra conduttore e locatore, occorre fare riferimento ai criteri di ripartizione previsti dalla tabella oneri accessori allegato d al Decreto ministeriale 16 gennaio 2017.

Casa in affitto a chi spettano le riparazioni urgenti?

Il criterio di ripartizione delle spese fra affittuario e proprietario, come chiarito, deve seguire il distinguo fra spese di ordinaria o straordinaria amministrazione.

Ciò nondimeno può accadere che, nello svolgimento della vita quotidiana, sia necessario adempiere al pagamento di spese necessarie che impongono di provvedervi immediatamente, non essendo possibile rinviarle.

Per riparazione urgente si intende una riparazione che, sebbene a carico del locatore, vengono effettuate invece dal conduttore, stante la situazione di urgenza.


Caso classico è rappresentato dalla rottura di una tubatura della cucina o del bagno che deve essere riparata nell'immediatezza, poiché non consente l'utilizzo dell'acqua calda, ma anche perché tale guasto potrebbe cagionare un danno ancora più grave.

In tali circostanze, l'art. 1577 c.c. regolamenta la ripartizione delle spese c.d. urgenti fra affittuario e proprietario, stabilendo che tali oneri possono essere sostenuti direttamente dal locatario conduttore, salvo successiva richiesta di rimborso e previa informazione al locatore.

Obbligo del locatario conduttore di informare il proprietario

Il riferimento all'obbligo di avvisare il proprietario, prima di procedere alla riparazione urgente, assolve a diverse esigenze, poste a tutela sia dell'affittuario sia del proprietario.

Tale obbligo, in primis, garantisce l'interesse del locatore a evitare un eventuale aggravamento delle condizioni del bene.

Il locatore non può essere considerato responsabile per inadempimento dell'obbligo di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in buono stato locativo, nell'eventualità in cui non abbia avuto conoscenza della riparazione, né abbia ricevuto alcuna comunicazione da parte del conduttore.


Allo stesso modo, l'obbligo di preavvisare il proprietario prima di procedere alla spesa, tutela anche l'affittuario nelle ipotesi in cui abbia erroneamente ritenuto necessaria una spesa che, in realtà, può essere differibile.

Mancato avviso da parte del conduttore

In linea generale, salvo casi isolati, la giurisprudenza, nelle ipotesi di riparazioni oggettivamente urgenti riconosce il diritto al rimborso delle spese sostenute, anche allorquando l'affittuario non abbia preventivamente avvisato il proprietario del danno.

Ne consegue che nel caso di riparazioni erroneamente ritenute urgenti da parte dell'affittuario, non trova applicazione l'ipotesi in esame e, dunque, può essere negata la restituzione di quanto versato per la riparazione.

A chi spetta pagare le spese condominiali?

Per completezza in ordine alla analisi della suddivisione dei costi fra conduttore e locatore, è utile anteporre brevi cenni sul tema relativo alla ripartizione spese condominiali proprietario inquilino.

È bene precisare sin d'ora che, salvo diversi accordi in fase di conclusione del contratto di locazione, le spese condominiali sono a carico dell'inquilino.

Nello specifico, cosa paga l'inquilino?


A titolo esemplificativo al conduttore locatario dell'immobile compete il pagamento di tutte le spese relative alla gestione degli spazi condivisi, comunemente definite spese ordinarie, ovverosia costi per il servizio di pulizia, di funzionamento e manutenzione dell'ascensore, di fornitura di acqua, di energia elettrica, nonché l'eventuale condizionamento e riscaldamento delle parti in comune.

Ne consegue che, le spese di straordinaria manutenzione devono considerarsi a carico del proprietario che deve, invece, adempiere al pagamento dei costi dovuti per attività, a titolo esemplificato, di rifacimento degli impianti o delle facciate.

Come ripartire gli oneri accessori condominiali?

Generalmente, nella prassi, affittuario e locatario sono soliti stabilire, nel contratto di locazione, il contributo dovuto a titolo di spese condominiali (c.d. oneri accessori) determinato forfettariamente. A esempio, si può concordare che, su un canone di locazione pari a euro 600, il conduttore immobile si impegna a versare altresì, un importo mensile pari a euro 100, a titolo di spese condominiali.

Ma se l'importo degli oneri accessori non è indicato in sede di contratto di locazione?


In tal caso, l'alternativa, è quella di calcolare mese per mese l'ammontare dei costi previa presentazione delle singole bollette messe a diposizione dell'amministratore di condominio.

Occorre precisare che, in ogni caso, sia che si opti per una specifica determinazione delle spese condominiali in sede di contratto di locazione, sia che si concluda per una ripartizione mensile dei relativi costi, il locatario conduttore è tenuto a corrispondere le quote non all'amministratore ma al proprietario conduttore, avendo con quest'ultimo un rapporto contrattuale di godimento del bene.