Mutuo ipotecario: guida pratica

Guida alla scelta del mutuo ipotecario

Chi si accinge a cercare casa per acquistarla e non possiede capitale dovrebbe prendere in considerazione l'istituto deI mutuo ipotecario.

Si tratta di un finanziamento a medio-lungo termine, in genere con una durata che parte da un minimo di 5 anni ad un massimo di 30 anni.

Erogato da una banca o un istituto di credito, è un tipo di prestito il cui scopo principale è quello dell'acquisto, ma può servire anche per la costruzione o la ristrutturazione di un immobile.

Scelta del mutuo ipotecario - Getty Images

La sua caratteristica peculiare sta nel fatto che il soggetto interessato a stipulare contratto di mutuo non deve fornire una garanzia esterna al finanziatore per la restituzione del capitale.

Il rimborso del prestito è infatti assicurato da un'ipoteca sull'immobile stesso.

Qualora quindi dovesse manifestarsi una inadempienza da parte del mutuatario, l'istituto di credito si rifà direttamente sull'immobile ipotecato one poter recuperare il credito concesso.

Come scegliere il miglior mutuo ipotecario

Per individuare la tipologia di mutuo ipotecario più adatto alle proprie esigenze occorre effettuare un'attenta valutazione di diversi fattori.

Tra questi vi sono importo e durata del mutuo, condizioni economiche e spese accessorie, confronto di offerte e infine valutazione della disponibilità.

Importo e durata di un mutuo con ipoteca

Un primo passo obbligatorio per colui che richiede il mutuo è stabilire l'ammontare del'importo necessario da versare ogni mese.

La rata cammina sullo stesso binario della durata del finanziamento, per un motivo molto semplice: più un mutuo ha lunga durata minore sarà la somma delle rate mensili.

Mutuo con ipoteca - Getty Images

Il risvolto della medaglia tuttavia sarà l'aumento degli interessi nel corso degli anni.

Ecco perché occorre effettuare una valutazione precisa e confacente alle proprie necessità.

Condizioni economiche e spese accessorie

Oltre al tasso di interesse, che merita un approfondimento a sè stante e che vedremo più avanti, è essenziale considerare lo spread che la banca applica nonché le spese accessorie.

Se concesso da una banca, si applica un’imposta pari al 2% dell’importo finanziato, ridotta allo 0,25% nel caso di acquisto della prima casa.

Sono costi questi che vanno ad incidere in maniera significativa sul costo complessivo del mutuo.

Oltre a questa imposta, il mutuatario deve considerare altre spese, appunto accessorie tra cui:

• Spese di istruttoria, calcolate in misura fissa o percentuale sull’importo richiesto;
• Spese di perizia per la valutazione dell’immobile da ipotecare;
• Spese notarili relative alla stipula del contratto e all’iscrizione ipotecaria;
• Premi assicurativi per la copertura dei rischi sull’immobile e sulla vita del debitore;
• Eventuali interessi di mora in caso di ritardo nel pagamento delle rate.
  
  
  

Confronto tra offerte di più istituti di credito

L'utilizzo di strumenti di comparazione online e la consultazione di diverse banche consente di individuare più facilmente le condizioni più vantaggiose per stipulare contratto di mutuo.

Comparazione online mutui - Getty Images

Analizzare più di una offerta permette di scegliere il mutuo più adatto alle proprie esigenze finanziarie.

Valutazione della sostenibilità

Assicurarsi che l'importo della rata sia sostenibile rispetto al proprio reddito è cruciale per evitare difficoltà finanziarie future.

In genere, si consiglia che la rata non superi un terzo del reddito mensile netto del nucleo familiare.

Una scelta ponderata del mutuo ipotecario, basata su un'analisi accurata di questi elementi, contribuisce a garantire una gestione finanziaria equilibrata e sostenibile nel tempo.

Tipologia di tasso

La scelta tra tasso fisso, variabile, misto o doppio dipende dalle esigenze personali e dalla propensione al rischio del mutuatario.

Un’analisi accurata del piano di ammortamento e dei costi accessori è essenziale per prendere decisioni consapevoli e sostenibili nel tempo.

È importante scegliere tra tasso fisso, variabile o misto.

Il tasso fisso offre stabilità nelle rate, mentre il tasso variabile può risultare più conveniente inizialmente ma comporta incertezze legate alle oscillazioni dei mercati finanziari.

Mutuo a tasso variabile

Il mutuo a tasso variabile prevede un tasso di interesse che può subire modifiche periodiche in base all’andamento dei mercati finanziari.

Il parametro di riferimento principale è l’Euribor, calcolato tenendo conto delle scadenze (1 mese, 3 mesi, 6 mesi, 12 mesi). In alternativa vi è il tasso BCE (Banca Centrale Europea).

Un aspetto critico è il rischio che aumenti l’importo delle rate nel corso tempo.

Mutuo a tasso variabile - Getty Images

Sebbene inizialmente il tasso variabile sia inferiore rispetto a quello fisso, eventuali rialzi possono incidere significativamente sui costi complessivi del finanziamento.

Questa opzione è indicata per chi ha una certa tolleranza al rischio e può sostenere eventuali variazioni.

Mutuo a tasso misto

Il mutuo a tasso misto permette di alternare, a scadenze prestabilite, tra tasso fisso e tasso variabile.

Le condizioni per la modifica del tasso sono specificate nel contratto.

Si tratta di una soluzione che offre molta più flessibilità, in quanto combina i vantaggi (e ovviamente gli svantaggi) di entrambe le tipologie di tasso.

Mutuo a tasso doppio

Il mutuo a tasso doppio suddivide il finanziamento in due quote: una a tasso fisso e l’altra a tasso variabile.

Questa formula consente di bilanciare stabilità e rischio, offrendo una soluzione intermedia tra le due tipologie tradizionali di mutuo.

Lo spread e i parametri di riferimento

Il tasso di interesse applicato ai mutui è determinato sulla base di parametri finanziari stabiliti dai mercati.

Per il tasso fisso, il riferimento principale è l’Eurirs, calcolato per diverse durate (5, 10, 15, 20, 25, 30 anni).

Per il tasso variabile, si utilizzano principalmente Euribor e BCE.

A questi parametri si aggiunge lo spread, ovvero la maggiorazione applicata dall’intermediario finanziario.

La formula di calcolo del tasso effettivo prevede la somma tra il parametro di riferimento e lo spread stabilito dalla banca.

Piano di ammortamento del mutuo

Trattandosi di un impegno finanziario di lungo periodo, prima di gettarsi a capofitto nella stipula, si consiglia quantomeno un’attenta valutazione delle condizioni contrattuali.

Tra cui anche il piano di ammortamento.

Piano ammortamento - Getty Images

Il piano di ammortamento stabilisce le modalità di restituzione del debito e i criteri per il calcolo delle rate.

Ogni rata comprende una quota capitale, che rappresenta la restituzione del finanziamento, e una quota interessi, relativa al costo del denaro preso in prestito.

Il piano più diffuso è quello alla francese, caratterizzato da rate di importo costante.

Inizialmente, la quota interessi è predominante, mentre la quota capitale aumenta progressivamente nel tempo.

Questo meccanismo consente una riduzione graduale degli interessi, man mano che il debito residuo diminuisce.