Quando e come è possibile modificare un contratto di locazione

Come modificare un contratto di locazione

La modifica di un contratto di locazione, registrato in Italia, richiede una procedura ben definita che include la scrittura e la registrazione formale, garantendo così i diritti sia del proprietario che dell'inquilino stabilendo le relative obbligazioni fiscali.

Quindi modificare un contratto di locazione è possibile attraverso una procedura che richiede attenzione, in quanto implica il rispetto di specifiche normative.

Modifica del contratto di locazione attraverso la registrazione formale - foto Getty Images

La rinegoziazione di un contratto di affitto è ammessa infatti tenendo conto di determinate tempistiche.

È inoltre necessario il coinvolgimento dell'Agenzia delle Entrate in quanto, così come la stipula, anche la modifica del contratto è soggetta a registrazione.

Durata del contratto di locazione

Quando si stipula un contratto di locazione il proprietario e il conduttore stabiliscono la durata contrattuale che dovrà essere rispettata da tutte e due le parti.

Nel corso della durata contrattuale, cioè nel tempo in cui il contratto è in vigore, salvo qualche eccezione, non è possibile apportare alcuna variazione alle condizioni in esso previste.

Tra i punti principali contenuti nel contratto di locazione occorre certamente menzionare il canone di locazione che l'inquilino deve versare al locatore.

Inoltre, vi sono le modalità di godimento dell'immobile e gli obblighi dell'inquilino in relazione all'uso concesso.

Può accadere, tuttavia, che proprietario o conduttore si trovino nella condizione di dover sciogliere il contratto prima della sua scadenza.

Oltre alla cessazione definitiva del contratto è possibile che una delle parti manifesti l'intenzione di disdire il contratto in corso al fine di rinegoziarne il contenuto.

A questo punto, al momento del rinnovo dell'affitto, si potrà rivedere le condizioni fino ad allora applicate.

Ad esempio, il proprietario potrà chiedere un aumento del canone o integrare l'accordo con nuovi obblighi.

Per comprendere il meccanismo della modifica è necessario soffermarsi sulla procedura di rinnovo del contratto.

Il rinnovo di un contratto di locazione

Partiamo dal presupposto che i contratti di locazione possono essere di due tipologie:

• a canone libero, quando hanno una durata di 4 anni; alla scadenza essi si rinnovano in automatico per altri 4 e così via;
  
  
• a canone concordato, quando hanno una durata di 3 anni con eventuale rinnovo di due. In caso di ulteriori rinnovi le durate saranno sempre biennali.

Prima della scadenza iniziale del contratto solo il conduttore può recedere dallo stesso, ma devono sussistere dei gravi motivi che giustifichino la necessità di recedere anticipatamente rispetto alla scadenza naturale della locazione.

In questo caso la legge consente all'inquilino in estrema difficoltà di interrompere prima della scadenza il rapporto locativo.

L'interruzione del contratto prima della scadenza della locazione deve essere chiesta dal conduttore con almeno 6 mesi di preavviso rispetto alla data in cui si intende lasciare l'immobile locato; il termine si riduce a tre mesi quando viene stipulato un contratto a uso transitorio.

Contratto di locazione a canone libero - foto Getty images

A parte questa ipotesi, soltanto dopo la prima scadenza contrattuale, le parti potranno chiedere la cessazione del rapporto contrattuale che dovrà avvenire a scadenza.

Con la disdetta, da inviare mediante lettera raccomandata con preavviso di sei mesi prima del tacito rinnovo, si impedirà il rinnovo del contratto.

La comunicazione della volontà di non rinnovare può altresì essere effettuata tramite PEC (posta elettronica certificata) purché entrambe le parti siano provviste.

Nella richiesta in cui una delle parti manifesta la volontà di non rinnovare il contratto sarà possibile proporre una rinegoziazione dello stesso su nuove basi normative.

In sintesi, nella comunicazione si può manifestare la volontà di non rinnovare oppure di rinnovare a diverse condizioni contrattuali.

Formalità per modificare il contratto

Per poter modificare il contratto occorre rispettare alcune condizioni:

• forma scritta: qualsiasi modifica al contratto di locazione deve essere effettuata in forma scritta;
  
  
• cancellazione del contratto esistente e sostituzione con uno nuovo;
  
  
• semplice integrazione del contratto esistente mediante scrittura privata che specifichi le nuove condizioni.

Nella comunicazione, ad esempio, il proprietario deve con chiarezza specificare l'ammontare del nuovo canone che viene richiesto.

Formalità per rinegoziare l'affitto - foto Getty Images

L'altra parte ha facoltà di accettare la proposta, rifiutarla o fare una controproposta, ad esempio indicando un canone di locazione ritenuto congruo secondo l'inquilino.

In caso di accettazione della proposta da parte dell'inquilino il contratto sarà dunque modificato rispetto a quanto sottoscritto in origine. Ne deriva l'adempimento di un'altra formalità, ovvero la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate.

Si dovrà provvedere entro il termine di 30 giorni dalla stipula dell'accordo modificato.

Per modifiche che comportano un aumento del canone, la registrazione deve avvenire entro 20 giorni. Bisogna dunque compilare e inviare anche online il modello RLI, provvedendo ad inserire i nuovi dati del canone nell'apposita sezione per le variazioni di contratto.

In caso di rifiuto il contratto dovrà proseguire alle originarie condizioni.

Una opzione spettante all'inquilino è quella di presentare una controproposta con variazione ulteriore delle condizioni che, in quanto tale, deve essere ulteriormente accettata dalla controparte per poter andare a buon fine.