Come può essere utilizzato il sottotetto?

NEWS DI Parti comuni23 Luglio 2014 ore 10:36
Il sottotetto, se di proprietà condominiale, può essere utilizzato da ogni condomino a proprio piacimento purché ciò non leda il pari diritto dei suoi vicini.
sottotetto , parti comuni , sottotetto condominiale
Avv. Alessandro Gallucci

Sottotetto


Abito all'ultimo piano di un edificio e gli atti d'acquisto non dicono di chi sia il sottotetto: come posso utilizzarlo?

SottotettoLa domanda, in casi come quelli appena descritto, è frequentissima perché non è raro che i condomini, sempre a caccia di nuovi spazi, decidano di utilizzare più intensamente quella parte dell'edificio.

Per quanto riguarda il sottotetto, la riforma del condominio , che pur ha inserito questa parte dell'edificio tra le parti comuni, non ha risolto in alcun modo le problematiche prima esistenti; vediamo perché.

Quando v'erano delle controversie in materia di uso del sottotetto non era raro imbattersi in sentenze nelle quali si affermava che – in osservanza di quanto stabilito dall'art. 1102 c.c. dettato in tema di uso delle cose comuni – il condomino può utilizzare più intensamente il sottotetto ma non può così facendo attrarlo nella sua esclusiva disponibilità.


La proprietà del sottotetto


La prima questione da risolvere in casi di contenziosi è quella della titolarità del sottotetto.

Sottotetto condominialePrima dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012, la Cassazione affermava, costantemente, che l'appartenenza del sottotetto di un edificio va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nei novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di interesse condominiale (Cass. ord. 23 luglio 2012, n. 12840).

Il nuovo art. 1117 c.c. specifica che dev'essere considerato parte comune il sottotetto destinato, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; niente di diverso da quanto affermato dalla giurisprudenza.

Ebbene una volta accertato che questa parte dell'edificio è condominiale, ogni comproprietario potrà utilizzarlo entro ben determinati limiti.

Quali? Si accennava in precedenza che tali limiti sono quelli indicati dall'art. 1102 c.c.

Così, ad esempio, in una sentenza resa della Cassazione nel dicembre 2012 si legge che ai sensi dell'art. 1102 c.c. sono legittimi sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali e potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. 12-3-2007 n. 5753); in tale contesto è in ogni caso vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell'orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini (Cass. 28-4-2004 n. 8119) (Cass. 19 dicembre 2012, n. 23448).

In questo contesto generale, la Corte ha specificato, con riferimento al caso sottoposto alla sua attenzione, che le limitazioni poste dalla richiamata norma all'uso della cosa comune da parte del singolo condomino sono state violate, atteso che le modifiche apportate dal (…) alla parte del sottotetto comune sovrastante il proprio appartamento con la sua separazione dalla residua parte di esso hanno determinato l'assoluto impedimento di qualsiasi uso di tale parte per gli altri condomini (Cass. 19 dicembre 2012, n. 23448).

Per rispondere al quesito che abbiamo posto in principio, pertanto, è possibile affermare quanto segue: ogni condomino può utilizzare il sottotetto condominiale nel modo che ritiene più opportuno, sempre che ciò non comporti una lesione del pari diritto dei propri vicini. È sicuramente lesiva di tali diritti l'attrazione del sottotetto (o di una sua parte) nella esclusiva disponibilità di un solo condomino.

Al di là degli aspetti teorici di carattere generale è sempre bene prima di decidere di porre in essere qualunque utilizzazione del sottotetto leggere con attenzione il regolamento di condominio e darne comunicazione all' amministratore .

Il regolamento, infatti, potrebbe contenere delle norme concernenti l'uso delle cose comuni e se il sottotetto è da ritenersi tale, la sua utilizzazione da parte dei singoli potrebbe essere disciplinata dallo statuto condominiale.

In ogni caso, infine, l'assemblea, infatti, potrebbe decidere una regolamentazione ad hoc a seguito della richiesta del singolo condomino; eventuali, ingiustificate, restrizioni della modalità d'uso possono essere contestate con impugnazione della delibera assembleare che le stabilisce.

Recuperare i sottotetti


Recuperare i sottotettiPer ridurre lo sfruttamento delle risorse territoriali esistenti e rispondere allo stesso tempo alla richiesta di creazione di nuovi alloggi, in Italia si tende a recuperare il patrimonio edilizio esistente, piuttosto che costruire nuovi edifici.

Molte Regioni si sono mosse in questo senso, emanando normative rivolte al recupero abitativo dei sottotetti esistenti, dando quindi la possibilità di trasformare le soffitte in appartamenti mansardati o di ampliare nel sottotetto l'appartamento all'ultimo piano.

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  • Fabrizia
    Fabrizia
    Giovedì 31 Ottobre 2013, alle ore 11:44
    La mia è una richiesta, spero Lei mi dia lumi.
    Nel mio stabile vorremmo eliminare i solai e soprelevare con appartamenti.
    E' possibile?
    Quanti millesimi occorrono per poter procedere?
    Se anche solo 1 condomino si rifiuta?
    Grazie e scusate il disturbo.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Fabrizia
      Lunedì 4 Novembre 2013, alle ore 09:05
      Non è chiaro chi vuole sopralevare.
      Se il proprietario dell'ultimo piano e se non è vietato dal regolamento può farlo senza consenso dei condomini, salvo il rispetto dell'art. 1127 c.c.
      rispondi al commento
  • Antonio
    Antonio
    Giovedì 1 Agosto 2013, alle ore 16:44
    Vivo in un condominio di 4 appartamenti più 1 mansardato (ultimo piano)di proprietà del sottoscritto. L'anno di costruzione dello stabile è il 1981.Trattandosi, nello specifico di una soffitta trasformata, con tutte le procedure del caso, in abitazione.La mia problematica è rappresentata dallo scarso isolamento della copertura con conseguenze riguardanti il confort abitativo della stessa. Ho sottoposto all'amministratore la possibilità di coibentare la copertura a mie spese (rispettando gli indici di trasmittanza termica!!!), ma i condomini hanno per due volte disertato tali assemblee, impedendomi di fatto di poter iniziare i lavori.Volevo chiedervi se potevo fare richiesta all' Autorità Giudiziaria per essere autorizzato citando l'art. 1102 o qualcosa del genere.Spero di essere stato chiaro e nell'attesa ringrazio anticipatamente
    rispondi al commento
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