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Inquilino moroso: come recuperare il canone?

Cosa può fare il proprietario di casa se l'inquilino non rispetta le scadenze per il pagamento del canone di locazione. Quando chiedere il decreto ingiuntivo?
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Dopo lo sfratto devo pagare?


Affittare una casa a una persona che non si conosce è sempre un punto interrogativo. Si rischia infatti che l’inquilino possa iniziare a non pagare più il canone di locazione.

Al fine di ottenere il recupero dei canoni d’affitto non versati soccorre il procedimento di ingiunzione di pagamento che porta all’emissione da parte del Giudice di un decreto ingiuntivo.

Recupero canoni
Non dimentichiamoci che innanzitutto, al verificarsi dei presupposti di legge, il locatore potrà anche agire per avviare il procedimento speciale di sfratto per morosità, al fine di ottenere il rilascio dell’immobile.
Lo scopo per cui attivare la procedura può essere semplicemente liberarsi di un inquilino moroso o di dare l'appartamento in affitto a un inquilino più solvibile.

Vediamo quali sono le tutele e i passi che il locatore deve compiere per poter mandar via l’inquilino moroso e recuperare i canoni arretrati.


Il contratto di locazione


Partiamo dal presupposto che per ottenere un provvedimento di sfratto e/o un decreto ingiuntivo è necessario che sia stato stipulato un regolare contratto di locazione.

Il contratto di locazione è il contratto con il quale il proprietario locatore concede all’inquilino il godimento dell’immobile per un dato periodo di tempo e previo pagamento di un corrispettivo detto canoni di locazione, così come previsto dall’articolo 1587 codice civile.

Tra gli obblighi nascenti dal contratto, posti a carico del conduttore, figura dunque il pagamento del corrispettivo per il godimento, unitamente al versamento degli oneri accessori.


Inquilino non paga affitto


Quando si ha inadempimento del conduttore?
Come sempre avviene in materia di obbligazioni si ha inadempimento nel caso in cui la prestazione non venga eseguita secondo le modalità stabilite.
L'inadempimento sussiste sia in caso di mancata esecuzione della prestazione sia nel caso in cui essa venga eseguita con ritardo.

Inquilino moroso
In particolare in tema di locazioni, per la legge italiana si ha inadempimento da parte dell’inquilino se egli è in ritardo di 20 giorni con il pagamento del canone pattuito. Basta dunque il mancato pagamento o ritardo di una sola rata del canone per essere moroso.

Nelle locazioni ad uso abitativo l'articolo 5 della L. 392/1978 aggiunge che si ha inadempimento anche qualora vi sia il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori purché l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone. Quanto affermato dalla legge costituisce motivo di risoluzione del contratto, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.

Risoluzione del contratto di locazione


Avviando le pratiche per ottenere lo sfratto, il locatore il padrone di casa potrà chiedere la risoluzione del contratto.

Solitamente il locatore non è intenzionato a mantenere in vigore un contratto di locazione con un inquilino moroso che si deve sollecitare ed esortare continuamente al pagamento dei canoni. Tuttavia, può capitare che, per evitare di avviare una causa legale, il proprietario sia disposto ad accettare continui ritardi.


Ricordiamo inoltre che il procedimento di sfratto potrà sempre estinguersi se durante il suo corso l’inquilino, avvalendosi del termine di grazia a lui concesso dal Giudice, decida di pagare i canoni arretrati.

Qualora questo non dovesse accadere, l’ordinanza di convalida di sfratto comporterà, da un punto di vista sostanziale, la risoluzione del contratto di locazione e dal punto di vista processuale costituirà titolo esecutivo per ottenere il rilascio dell’immobile.


Procedimento di sfratto per morosità


In caso di inadempimento del conduttore, come previsto dall’articolo 5 L392/1978, il locatore potrà avviare la procedura di sfratto per morosità. Prima di arrivare ad una soluzione così estrema solitamente si procede per gradi.

Il locatore tenterà di risolvere bonariamente la controversia inviando all’inquilino, tramite raccomandata, una lettera di diffida ad adempiere, avvalendosi del supporto di un legale.

Se i canoni vengono corrisposti, sia pure tardivamente, il locatore potrebbe tollerare il ritardo e accettare il pagamento della somma dovuta.

Nella peggiore delle ipotesi potrà accadere che l’inquilino continui a non versare gli arretrati; in tal caso sarà costretto ad adire le vie legali.

Con la convalida di sfratto da parte del Giudice l’inquilino sarà dunque costretto a restituire l’immobile libero da persone e cose.

Ma cosa potrà fare il padrone di casa per recuperare il canone che non è stato corrisposto nei termini di scadenza?
Resta fermo che anche in caso di sfratto per morosità l’inquilino è pur sempre tenuto a pagare i canoni arretrati.


Recupero canoni locazione non pagati decreto ingiuntivo


Contestualmente al procedimento di sfratto il locatore potrà avviare davanti al Giudice un procedimento speciale di ingiunzione di pagamento.

Decreto ingiuntivo
A seguito della domanda di ingiunzione, il Giudice emetterà decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Con esso il Giudice ordina all’inquilino di pagare al locatore i canoni scaduti, maggiorati degli interessi e delle spese del procedimento processuale.

Poiché il decreto ingiuntivo costituisce titolo esecutivo, nel caso in cui l’inquilino persistesse nella sua condizione di morosità, il padrone di casa potrebbe procedere con la notifica dell’atto di precetto. Qualora entro 10 giorni il precetto non sortisse alcun effetto potrà avviare la procedura di espropriazione forzata sui suoi beni.

L’inquilino potrà sempre decidere di fare opposizione al decreto ingiuntivo e in tal caso si aprirà una causa vera e propria.

Si ricorda che è possibile anche il recupero canoni di locazione senza sfratto. In questo caso, si chiederà il decreto ingiuntivo senza che venga avviata la procedura di sfratto.

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