Occupazione abusiva di un immobile: cosa sapere

Occupazione sine titulo di un immobile: guida completa

Tra i problemi più particolari e gravi che l'ordinamento italiano può affrontare vi è l’occupazione abusiva di un immobile.

È sempre più frequente quella situazione in cui proprietari si trovano a dover fronteggiare situazioni ove terzi soggetti si insediano all’interno di immobili privi di un titolo legittimo.

Il rifiuto di liberarli nonostante la cessazione del diritto di detenzione o l’assenza totale di qualsiasi rapporto giuridico, oltre a ledere il diritto di proprietà costituzionalmente garantito, determina gravi ripercussioni economiche, sociali e legali.

La definizione giuridica di occupazione immobile abusiva

Nell'ordinamento giuridico italiano si parla di “occupazione abusiva” o di “occupazione sine titulo”.

Essa si ha quando un soggetto si impossessa di un immobile altrui in assenza di un titolo giuridico valido.

Un tipico esempio di occupazione senza titolo si ha nel caso in cui un inquilino tenda a permanere nell’immobile dopo la scadenza del contratto di locazione.

Stesso discorso vale quando un estraneo si stanzia illecitamente all’interno di una proprietà privata, sottraendone il possesso al legittimo titolare.

In tali casi, il soggetto occupante diviene autore di un illecito civile, obbligato alla restituzione del bene e al risarcimento dei danni subiti dal proprietario.

Occupazione senza titolo come configurazione di reato penale

Va da sè che un'occupazione abusiva di un immobile può rappresentare un reato, in base alle modalità con cui viene posta in essere.

In presenza di un’introduzione arbitraria nell’abitazione altrui, può configurarsi il reato di violazione di domicilio ex articolo 614 del codice penale.

Mentre, l’occupazione di un bene immobile altrui, senza autorizzazione, può integrare l’ipotesi di invasione di terreni o edifici prevista dall’articolo 633 del medesimo codice. In entrambi i casi, il proprietario può sporgere denuncia.

Occupazione sine titulo - Getty Images

Si dà così avvio a un procedimento penale, che tuttavia non sempre si traduce in uno sgombero immediato, ma rappresenta comunque uno strumento utile per formalizzare l’illiceità della condotta.

La tutela civilistica del proprietario di immobile occupato

Nel contesto del diritto civile, la principale forma di tutela a disposizione di un proprietario di immobile risiede nell’azione di reintegrazione del possesso. disciplinata dall’articolo 1168 del codice civile.

Tale azione permette l'ottenimento, attraverso ricorso d’urgenza, della restituzione del possesso illegittimamente sottratto.

In alternativa, il proprietario può promuovere un’azione di rivendicazione ai sensi dell’articolo 948 c.c., finalizzata a far valere il proprio diritto dominicale.

Quest’ultima azione presuppone la piena prova della proprietà e comporta, in genere, un iter giudiziario più lungo e articolato.

Le conseguenze per il proprietario

L’occupazione abusiva di un immobile non solo configura una lesione giuridica del diritto di proprietà.

Essa comporta anche una serie di danni patrimoniali e non patrimoniali.

Il primo e più evidente è la perdita di redditività dell’immobile, che non può essere locato o alienato.

In alcuni casi, la presenza di soggetti abusivi ne compromette anche il valore commerciale.

Si aggiungono i costi per la bonifica e il ripristino dell’immobile, qualora questo venga danneggiato o lasciato in stato di incuria.

Vi è, infine, un danno d’immagine e di reputazione per il proprietario, che può essere percepito come negligente, specie in ambiti condominiali o nei confronti di eventuali acquirenti.

Azione tempestiva del proprietario e come tutelarsi

L’esperienza giurisprudenziale dimostra come il tempo rappresenti un fattore decisivo nella gestione delle occupazioni abusive.

Un’azione ritardata rischia di consolidare di fatto la posizione dell’occupante, complicando l’ottenimento dello sgombero.

La tempestività dell’azione legale, l’adeguata documentazione del possesso precedente e l’utilizzo di strumenti probatori (come fotografie, denunce o testimonianze) sono elementi centrali per agevolare l’esito positivo del procedimento.

Prevenzione e strategie di tutela

Onde evitare la creazione di situazioni di occupazione sine titulo, i proprietari devono porre in essere una condotta di diligenza sia ordinaria che straordinaria.

Ciò vuol dire custodia periodica dell’immobile, adozione di misure di sicurezza fisica (come porte blindate e sistemi di videosorveglianza).

Tutela immobile - Getty Images

Ma anche attenzione nella scelta degli inquilini mediante una valutazione preventiva della loro affidabilità, rappresentano strumenti di deterrenza efficaci.

È altresì utile l'inserimento mei contratti di locazione di clausole risolutive espresse che rendino agevole il recupero dell’immobile in caso di inadempimento da parte del conduttore.

Le soluzioni alternative al contenzioso

Non tutti i casi di occupazione abusiva devono per forza risolversi in via giudiziaria. Infatti, ci sono alcune situazioni in cui può rivelarsi efficace l'adozione di soluzioni negoziali.

Si pensi ad esempio alla proposta di incentivi economici per l’abbandono volontario dell’immobile.

Si tratta di accordi che, se gestiti con l’assistenza di un legale, possono accelerare i tempi di rilascio dell’immobile ed evitare lunghe e costose controversie.

La giurisprudenza e la posizione della Corte di Cassazione

Con la sentenza n. 33645 del 15 novembre 2022, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione si sono espresse in merito alla configurabilità e ai presupposti del danno risarcibile in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile.

In particolare, la pronuncia ha chiarito che il danno patito dal proprietario per la perdita del godimento del bene occupato abusivamente non può più considerarsi automaticamente sussistente ("in re ipsa"), ma deve essere allegato e, se del caso, provato anche per presunzioni.

Diritto di proprietà - Getty Images

Il Collegio ha affermato che la lesione del diritto di proprietà, nella sua componente essenziale costituita dalla facoltà di godere e disporre del bene in modo pieno ed esclusivo, è suscettibile non solo di tutela reale, mediante reintegra, ma anche di tutela risarcitoria.

Tuttavia, ha escluso che il mero fatto dell’occupazione sine titulo basti di per sé a fondare il risarcimento.

È invece necessaria l’allegazione della concreta possibilità di godimento perduta, la quale, pur potendo essere dedotta da presunzioni (quali il valore locativo del bene), non può essere totalmente svincolata da una ricostruzione fattuale del pregiudizio.

Mediazione tra normativa del danno e causale

Le Sezioni Unite introducono quindi una mediazione fra la teoria normativa del danno – che considera risarcibile ogni violazione del diritto soggettivo – e quella causale – che richiede la prova del danno-conseguenza.

Il danno risarcibile, in tal senso, è rappresentato dalla specifica opportunità di godimento o di sfruttamento economico andata perduta (sia esso il mancato introito da locazione o da vendita a condizioni più favorevoli di quelle di mercato).

In mancanza di una prova puntuale dell’ammontare del danno, il giudice potrà procedere a una liquidazione equitativa, parametrandosi eventualmente al valore locativo di mercato.

Superamento del danno in re ipsa

Il superamento della formula “danno in re ipsa” si fonda, dunque, sull’esigenza di evitare automatismi che finirebbero per attribuire al risarcimento una funzione punitiva, estranea al nostro ordinamento, in assenza di una base legislativa.

Si tratta di un approdo che rafforza la coerenza sistematica tra le diverse forme di tutela civilistica, riaffermando la centralità del danno-conseguenza quale criterio fondante del risarcimento.

Danno in re ipsa - Getty Images

Accogliere l’idea di un pregiudizio presunto in modo assoluto comporterebbe l’eliminazione non solo dell’onere probatorio ma persino di quello di allegazione, con potenziale lesione del diritto di difesa dell’autore della violazione.

In conclusione, la Cassazione ha ribadito che, in tema di occupazione abusiva di immobili da parte di privati, il danno da perdita del godimento è sì presunto, ma occorre comunque l’allegazione della concreta possibilità di sfruttamento del bene andata persa.

Viceversa, l’eventuale mancato guadagno – inteso come locazione a canone superiore o vendita a prezzo più favorevole – va provato in modo specifico.